城市地价评估理论探索与实践

第1章城市地价的理论分析

1.1土地价格的再认识

1.1.1价格的内涵

1.1.2生产要素价格的特征

1.1.3对于土地价格的再认识

1.2城市土地资产经营的本质

1.2.1城市土地资产经营的本质

1.2.2城市土地资产经营和土地市场整顿的关系

1.2.3城市土地资产经营与耕地保护政策落实

1.3城市土地价格静态守恒与动态增长

1.3.1城市地价模型的提出

1.3.2城市均衡地价模型

1.3.3城市土地总体价格的静态守恒特征

1.3.4城市土地价格的动态增长

1.4城市土地最佳开发时机的确定

1.4.1土地开发投资决策的目标

1.4.2确定情形下的最佳土地开发时机决策

1.4.3不确定状态下土地开发最佳时机的决策

1.4.4利率变化对开发时机的影响

1.5城市土地价格异化分析

1.5.1政府行为导致土地价格异化

1.5.2政府官员寻租行为导致土地价格异化

1.5.3税费体系不合理导致土地价格异化

1.5.4土地开发商行为不当导致土地价格异化

1.5.5土地消费者购买力不足导致土地价格异化

1.5.6隐性土地交易导致土地价格异化

1.5.7土地市场价格异化分析的结论

主要参考文献

第2章基准地价更新与宗地价格评估

2.1新时期城市基准地价的更新

2.1.1我国城市土地利用和管理的特征

2.1.2我国城市土地定级研究思路的转变

2.1.3城市基准地价更新的途径与方法

2.1.4城市基准地价的应用前景

2.2对基准地价的用途细分和深化认识

2.2.1城市基准地价土地用途的细分

2.2.2同基准地价相联系的若干问题再认识

2.3楼面地价的应用与评估

2.3.1采用楼面地价的现实意义

2.3.2采用楼面地价面临的问题与挑敲

2.3.3采用楼面地价的前提条件

2.3.4楼面地价的正确评估

2.4关于路线价估价法的探讨

2.4.1路线价法的基本原理

2.4.2路线价法的特点

2.4.3路线价法的深度修正表

2.4.4路线价法在应用中存在的问题

2.4.5宁波市商业用地路线价评估地价修正体系的建立

2.5关于收益还原利率测算的几点思考

2.5.1收益还原率的内涵

2.5.2土地及房屋收益还原率的计算方法分析

2.5.3收益还原率运用中几个问题的探讨

2.6城市土地价格评估中的容积率修正

2.6.1容积率的含义及基本特性

2.6.2影响容积率确定的因素

2.6.3地价评估中的容积率修正

2.7城市公益性用地及其价格评估

2.7.1城市公益性用地的特点

2.7.2城市公益性用地的功能

2.7.3城市公益性用地的价格评估

2.7.4城市公益性用地价格评估的小结

主要参考文献

第3章征地补偿标准测算与地价管理创新

3.1征地补偿费用标准的合理确定

3.1.1对以往征地补偿费用标准确定方法的反思

3.1.2征地补偿费合理化标准确定的原则

3.1.3征地补偿合理化标准的计算

3.1.4征地补偿合理化标准计算结果的检验

3.2土地征收补偿区片综合价格的测算

3.2.1土地征收补偿区片综合价格的涵义

3.2.2土地征收补偿区片划分的方法

3.2.3土地征收补偿区片综合价格的测算

3.3基于统一年产值标准的征地补偿测算方法研究以广西都安县为例

3.3.1征地统一年产值标准的定义

3.3.2征地统一年产值标准的测算思路

3.3.3征地统一年产值标准的测算过程

3.3.4依统一年产值标准确定征地补偿的展望

3.4工业用地价格标准的合理确定

3.4.1对工业用地及地价的再认识

3.4.2工业地价的合理测算

3.4.3工业地价的合理性检验

3.5地价与房价关系研究以宁波市区为例

3.5.1房价变动情况及影响

3.5.2商品住宅价格合理性分析

3.5.3地价与房价的变动趋势及比例关系分析

3.5.4地价与房价关系研究的结论

