批判万科

第一章万科降价棋局

第一节房地产“入冬”带来的景象

第二节神秘“松山湖会议事件”

第三节万科为何大举降价

房地产发展反思一中国经济的“大开发商”之痛

房地产发展反思二行业需精准的“天气预报”

第二章万科及地产商们的过去

第一节从“一炮走红”到“单恋”房地产

第二节“灰色年代”行走于体制边缘

第三节王石卖万科背后的“算盘”

第四节“等米下锅”曾经举步维艰

房地产发展反思三“核心竞争力”的误区

房地产发展反思四房企“适度的”多元化

第三章“8.31”解放

第一节王石、孙宏斌“口水战”

第二节万科的“千亿目标”之雄心

第三节“联姻”朝开、南都透露的“信号”

第四节喧嚣的地王时代

第五节地价、房价互推疯涨

房地产发展反思五土地“招、拍、挂”制度亟须变革

房地产发展反思六反对以“CDP为纲”

第四章地产寡头存无之辩

第一节“超级散户”从400万到27亿

第二节“不上市即退市”的疯狂

第三节地产寡头暗潮涌动

第四节地产寡头黑白对辩

第五节地产寡头形成之祸

房地产发展反思七加强上市房企融资监管力度

房地产发展反思八房地产诱噬经济

第五章帕尔迪模式的偏执与风险

第一节跑赢大市的品牌代价

第二节万科17英里被砸的后市效应

第三节从“以客户为核心”到“企业社会公民”万科价值观的奇异转变

第四节规模扩张的管理边界

房地产发展反思九地产寡头是金融危机祸源

房地产发展反思十房地产品牌与发展之悖论

第六章“捐款门”反思

第一节万科苦熬的150个小时

第二节一个人“说”出来的企业危机

第三节危机机制“大考”

第四节慈善是回报社会，不是企业负担

第五节戴上“镣铐”的舞蹈

房地产发展反思十一亮出房地产商的道德底线

房地产发展反思十二“捐款门”对房企品牌营销的启示

第七章地产教父“调控”楼市

第一节领导了中国最受尊敬企业

第二节敏锐的政治嗅觉

第三节与王石的“较量”

第四节“管理”王石的嘴王石的六次道歉演变

房地产发展反思十三房地产业“泛娱乐化”反思

房地产发展反思十四企业家“责任精神”的期待

第八章房地产“过山车”之忧

第一节金融危机下的中国楼市

第二节政府“救市”还是“观市”

第三节检讨“宏观调控”

第四节“保障性住房”生死结

郎咸平：只有经济重返增长期，楼市才可能上扬

聂梅生：预计2009年房价前低后高

文林峰：限价房价格优势正逐步淡化

章林晓：过去的地王如何处置？

汪利娜：谨防有病乱投医

杨红旭：房地产开发让外行走开

张健：我国地产金融创新将有大突破

房地产发展反思十五跌倒后的清醒

厉地产发展反思十六谁能撑起经济一片蓝天

前言

十年来，围绕中国房地产的争议从未退潮，当下房地产陷人困境时争议更多。国人习惯以“解剖麻雀”的方式来解决问题，原因是麻雀虽小，五脏俱全。而鸿岩兄的力作《批评万科中国房地产发展反思》则无疑是解剖大象，这必然更富趣味性。

鸿岩兄是房地产行业的策划人、营销人、媒体人，多年来集观察者和实践者于一身，既身在此山，又常能出得此山。作为《楼市》杂志的创办人和楼市传媒总裁，其视角独特，言辞犀利，故阅读《批评万科中国房地产发展反思》应是一件有趣的事情。

和王石相识，但说不上熟识。大约是2000年前后，王石约我和巴曙松等在国贸饭店吃过一顿日本料理，席间老王十分健谈。此后也略有交往。作为男人，王石爬山下海，跳伞滑雪；作为企业家，王石把自己和万科都几乎做成了行业的老大和领跑者。男人的一生，无非三两个好友、一两桩事情、三五句言语而已。王石都做到了，所以其生命在高处。他证明了自己和万科的成功，这给继任者带来了财富和压力。

