北京民事审判疑难案例与问题解析

八、房屋买卖合同纠纷

1.售房广告是要约还是要约邀请

——胡国琴诉北京首都工程有限公司商品房预

售合同纠纷案

北京市朝阳区人民法院侯军 1

2.房屋买卖合同最终未签订，认购定金是否应返还

——吕敏诉北京德高房地产经纪有限责任公司

等买卖合同纠纷案

北京市通州区人民法院 张静 14

3.因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋

买卖合同的立约定金不适用定金罚则

——吕敏诉北京德高房地产经纪有限责任公

司、北京富河房地产开发有限责任公司商

品房预售合同纠纷案

北京市高级人民法院 邹治 北京市通州区人

民法院张静 19

4.合同有效成立情况下仍存在缔约过失责任

——徐高诉北京中鸿天房地产有限公司商品房

预售合同纠纷案

北京市朝阳区人民法院俞里江 23

5.合同条款解释应尊重原义，开发商要求购房者

补交房款应当出示测绘部门的有效测绘文件

——胡文一与北京炎黄置业有限公司商品房预

售合同纠纷上诉案

北京市第二中级人民法院 王平 28

6.关于商品房买卖合同解除的法律分析

——贾伟与北京华阳房地产发展有限责任公司商品房买卖

合同纠纷上诉案

北京市第二中级人民法院 李馨 32

7.约定解除的条件成就，合同解除

——北京红石建外房地产开发有限公司与王佩荣商品房预

售合同上诉案

北京市东城区人民法院裴桂华 41

8.合同解除后违约方不丧失利息返还请求权

——北京强佑房地产开发公司诉邱淦青商品房预售合同纠

纷案

北京市高级人民法院许雪梅 46

9.未经产权人授权，代管房屋者出售房屋的行为无效

——宋明祥诉宋明华等房屋买卖合同纠纷案

北京市通州区人民法院 原海涛 50

10.商品房预售合同纠纷中的面积误差问题

——郑丽丽与北京利晖房地产开发有限公司商品房预售

合同纠纷上诉案

北京市第二中级人民法院 王羽红盛蔚 53

11.惩罚性赔偿请求权的司法认定

——高玉南与荣鹏房地产公司商品房预售合同纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院黄彩相 62

