物业项目经理工作手册

导读 物业项目经理岗位认知了解01：物业项目经理的职责要求了解02：物业项目经理的素质要求了解03：物业项目经理的工作目标了解04：物业项目经理的工作计划了解05：物业项目经理的细化管理项目一 物业管理处筹建与运作第一节 要点解读要点01：确保物业管理用房符合法律规定要点02：配备好物业管理用具要点03：确定管理处的组织架构要点04：管理处人员数量配置要点05：编写物业管理职位说明书要点06：人员要在入伙前三个月到位要点07：新项目启动前要培训员工要点08：管理制度的设计要点09：建立管理处运作机制要点10：制定管理处入驻后的工作计划第二节 工作流程流程01：物业管理处工作流程流程02：管理处外部运作流程流程03：管理处内部运作流程流程04：管理处日常工作监督检查流程流程05：管理处客户信息反馈流程流程06：硬件采购、配置流程流程07：印鉴证照办理流程第三节 作业文件文件01：物业项目管理处筹建工作指引文件02：管理处主要组成人员资审表文件03：管理处全体员工入驻后岗前培训计划文件04：管理处进驻后工作计划文件05：项目物业管理处成立至房屋交付使用工作指引第四节 疑难解答问题01：物业管理处的基本筹备工作内容是什么问题02：管理处服务人员配置应遵循什么原则问题03：管理处人员编制要考虑的因素问题04：管理处服务人员素质要求问题05：项目管理处成立后哪些人应加以培训问题06：如何确保筹备工作正常进行项目二 物业项目接管验收第一节 要点解读要点01：成立接管验收小组要点02：编制接管验收工作计划要点03：编写接管验收方案要点04：要对验收人员进行培训要点05：各专业人员要提前进入现场要点06：准备好相应的验收表格要点07：确定接管验收的流程要点08：验收前宜召开接管验收会议要点09：资料的交接验收不可轻视要点10：房屋实体验收要认真要点11：前期介入发现的问题作为验收的重点要点12：必须坚持合格一项接管一项要点13：明确接管日期，划清责任界线要点14：不合格问题要及时处置要点15：接管验收遗留问题的处理要点16：配套建设未完成的验收一定要签署法律文件要点17：要重视财务方面的接管验收要点18：交接验收后的物业保修要明确第二节 工作流程流程01：原有房屋接管验收程序流程02：新建房屋接管验收流程流程03：物业项目接管验收准备流程流程04：项目管理处与开发商工程实体移交工作流程第三节 作业文件文件01：物业接管验收整体计划文件02：验收后设施成品保护方案文件03：物业细部检查管理作业指引文件04：项目验收小组分工表文件05：物业预验收记录文件06：物业项目验收交接表文件07：物业项目综合验收交接记录文件08：物业项目移交清单第四节 疑难解答问题01：新建房屋接管验收要满足哪些条件问题02：原有房屋接管验收应检核哪些资料问题03：交接中交房方有什么责任问题04：交房中接管方有什么责任问题05：不移交物业资料须承担哪些法律责任问题06：旧有物业的接管与新建物业有何区别问题07：怎样与原物业公司进行对接项目三 物业项目入伙期间的管理第一节 要点解读要点01：一定要编好入伙方案要点02：与开发商沟通要点03：做好相关部门的协调工作要点04：要做好清洁开荒工作要点05：广泛宣传要点06：入伙资料要准备充分要点07：可以进行入伙模拟演练要点08：要做好应对突发事件的准备要点09：办理入住仪式要点10：办理集中入伙手续要环环相扣要点11：积极地答复业主的疑问要点12：零散入伙期间要与开发商沟通协调好第二节 工作流程流程01：入伙管理流程流程02：前期收楼工作流程流程03：业主看房收楼流程流程04：业主入伙手续办理流程流程05：入伙现场业主办理入住流程第三节 作业文件文件01：业主入伙模拟演练方案文件02：小区入伙方案文件03：集中入伙期间物业公司各组工作实施细则文件04：项目入伙应急预案文件05：物业项目交楼工作计划及跟进表文件06：业主登记表（个人用户）文件07：业主登记表（单位用户）文件08：钥匙收（发）登记表文件09：房屋交接验收单文件10：退伙申请表第四节 疑难解答问题01：新楼入伙前期的准备工作有哪些问题02：入伙方案的内容有哪些问题03：如何制定入伙通知书问题04：如何发放入伙通知书问题05：如何确认业主的身份问题06：入伙前须做好哪些危机预防措施问题07：入伙现场应做好哪些危机预防措施问题08：如何明确入伙活动各方的责任问题09：入伙前的人员培训内容有哪些问题10：如何做好入伙现场管理问题11：入伙现场如何应急处理常见问题问题12：应向入伙人发放哪些资料问题13：怎样验证业主的资料问题14：业主入伙时应预交哪些费用问题15：业主验房时发现问题怎么处理问题16：水、电、气不能及时开通，管理处怎么处理问题17：物业延期入伙，管理处该怎么处理问题18：售楼时所做承诺不能兑现时管理处怎么处理问题19：不具备入伙条件物业，管理处该怎么处理问题20：业主拒收房屋，管理处该怎么处理问题21：物业入伙后期管理处如何联络物业建设单位和业主项目四 