3.6土地生态经济价值与绿色土地价格及其应用

3.6.1土地生态经济价值的概念

3.6.2土地生态经济价值的计量

3.6.3绿色土地价格在土地出让价格策划中的应用

3.7关于城市土地资产价值会计核算体系的探讨

3.7.1城市土地价值核算账户的设置

3.7.2城市土地资产核算会计要素的确认与计量

3.7.3城市土地资产的会计要素核算

3.7.4城市土地资产核算会计报表

主要参考文献

第4章宁波市区基准地价更新研究

4.1项目研究的必要性

4.1.1基准地价的作用

4.1.2城市基准地价更新的目的和意义

4.1.3宁波市区城市土地基准地价更新的理由

4.2项目研究的技术方案

4.2.1项目研究的目标和任务

4.2.2项目研究的基本依据

4.2.3项目研究的技术路线

4.3项目研究的主要成果

4.3.1城市土地价格调查

4.3.2城市土地综合定级

4.3.3城市基准地价更新

4.3.4基准地价测算结果分析和综合评定

4.3.5宁波市区城市地价监测体系的建立

4.4项目研究成果的基本特点

4.4.1土地价格调查深入

4.4.2基准地价内涵统一

4.4.3基准地价应用针对性强

4.4.4成果质量有新的提高

主要参考文献

第5章宁波市基于webGIS的地价信息发布和动态监测系统的设计与开发

5.1系统分析与设计

5.1.1系统设计目标

5.1.2系统设计原则

5.1.3系统功能分析

5.1.4系统开发技术路线与平台选择

5.1.5系统体系结构

5.2系统数据集成分析

5.2.1系统数据格式

5.2.2混合数据模型在系统中的应用

5.2.3系统数据库设计

5.3系统主要应用模型

5.3.1数据标准化处理模型

5.3.2城镇土地定级模型

5.3.3基准地价测算模型

5.3.4基于基准地价的宗地价格评估模型

5.3.5地价指数生成模型

5.4系统功能的具体实现

5.4.1空间数据库的建立与配置

5.4.2主要功能实现

5.4.3系统实现关键技术分析

5.5系统运行的保障与维护

5.5.1系统安全的保障体系

5.5.2系统维护和更新

附1数据访问接口代码

附2可视化查询代码

附3存储过程代码

主要参考文献

图版

　　本书在对城市地价进行理论分析的基础上，揭示了城市地价形成和变化的规律，在基准地价更新技术路线、基准地价的用途细分和应用、楼面地价评估和应用、城市宗地价格评估修正体系建立、征地补偿标准的合理确定、工业地价标准的合理测算、地价与房价的关系和城市土地资产价值核算、绿色土地价格应用等方面进行了深入研究。全书理论联系实际，提出了宁波市基准地价的更新成果，建立了基于WebGIS的宁波市城镇地价信息发布和动态监测系统，为我国城市基准地价更新、城镇地价信息发布和动态监测系统设计和开发提供了一个成功的范例。本书可供不动产估价专业人员和国土管理、城市规划与管理、国有资产管理、物价管理等部门人员参考使用。　　本书是“我国城市化快速发展地区耕地多功能保护价值评价与效益核算”（国家自然科学基金项目（40471055））和浙江省宁波市土地管理重大招标课题“宁波市区城市基准地价更新”的研究成果，针对当前城市地价评估的热点和难点问题开展了系统研究。在对城市地价进行理论分析的基础上，揭示出了城市地价形成和变化的规律，在基准地价更新技术路线、基准地价的用途细分和应用、楼面地价评估和应用、城市宗地价格评估修正体系建立、征地补偿标准的合理确定、工业地价标准的合理测算、地价与房价的关系和城市土地资产价值核算、绿色土地价格应用等方面进行了深入研究。理论联系实际，提出了宁波市基准地价的更新成果，建立了基于WebGIS的宁波市城镇地价信息发布和动态监测系统，为我国城市基准地价更新、城镇地价信息发布和动态监测系统设计和开发提供了一个成功的范例。　　本书可供不动产估价专业人员和国土管理、城市规划与管理、国有资产管理、物价管理等部门人员参考使用。