土地增值税清算全流程答疑

第一部分清算实务答疑

一、清算对象的界定

1.合作开发项目中谁是清算单位？

2.房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何确定清算单位？

3.分期开发的项目如何进行土地增值税的清算？

4.单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？

5.土地增值税的清算单位是以预售证确定吗？

6.土地增值税清算过程中对商住一体项目（连体楼）如何计算土地增值税？

7.如何确定土地增值税的清算单位？

8.投资、联营企业将接受投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？

9.联合开发项目是单独进行清算，还是合并进行清算？

10.非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税？

11.不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位如何确定？

二、转让收入

12.房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税？

13.房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？

14.房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收入？

15.预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税？

16.实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税？

17.折扣销售应如何缴纳土地增值税？

18.将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税？

19.“小产权房”是否征收土地增值税？

20.房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税？

21.合作建房按比例分配是否应缴纳土地增值税？

22.房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否缴纳土地增值税？

23.房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税？

24.房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？

25.房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？

26.职工集资建房是否应缴纳土地增值税？

27.房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如何确定？

28.税收上的合作建房是如何定义的？房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税？

29.对企业兼并转让房地产是否征收土地增值税？

30.土地增值税清算时，尚未开发票的金额也应计入收入吗？

31.房地产企业出售经过转让的房产是否缴纳土地增值税？

32.企业合并如何征收土地增值税？

33.原有房产、土地自行转让，是否免征土地增值税7

34.转让房地产如何缴纳土地增值税7

35.房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？：

36.个人销售住宅是否免征土地增值税？

37.个人将土地归还政府取得的收入是否缴纳土地增值税？

38.转让旅游设施是否缴纳土地增值税？

39.土地增值税清算如何分情形确认收入？

40.以房地产作价投资需要缴纳土地增值税吗？

41.以土地投资联营进而转让股权的业务是否征收土地增值税？

42.房地产企业在土地增值税清算时，对未开票也未签订销售合同的房产应如何确认收入？

43.拆迁原址重建的房产，其收入如何确认？

44.住房赠与是否缴纳土地增值税？

45.已经进行土地增值税清算的项目，其剩余部分的房屋销售后是否还需要进行土地增值税清算？

46.约定转让税金由受让方承担的，房产转让收入如何确定？

47.商品房对外投资计算土地增值税时如何确定收入？

48.支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？

……

第二部分特殊事项答疑

第三部分涉税会计答疑

第四部分征收管理答疑

第五部分中介鉴证答疑

第六部分应知应会

第七部分附录

《土地增值税清算全流程答疑》在内容上几乎覆盖了土地增值税征缴和清算的方方面面，包括清算实务、特殊事项、涉税会计、征收管理、中介鉴证、应知应会、重要政策及企业所得税与土地增值税差异比较附录等。其中，涉税会计模块几乎包括土地增值税清算业务中所有相关的会计处理；清算实务模块以土地增值税的计算公式为依据，按照清算对象、转让收入、扣除项目、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的费用、税收优惠相关问题和土地增值税额的计算的顺序编排；征收管理模块以土地增值税征缴的相关规定为依据，按照项目登记管理、涉税档案管理、预征管理、核定征收、申报管理、受理审核、票据管理、后续管理的顺序编排；对清算鉴证业务问题的答疑，体现了《土地增值税清算全流程答疑》内容的全面覆盖。《土地增值税清算全流程答疑》结构清晰，内容全面，有利于房地产财税人员、税务征管人员快速、方便地掌握土地增值税清算和征收的相关政策和知识。【作者简介】蔡少优，福建省税务学校副校长。毕业于中南财经大学税务专业。国家税务总局师资名师成员，房地产税收专家，北京财税研究院研究员，中国注册会计师，中国注册税务师。曾获福建省优秀中青年教师称号。2006年开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获全国税务系统第二批特色培训项目荣誉。主要论著：《房地产企业所得税稽查实务与案例》，《土地增值税清算全流程答疑》，《遵从税法的涉税制度设计》，《土地增值税清算实务操作指南》，《房地产疑难问题解析》，“十五”、“十一五”、“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》（主编），《会计电算化教程》（主编），《税务检查》，《税务信息技术及应用》等在《税务研究》、《税务与经济》等刊物发表论文五十多篇。