二次装修管理第一节 要点解读要点01：重视有关装修管理文本的拟订要点02：要正面宣传，合理引导要点03：在集中装修期组建小区（大厦）装修办公室要点04：做好装修申报登记和审批工作要点05：要与装修人签订装修协议书要点06：可适当收取装修押金要点07：酌情收取装修管理费要点08：要与装修公司签订责任书要点09：加强物业装饰装修现场管理要点10：装修违规要及时处理要点11：发现问题及时解决要点12：谨慎验收，不留隐患要点13：收尾时要提醒业主消除室内异味要点14：装修垃圾要及时清运第二节 工作流程流程01：二次装修施工管理流程流程02：业主办理装修手续流程流程03：租户装修审批流程流程04：装修（修缮）工程竣工验收流程第三节 作业文件文件01：房屋装饰装修管理规定文件02：二次装修违规处罚管理规定文件03：业主（使用人）装修施工申请表文件04：装修审批单文件05：装修期间加班申请表文件06：装修施工变更单文件07：装修验收申请表文件08：二次装修巡查记录表文件09：二次装修施工用电申请表文件10：装修缴款通知单文件11：装修退款通知单第四节 疑难解答问题01：二次装修管理有哪些法律依据问题02：怎样在源头上预防装修违章问题03：怎样与相关行业进行合作来做好装修方面的风险防范问题04：业主在办理装修手续时应问清业主哪些问题问题05：业主装修流程和大致时间是怎样的问题06：如何对装修施工人员进行管理问题07：如何加强施工时间的管理问题08：如何采取措施有效防止干扰问题09：如何对装修行为进行管理问题10：如何管理装修材料用品问题11：违规装修有哪些表现，该如何应对问题12：物业装修管理如何规避责任问题13：怎样制止违章搭建和保持房屋外观整洁统一项目五 项目管理处财务管理第一节 要点解读要点01：前期要做好物业管理费测算要点02：要做好管理处财务预算要点03：加强成本考核，建立激励约束机制要点04：要建立行之有效的内部控制制度要点05：加强物业管理资金的使用控制要点06：物业维修基金要按法律规定的程序来使用要点07：物业维修基金要保证专款专用要点08：加强维修保养费用控制要点09：要定期向业主公布财务报告第二节 工作流程流程01：物业管理服务费日常收取工作流程流程02：物业管理费清欠流程流程03：维修基金提取流程第三节 作业文件文件01：管理处财务预算编制作业规范文件02：物业管理相关费用清欠作业指引文件03：物业费催缴各部门联动方案文件04：项目管理处收支预算编制模板文件05：项目管理处经营支出年度预算明细表文件06：物业管理收支预测汇总表文件07：小区管理综合收入预测表文件08：人工费（××人计）预测明细表文件09：行政办公费预测明细表文件10：公共设备设施维修养护费预测明细表文件11：公共水电费预测明细表文件12：绿化养护费预测明细表文件13：（保安）公共秩序费预测明细表文件14：清洁卫生费预测明细表文件15：社区文化活动费预测明细表文件16：保险费预测明细表文件17：其他费用预测明细表文件18：催缴物业费统一说辞文件19：缴款通知书文件20：物业管理费延期确认单文件21：物业管理缴费单文件22：催缴物业费、水费的公告函文件23：二次装修收费情况统计表文件24：物业管理费用收费一览表文件25：停车场收费登记表文件26：管理处收支情况报表文件27：使用维修基金公示表文件28：使用维修基金业主意见统计表第四节 疑难解答问题01：怎样做好欠费催缴工作，提高收缴率问题02：如何制造收费氛围问题03：如何建立收费台账，做好收费统计问题04：怎样应用收费软件，提高收……项目六　外包服务控制项目七　物业服务质量控制参考文献

　　本书首先对物业项目经理的岗位有一个清晰的定位，使读者了解岗位职责、工作目标、素质要求和一些基本事项；其次本书将项目经理的工作分解为七个项目——物业管理处筹建与运作、物业项目接管验收、物业项目入伙期间的管理、二次装修管理、项目管理处财务管理、外包服务控制、物业服务质量控制，每个项目按照要点解读、工作流程、作业文件、疑难解答划为四个模块、使每个项目能够清晰地展示给读者（使用者）。　　本书是物业管理一线项目经理精英多年来的经验总结，是物业管理从业人员必不可少的集培训、查询、应用等多种功能于一体的案头书。相信必能为各商厦、写字楼、酒店、住宅小区、企业、学校、学术机构、政府机关等物业部门及经理们提供参考。