房地产开发与管理

前言

第一章管理与城市房地产

第一节管理的内涵

一、管理的概念

二、管理学的研究对象

三、管理学的特点

四、管理学的研究方法

第二节城市的产生和发展

一、居民点的形成

二、城市的形成

三、城市的定义

四、城市的基本特征

五、城市的本质

六、城市在经济、社会发展中的重要作用

第三节房地产与房地产业

一、房地产

二、房地产业

第四节房地产开发的含义、特征、分类

一、房地产开发的含义

二、房地产开发的特征

三、房地产开发的分类

第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者

一、房地产开发的主要工作阶段

二、房地产开发过程的主要参与者

第六节房地产开发企业的人员与组织

一、房地产开发企业的地位与作用

二、房地产开发企业的人员和组织机构

三、房地产开发企业经营者的基本素质

四、房地产开发企业的资质管理

五、房地产开发企业法律制度

复习思考题

第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取

第一节房地产开发项目选择的概念和程序

一、项目选择的概念

二、项目选择的程序

第二节房地产建设项目选址

一、项目选址管理

二、住宅项目选址原则

三、住宅区位及住宅生态环境

四、申领建设项目选址意见书

第三节住宅项目建设用地规划管理

一、建设用地规划管理的概念和主要内容

二、申领建设用地规划许可证操作程序

第四节住宅项目建设工程规划管理

一、建设工程规划管理的概念

二、住宅项目建设工程规划管理的内容

三、申领建设工程规划许可证程序

第五节现行的土地制度

一、土地的基本概念

二、现行土地制度

三、土地所有权及其原理

四、土地使用权及其原理

第六节土地使用权的获取

一、土地使用权的获取方式

二、合作建设和补地价

三、闲置土地的处理

四、无偿收回土地

第七节农地征用与工作程序

一、农地征用的概念

二、征用集体土地的政策规定

三、征用集体土地的补偿标准

四、征用集体土地的工作程序

第八节城市房屋拆迁管理制度与政策

一、城市房屋拆迁管理概述

二、城市房屋拆迁管理

三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍

四、特殊情况的拆迁补偿安置

复习思考题

第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究

第一节房地产开发项目策划和决策概述

一、房地产开发项目策划概述

二、房地产开发项目投资决策概述

第二节房地产投资决策方法

一、定性分析方法

二、定量分析方法

第三节房地产投资不确定性分析

一、盈亏平衡分析

二、敏感性分析

三、风险分析(概率分析)