12.开发商预售楼房未履行告知义务造成购房人利益受损的，

应予赔偿

——贾永魁诉北京万佳房地产开发有限公司买卖合同纠

纷案

北京市通州区人民法院 李桂荣 张清波 68

13.一审诉讼前取得商品房预售许可证应当认定房屋认购单有效

——解春生诉北京荣丰房地产开发有限公司商品房预售

合同纠纷案

北京市宣武区人民法院 吕雪飞 71

14.《商品房买卖合同》与《个人住房贷款借款合同》同时解除

时，购房人不应是银行贷款的返还义务人

——薛培顺与北京全联房地产开发有限公司、第三人中国

建设银行股份有限公司北京西四支行商品房预售合

同纠纷案

北京市东城区人民法院 王红 76

15.开发商交付商品房日期与约定不符，购房人接收并装修的

行为应视为开发商适当交付房屋

——娄勇诉巨石房地产开发公司、中国银行北京分行商品

房预售合同纠纷案

北京市东城区人民法院 王禹 79

16.非出卖人原因导致买受人不能取得房屋权属证书，不应承

担违约责任

——王利群诉北京慧友房地产开发有限责任公司商品房

预售合同纠纷案

北京市怀柔区人民法院耿荣强 86

17.当事人对合同内容及签名提出质疑时应如何认定

——李玉兰与北京碧水庄园房地产开发有限公司商品房

预售合同纠纷案

北京市昌平区人民法院 陈文洁 90

18.未取得预售许可证的商品房预售合同无效

——董江业诉北京观远房地产开发有限公司商品房预售

合同纠纷案

北京市平谷区人民法院徐丹丹 93

19.预售许可证过期后销售房屋不必然导致商品房买卖合同无效

——李焰白诉北京房开置业股份有限公司等商品房买卖

合同纠纷案

北京市高级人民法院金曦 98

20.优化设计变更不能成为单方变更商品房预售合同的抗辩理由

——孙毅诉北京万城置地房地产开发有限公司商品房买

卖合同纠纷案

北京市海淀区人民法院 高亚利 陈昶屹 102

21.主张违约金过高的一方应承担相应举证责任

——张景玉诉北京中加兴业房地产开发有限公司商品房

预售合同纠纷案

北京市朝阳区人民法院俞里江 108

22.开发商以购房人不签订物业管理合同作为其不履行交房

义务抗辩事由的，不应支持

——杨杰诉北京紫玉山庄房地产开发有限公司商品房买

卖合同纠纷案

北京市高级人民法院金曦 112

23.合同无效之下当事人利益的妥当平衡

——中国耀华玻璃集团公司诉北京同源房地产开发有限

公司房屋销售合同纠纷案

北京市高级人民法院 张凯军 116

24.私有房屋买卖的效力认定

——孙勇与孙诚国房屋买卖合同纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院 朱华 123

25.农村房屋买卖合同被确认无效后的处理原则

——于清林、于宏程诉张言成房屋买卖合同纠纷案

北京市怀柔区人民法院耿荣强 131

26.带租约的产权商铺买卖合同案件的认定及处理

——衣思臣、于海玉诉北京碧溪广场有限公司买卖合同纠

纷案

北京市丰台区人民法院王萍嵇绍军 135

27.商品房买卖合同中，房地产开发公司是否应为买主办理房

产证

——孙某诉北京华居工体北房地产开发有限公司商品房

预售合同纠纷案

北京市东城区人民法院赵世浩 140

28.开发商逾期无法办理房产证应承担民事责任

——林妙风诉北京华普国际大厦有限公司商品房预售合

同纠纷案

北京市第二中级人民法院霍翠玲孙盈 143

29.商品房买卖中延期办证违约责任的承担

——佟立霞诉北京市金梦圆房地产开发有限公司商品房

买卖合同纠纷案

北京市石景山区人民法院 张家兴 150

30.不动产登记的公示公信力与无权处分制度的竞合与冲突

——胡德忠等诉李增其房屋买卖纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院张寒松 157

九、房地产纠纷

1.土地使用权转让合同的成立与生效

——北京恒润塑料制品有限公司与北京亨通金属加工厂土

地使用权转让合同纠纷上诉案

北京市第二中级人民法院杨世军 盛蔚 161

2.本案双方签订的项目转让协议是否有效

——北京鸿基世业房地产开发有限公司诉北京立业房地产

开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

北京市高级人民法院杜莉红 邹治 170

3.本案中二被告是否为联建合同关系

——华宸建设集团股份有限公司诉北京运海商业服务公

司、开滦(集团)有限责任公司建设工程施工合同纠纷案

北京市崇文区人民法院 陶悦迪 178

4.建设工程施工合同的成立和效力

——保利建设开发总公司诉北京市粉末冶金研究所有限责