和万科相识，也说得上比较熟识。在1999年的秋天，我加入到刚刚由曙松、赵晓和辉清在《财经界》上的专栏“博士咖啡”之中，在万科一干朋友的支持下，2000年春天，“博士咖啡”在《万科周刊》的“经济人俱乐部”开张了。此后五年多，数以千计的朋友聚集在此，发帖3万多份来讨论万科，也讨论天下财经。后来，我还陆续为《万科周刊》出版的《白领》写过序言，也为万科做过课题。万科犯过错误，但这些都是成长的代价，至今万科仍然是成功和领先的，只是试图超越者已经形成了更激情的群体。

一个人有一个人的性格，王石的性格很男人。一个企业有一个企业的品格，万科的品格很职业。因此万科的建筑在业内外才有诸多创新的同时有诸多关注和诸多争议，万科所思考的其实也是行业所思考的，只是表达得没有那么强烈。

在鸿岩看来，王石和万科都显得越来越难以琢磨，越来越双面，围绕企业国际化、建筑部品标准化，围绕中国房地产未来命运的争论越来越少，而类似“捐款门”、“卖拐门”之类的争议越来越多，结果就有了此书，有了以万科为解剖对象的针对中国房地产的16点反思。

由于我充其量是房地产金融的记录者之一，以及住宅的消费者之一，因此就有了这篇序言，鸿岩兄邀请我写序的根本理由，也许在于我更独立，和这个行业更少有利益关联。而不是我对房地产有多么精深的研究。

最后，让我用万科一位员工的诗作为结语：

让我们放低我们的理想吧

我们无法拯救什么

我们也不必拯救什么

我们只是在珍惜那些值得我们珍惜的幸福

北京师范大学金融研究中心主任钟伟

2009年2月

　　本书以“房地产大起大落之忧”为核心思想，试图以历史的、多元的视角对中国房地产开发量第一位的带头大哥万科加以剖析，进而对中国房地产行业房改以来十年政府政策、行业引领、市场规范以及企业运作等诸多方面，就所存在的问题加以思考，对中国房地产企业的发展之路加以反思，以期对中国楼市的未来健康平稳发展尽一份媒体的绵薄之力。　　专注于房地产领域报道长达十五年之久，被公认为为媒体房地产研究专家的《楼市》杂志创始人蔡鸿岩（老蔡）以“业内人”的眼光观察“地产老大”万科近年的动向，由此透视中国房地产近十年超高速发展之背景因缘，梳理近两年来楼市大起大落幕后的动因。　　本书是作者继地产评论集《老蔡侃房》之后的又一部新作。意在针对近期房地产市场大幅滑落所带来的问题，通过反思十年房地产发展历程，解析中国房地产趋向大计。【作者简介】　　蔡鸿岩资深地产媒体人，地产评论人，房地产专家；　　中国不动产研究院理事，首席评论员；天津市河东区招商顾问；中国教育电祝台《置业大讲堂》客座教授；《楼市》杂志创办人，楼市传媒总裁，北京楼市通网络科技有限公司董事长。　　19941995年为《中国经营报》记者、编辑，负责创办该报房地产专版“中经房地产”，在中国财经类报刊中最早创办了地产专版；　　19951999年担任《精品购物指南》房产编辑室主任。任职期间推动了《精品购物指南》在京城地产行业主导地位的确立，使《精品》房地产广告年营业额达到从零到过亿的快速攀升，创下了两个“70％”(《精品》全部广告收入的70％来自房产行业，北京房产广告有70％投放在《精品》)的业绩，使包括《中国经营报》、《精品购物指南》在内的中国经营报社实现了年营业额从3000万到过亿的突破；　　1999年9月创办北京精品家园房地产经纪公司，在恒基中心开设北京首家长年性房产展销中心，并成为北京首批专项从事二手房经纪业务的中介公司。公司在其带领下成为2000年中国建设银行北京分行首批六家获准从事二手房贷款业务的经纪公司之一；2001年与中国农业银行西城支行合作，首推二手房“押旧买新”业务；　　2000年、2001年协同中国房地产业协会成功发起举办两次京沪房地产高峰论坛；　　2003年创办《楼市》杂志。历经四年发展，荣膺中国房业协会“2006最具社会影响力房产期刊”大奖，成为京城乃至全国具权威性、影响力和媒体公信力的地产传媒；　　曾参与中央电视台二套《中国房产报道》，凤凰卫视《广厦中华》，北京电视台等多个电视房产栏目的策划工作。2000年亲自编导为凤凰卫视策划制作了《中国房地产十年盘点》十集专题片。2006年应邀担任BTV-5《首都经济报道》房产栏目嘉宾主持人。