第四节房地产开发项目的可行性研究

一、可行性研究概述

二、可行性研究的专业机构和人员构成

三、住宅开发项目可行性研究阶段

四、可行性研究的基本内容

五、可行性研究报告的撰写

第五节房地产市场研究

一、房地产市场研究的步骤

二、房地产市场研究的内容

三、房地产市场研究中的信息类型

四、房地产市场研究的基本方法

第六节房地产开发项目经济效益评价

一、房地产开发项目财务数据估算

二、房地产开发项目财务评价

三、房地产开发投资项目财务评价指标计算示例

四、房地产开发项目财务评价的基本报表

五、房地产开发项目国民经济评价

复习思考题

第四章房地产规划设计与建筑工程基础知识

第一节城市规划管理

一、城市规划概述

二、城市规划的实施和监督检查

第二节居住区规划设计与技术经济指标

一、居住区的组成和规模

二、居住区规划设计的内容

三、居住区的各类技术经济指标

第三节基础设施建设

一、城市基础设施的内容和特点

二、居住区基础设施建设

第四节建筑工程基础知识

一、建筑构造与结构

二、建筑设备

三、工程造价

复习思考题

第五章房地产开发的建设过程管理

第一节住宅建设项目的建管管理

一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程

二、住宅建设项目建管管理中的主要工作

第二节住宅建设项目招标投标管理

一、住宅建设项目招投标

二、施工招投标程序

第三节房地产开发工程的监理

一、工程监理概述

二、工程监理工作的程序

三、监理工作的内容与方法

四、建设监理单位的资质及管理

第四节住宅配套建设管理

一、住宅区市政、公用配套设施的内容和设置

二、住宅区公共建筑配套建设

三、居住区绿化环境建设

四、住宅建设配套费的缴付与使用

五、住宅建设工程现场管理工作

复习思考题

第六章住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理

第一节住宅工程竣工备案制度

一、建设工程质量管理方法的改革

二、住宅工程竣工备案管理的特点

三、住宅工程竣工备案制度的实施

第二节住宅项目竣工交付使用许可制度

一、住宅项目竣工交付使用许可制度的基本涵义与作用

二、新建住宅交付使用许可制度的主要内容

三、住宅竣工交付使用许可证的申办

第三节住宅交付时的“两书”提供

一、“两书”制度的含义与特征

二、实行“两书”制度的意义

三、“新建住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”的主要内容

四、执行“两书”制度应注意的问题

第四节物业的交接与前期物业管理

一、物业管理早期介入

二、竣工验收后物业交接

三、前期物业管理服务

四、房地产产权、产籍管理

复习思考题

第七章房地产开发资金筹集与成本监控管理

第一节开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则

一、开发资金运动的过程及资金流动的特征

二、开发资金筹集的基本原则

第二节开发资金筹集的渠道和方案编制

一、开发资金的筹集渠道

二、资金筹集方案的编制

第三节资金筹集的成本分析和风险分析

一、资金筹集的成本分析

二、资金筹集的风险分析

第四节资金筹集方案的比较与开发成本控制

一、资金筹集方案的比较

二、开发成本核算

三、开发成本的控制

复习思考题

第八章与房地产开发有关的其他管理

第一节房地产开发项目管理

一、确定房地产开发项目的原则

二、房地产项目实行资本金制度

三、对不按期开发的房地产项目的处理原则

四、对开发项目实行质量责任制度

五、项目手册制度

第二节房地产开发企业的内部审计管理

一、内部审计的职能和作用

二、内部审计的主要任务和基本内容

三、内部审计的程序

第三节房地产税收管理

一、房地产税及其功能

二、房地产税收标准及企业税收负担

第四节我国现行房地产税

一、房产税

二、城镇土地使用税

三、耕地占用税

四、土地增值税

五、契税

六、相关税收

第五节节税、避税、偷税与税务代理

一、基本概念

二、避税与反避税

三、税务代理

复习思考题

案例：上海***房地产开发项目可行性研究报告

一、项目总说明

二、项目概况与基地分析

三、市场环境分析

四、项目定位

五、建设内容与市政配套

六、建设方式与进度安排

七、投资估算与资金筹措

八、经济效益分析

九、不确定性分析

十、社会及环境效益分析

十一、结论

复习思考题

参考文献

　　与我国房地产开发迅猛发展不相适应的是房地产开发与管理人才相对匮乏。为了满足培养高素质房地产专业人才的要求，本书在编著过程中突出系统性、实用性、前瞻性，将房地产开发与管理有机地结合在一起，力图做到理论与实践的高度统一，使读者通过学习，既能了解具有一定深度的理论知识，又能提高实际操作能力。　　房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发的全过程可分为投资决策、前期工作、项目建设、竣工验收与交付使用四个大的阶段。本书围绕这四大阶段展开，具体分为管理与城市房地产、房地产开发项目选择和土地使用权获取、房地产开发项目策划决策和可行性研究、房地产规划设计与建筑工程基础知识、房地产开发的建设过程管理、住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理，以及贯穿于房地产开发全过程的开发资金筹集与成本监控管理和与房地产开发有关的其他管理等各个方面。最后，就房地产开发项目策划和可行性研究附以实际案例。　　本书在编排上按照房地产开发运作各个阶段的先后次序分章叙述。　　本书突出系统性、实用性、前瞻性，将房地产开发与管理有机地结合在一起，力图做到理论与实践的高度统一，使读者通过学习，既能了解具有一定深度的理论知识，又能提高实际操作能力。本书为普通高等教育“十一五”国家级规划教材，可作为房地产(方向)、土地资源管理、物业管理、工程管理、城市经济、建筑、规划等专业本科生和相关专业研究生、MBA、MPA学生的教材使用，也可作为房地产开发与管理方面专业人士的学习用书。