任公司建设工程招标投标纠纷案

北京市丰台区人民法院 齐鹰扬 182

5.经招投标程序签订建设工程施工合同后，发包人的主体资

格能否转让

——北京正荣建设工程有限责任公司与北京市西单商业区

建设开发公司等建设工程施工合同纠纷上诉案

北京市高级人民法院 张稚侠 陈曼 190

6.先履行抗辩权的行使须互负债务存在对价关系

——北京金通远建筑工程公司与北京同源房地产开发有限

公司建设工程施工合同上诉案

北京市第二中级人民法院赵文军 197

7.建设工程设计合同中合同目的不能实现的认定

——北京蓝天碧水房地产开发有限责任公司诉北京五合国

际建筑设计咨询有限公司建设工程设计合同纠纷案

北京市海淀区人民法院 高亚利 陈昶屹 204

8.经招投标程序确定的建设工程施工的应当以备案的中标合

同作为结算根据

——北京当代城市房地产开发有限公司诉北京城建二建设

工程有限公司建设工程施工合同纠纷案

北京市高级人民法院许雪梅单国军 210

9.建设施工合同案件中适用“不异议即认可结算报告”规则应

排除有明显疑点的项目

——北京武交建筑工程总队诉北京鸿卓房地产开发有限公

司建设工程施工合同纠纷案

北京市高级人民法院杜莉红单国军 217

10.无效借款合同的基础上产生的房屋预售契约的效力如何

确定

——航天科技进出口有限责任公司诉北京富裕达房地产

开发有限公司财产损害赔偿纠纷案

北京市高级人民法院 李梅邹治 225

11.危旧房改造公房回迁遇到的问题

——白伟诉北京华诚房地产开发公司危旧房改造公房回

迁合同案

北京市崇文区人民法院 齐鸿梅韩丽 233

12.消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响

——北京国际建设集团公司与北京梅之木餐饮有限公司

租赁纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院冀东 236

13.承租部分房屋的承租人不享有整体房屋的优先购买权

——蒋海新与北京市通州区房地产开发总公司、北京东海

房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

北京市第二中级人民法院 李馨 243

14.继受取得房屋的产权人无权撤销原产权人与承租人订立

的租赁合同

——北京东环鑫融投资管理有限公司诉北京兰达投资咨

询有限责任公司等租赁合同纠纷案

北京市第二中级人民法院 宋建萍 249

15.承租人提前终止合同，赔偿责任应如何承担

——北京鑫雁华建筑装饰有限公司诉北京军适工贸有限

公司租赁合同纠纷案

北京市怀柔区人民法院 王启军 254

16.原租赁合同解除导致转租合同解除的，已经交纳的租金应

当如何处理

——中国印刷总公司诉北京海鼎天安科技信息有限责任

公司、北京鸿儒置业策划有限公司租赁合同纠纷案

北京市西城区人民法院韩君贵 259

17.房屋租赁合同双方当事人应当按过错程度对违章建筑承

担民事责任

——北京市朝阳鞋厂诉北京环娜美建筑工程有限公司房

屋租赁合同纠纷案

北京市高级人民法院 张朝阳 263

18.违章建筑被拆除承租人应自担责任

——王春江诉北京市大兴区黄村镇前高米店村村民委员

会租赁合同纠纷上诉案

北京市大兴区人民法院 刘瑾 268

十、婚姻家庭与继承纠纷

1.恋爱中男女之间的给付应根据案件情况确定是彩礼还是赠与

——林广源诉蔡易娟返还财物纠纷案

北京市高级人民法院张稚侠 273

2.非婚同居期间财产应如何分割

——郑卫新诉胡长友财产权属纠纷案

北京市第二中级人民法院 胡建勇 277

3.解除同居关系时承诺给付的精神赔偿费应否受到法律保护

——武某诉洪某一般财产所有权纠纷案

北京市朝阳区人民法院李涛 284

4.申请宣告婚姻无效案件相关问题研究

——赵然申请宣告赵子民与葛丽英婚姻无效案

北京市丰台区人民法院韩炜 289

5.父母不得因子女变更姓氏名称即终止抚养义务

——王东宝与王某抚育费纠纷上诉案

北京市大兴区人民法院 李书林 298

6.应根据离异双方的经济能力确定对子女抚养费的负担份额

——刘某某诉皮秀生抚养费纠纷案

北京市顺义区人民法院 李起元 301

7.已形成抚养关系的继父女之间享有继承权

——胡守明等诉胡桂芳等法定继承纠纷案

北京市通州区人民法院蔡俊清 304

8.离婚诉讼中一方死亡致诉讼终结，对方仍享有继承权

——李立根、李立深、李立明、李春玲、李春华诉顾秀段继承

纠纷案

北京市宣武区人民法院 曾佳 308

9.死亡抚恤金是否属于遗产

——苑世星、苑印堂与苑巍、苑佳继承纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院 詹晖 311

10.如何确定被继承人的遗产

——胡桂英诉王德福、王德利、王德云、王金英分家析产纠

纷案

北京市延庆县人民法院李淑清 316

11.遗产应当包括拆迁补偿款中的区位补偿款

——关键等十八人诉史玉华等三人继承纠纷案

北京市西城区人民法院韩君贵 320

12.内容真实但欠缺形式要件的代书遗嘱是否有效

——石来玉、刘孝兰与石玉春继承纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院朱华 324

13.能证明遗嘱是遗嘱人真实意思表示的打印遗嘱应作为有

效遗嘱处理

——魏月芬诉赵宝玲等遗嘱继承纠纷案

北京市东城区人民法院 王禹 331

14.共同遗嘱及其效力的确认

——马惠云诉马惠儒、白金贵财产继承纠纷案

北京市房山区人民法院 霍福生 336

15.公民个人购买的公有房屋可以依法遗赠他人

——桂平、桂荣、桂彤诉魏代花遗赠纠纷案

北京市高级人民法院 张朝阳 342

16.析产继承案件的审理要点

——安桂华、安桂英、安四凤、王春兰诉解春义析产、继承

纠纷案

北京市门头沟区人民法院谌蜀梅 346

十一、债与担保类纠纷

1.债权人依法向次债务人主张代位权的诉讼请求应获得支持

——原告翁春炎诉被告北京城建房地产开发有限公司、第

三人北京城建七建设工程有限公司其他代位权纠纷案

北京市朝阳区人民法院 张海文 350

2.本案的股权转让协议并未侵犯其他股东的利益

——海南置业有限责任公司诉北京银泰国信经贸发展有限

公司等债务纠纷案

北京市高级人民法院许雪梅 355

3.公司原法定代表人出具文件的效力应如何认定

——张忠全诉北京可达保健品有限公司劳务纠纷案

北京市第二中级人民法院杜开颜 360

4.违法发包应承担相应责任

——赵志忠诉余润林、北京华彬庄园绿色休闲健身俱乐部

有限公司劳务(雇佣)合同纠纷案

北京市昌平区人民法院 梁永胜 364

5.代理人无代理权的，不能构成隐名代理

——刘晓帆诉葛伟光、孙晓元债务纠纷案

北京市高级人民法院单国军 张朝阳 368

6.表见代理的认定

——北京东方国岸经贸有限公司与项菲买卖合同纠纷上诉

案

北京市第一中级人民法院 周津 373

7.消费者已经与生产者协议解决争议，再起诉销售者赔偿不

应支持

——刘红霞诉北京远景盈拓汽车销售有限责任公司等产品

责任纠纷案

北京市高级人民法院谷绍勇 378

8.本案三方协议的性质为债权债务转移合同

——中国航空港建设总公司诉北京师范大学、中国华阳金

融租赁有限责任公司清算组合同债权确认纠纷案

北京市第一中级人民法院赵悦 383

9.未记载收款人名称的空白支票可否单纯交付转让

——国内贸易工程设计研究院诉北京恩龙科技研究所不当

得利纠纷案

北京市丰台区人民法院 齐鹰扬 388

10.不当得利的司法认定

——喻山澜诉中国工商银行北京市宣武支行、中国工商银

行北京市分行不当得利纠纷案

北京市第一中级人民法院 白云 392

11.本案中当事人就出资款是否构成善意取得

——北京国恒基业房地产开发中心诉北京风水谷物业总

公司不当得利纠纷案

北京市高级人民法院谷绍勇 397

12.不当得利的构成要件与举证责任

——张新光诉中美国际教育集团有限公司不当得利纠纷案

北京市高级人民法院 张凯军 401

13.无因管理之构成要件

——董长海诉韩增红无因管理纠纷案

北京市石景山区人民法院 徐莹莹 405

14.该案中定金应否返还

——张焱诉北京京都房地产开发有限公司分期付款买卖

合同纠纷案

北京市崇文区人民法院 左翔军 410

15.保证人在连带保证期间内应承担保证债务责任

——北京市利发技术开发公司诉王纪军、王泉利保证合同

纠纷案

北京市平谷区人民法院徐川江 414

16.保证人承担保证责任后有权向债务人追偿

——北京市北郊农场诉北京金属材料房屋厂担保合同纠

纷案

北京市昌平区人民法院孙力 418

17.担保合同的法律效力分析

——许新升诉张家华、北京嘉成圆投资顾问有限公司民间

借贷纠纷案

北京市高级人民法院 陈昊 423

18.是否为一般保证方式不能仅凭字面意思认定

——罗彦冬诉李其昌其他合同纠纷案

北京市东城区人民法院 陈琳杨木霞 430

19.买受人购车后未能如约履行付款义务但将车交回的应定

性为动产质押

——中国北方车辆公司诉刘悲雪买卖纠纷案

北京市宣武区人民法院 周宝筠 435-

二、诉讼程序与证据

1.确认宅基地收归集体的协议是否有效应当属于人民法院民

事案件受理范围

——谢亚军诉顺义区李桥镇英各庄村村民委员会房屋买卖

合同纠纷案

北京市高级人民法院张朝阳 438

2.土地确权中的侵权案件法院应作为民事案件受理

——北京市大兴区采育镇屯留营村村民委员会诉刘永才土

地侵权纠纷案

北京市大兴区人民法院单祖果 441

3、涉公证民事争议应以争议相对方为被告

——徐学宏诉长安公证处一般所有权及与所有权相关权利

纠纷案

北京市东城区人民法院 全玉海许国林 445

4.本案是否存在民事诉讼与刑事诉讼的交叉问题

——林正东诉中期证券经纪有限责任公司等其他证券合同

纠纷案

北京市高级人民法院单国军 448

5.特别程序与普通程序适用的区别

——北京市宣武区陶然亭街道红土社区居委会诉王荣华监

护权纠纷案

北京市宣武区人民法院佟华 柴铮 459

6.民事诉讼中不动产纠纷应理解为因不动产物权发生的争议

——北京天鸿集团公司诉华龙证券有限责任公司商品房预

售合同纠纷案

北京市高级人民法院张稚侠 462

7.调解协议的开放性与争端的灵活解决

——胡金满诉北京运德客运有限责任公司、任卫东道路交

通事故人身损害赔偿纠纷案

北京市顺义区人民法院涂长江 467

8.附带司法审查是民事诉讼中责任认定的有效救济方式

——杨怀族诉张树德人身损害赔偿纠纷案

北京市顺义区人民法院 贾秋生 东小明 473

9.当事人起诉后又撤诉的，能否引起诉讼时效的中断

——北京现代文化艺术中心诉许宏宇其他合同纠纷案

北京市东城区人民法院任化良 482

10.释明权的理解与运用

——崔某某诉北京某建材贸易有限公司买卖合同纠纷案

北京市平谷区人民法院 王桂革 刘晓娟 487

11.法院对当事人自认的与己不利的事实应依法确认

——孙海恩诉王学纲一般委托合同纠纷案

北京市朝阳区人民法院赵艳群 492

12.对证据认证可以运用逻辑推理方法

——陈进仓诉王秀娟买卖合同纠纷案

北京市海淀区人民法院 肖菲 496

13.前案认定的事实对本案相关事实是否有预决效力

——嘉华物业代理有限公司诉北京市外商投资服务中心

北京拓扑毛纺有限公司特别清算委员会等不当得利纠纷案

北京市高级人民法院 单国军 499

14.欠缺形式完整性的收条缺乏其他证据佐证的，不能作为定

案的依据

一——北京雅博石光照明器材有限公司诉尹丽借贷纠纷案

北京市通州区人民法院 陈汉东 507

15.复制件未经其他证据佐证属实不能作为认定案件事实的依据

——北京圆明园花园别墅有限公司与陈建源、李捷时预售

商品房合同纠纷上诉案

北京市高级人民法院单国军 509

16.高度危险作业侵权案件的举证责任分配

——张淑玲诉北京首钢新钢有限责任公司人身损害赔偿

纠纷案

北京市石景山区人民法院 沙莲路琳艳 515

17.负有履行义务的当事人对履行义务的情况承担举证责任

——三河市联铭实业有限公司诉北京日新达工贸有限公

司买卖合同纠纷案

北京市平谷区人民法院韩海龙 519

18.无法鉴定时，由承担举证责任者承担案件的不利后果

——马文森、马文林、赵猛诉北京鹿鸣园养殖有限公司经

营合同纠纷案

北京市门头沟区人民法院 李欢喜 523

19.优势证据的认定应与证据判断规则、举证责任分配规则相

结合

——曾黎与北京科力顿生物科技有限公司服务合同纠纷

上诉案

北京市大兴区人民法院 李有玉 526

20.举证责任分配应在明确诉讼主张的基础上依公平原则并

结合当事人的举证责任能力确定

——周海军诉蔡珍妮返还财产纠纷案

北京市高级人民法院金曦 张异般 532

民事审判既以民法学、民事诉讼法学为其深厚法理基础，又以国家、社会的传统文化、当前重大政策与人民生活的实际情况为其现实要求，博大精深、任重道远，体现着厚重与精巧兼在的司法审判职能。本书突出北京民事审判中的难点、热点问题，具有体例创新、内容丰富而实用、理论与实际结合紧密的鲜明特色，并注重将个案评析与类型案件的调研分析相结合。所选案例从近年来全市法院审结的近50万起民事案件中精选而出，注重案件质量、评析质量与文字质量，针对性强、‘法理性强，不少桑件涉及对法律方法、审判理念的研究，基本展现了北京民事审判对疑难、典型问题的执法理念与执法标准。所选调研分析注重研究深度与对策可行，是各级法院的精心之作，体现了近年来北京主要类型民事案件的调研水平和审判情况。第二卷包括五个方面内容：一、房屋买卖合同纠纷二、房地产纠纷三、婚姻家庭与继承纠纷四、债与担保类纠纷五、诉讼程序与证据 每个案例均按“案情、审理情况、评析意见”三个方面展开评述。该书对我国审判工作实务操作具有很强的参考作用，对相关的学理研究具有很高的参考价值。