香港房地产神话

上篇 好榜样还是坏典型

第1章 香港土地真的稀缺吗

香港房地产业三大怪

二战后土地房屋需求的大爆炸

香港土地真的稀缺吗

第2章 港府的土地经营策略

高抛低压限制供给

土地用途管制与囤地

城市规划的碎片化

放开容积率管制

雄心勃勃的填海计划

“土地饥渴营销策略”助推房地产价格

第3章 公共住房：给予还是剥夺

政府理性算计下的公共住房决策演变

中低收入者置业梦碎与蜗居

“中惨阶层”：政府和财阀的提款机

第4章 好榜样还是坏典型

土地垄断与批租：殖民掠夺与土地财政最大化

土地财阀：政府的包税商

民主缺失：土地垄断的温床

房地产利益的博弈：政府、财阀吃饱，中低收入者跌倒

政策难安：房贵伤民、房贱伤民

房地产泡沫：随时引爆的定时炸弹

中篇坚守还是逃离

第5章 高房价：香港经济“最后的晚餐”？

香港的高房价是空中楼阁

香港经济的未来决定香港房价的命运

脆弱的预期：房价短期暴涨暴跌元凶

高房价：香港经济“最后的晚餐”

HongKongisDying？！

第6章 香港的优势与症结

香港奇迹？

简单事实：流汗而非灵感

竞争优势：如何理解

垄断中介经济：大势已去

无根产业：岌岌可危

“三高”劣势：由盛至衰的加速器

第7章 未来城市竞争：香港的命，如何操盘

“纽伦港”：臆想还是现实

东亚大都会：硝烟与割据

珠三角：群雄并起，三足鼎立

世界大城市：成功的奥秘

威尼斯的衰落：香港的前车之鉴

迪拜：阿拉伯世界的香港

第8章 资本逃离：正在进行时

危机即逃亡

资本正在逃离

晚餐结束，谁来买单

香港故事的尾声

下篇 洞悉香港，读懂内地

第9章 城市化进程中房价和地价的关系

引致需求：房价推动地价

城市化、住房与引致需求

政府干预：土地反向作用于房价

第10章 土地饥渴营销与房地产价格螺旋

土地稀缺：概念模糊与混淆

城乡二元结构下农村宅基地的低效占用

城市化、人口集聚与土地的集约利用

土地饥饿营销法推高地价与房价

第11章 土地即权力：垄断霸权与土地价值理念错位

“土地财政”与政府“增长智慧”

土地财政与透支未来和代际不公

土地霸权：土地所有权垄断

“地利共享”的价值理念

第12章 “国五条”背景下楼市热点问题讨论

调控落空，房地产价格高企都是地方政府的责任?

仅有房地产开发商在囤地?

被妖魔化的房地产开发商

多方博弈：上有政策，下有对策

房地产调控会否诱发地方财政危机?

政策难安，媒体助澜，加剧恐慌

房地产调控下房荒和鬼城的同现

后记

陈友华、吕程编著的《香港房地产神话》除了希望洞悉香港房地产和经济社会发展的诸多奥妙所在，更致力从香港这面镜子中，看清内地房地产市场和经济诸多带有共性的问题。香港房地产市场历史较为悠久，有相对丰富的数据、史料和实证研究可供参考。最重要的是，内地城市长期以来以一国两制下的香港为师。洞悉香港，才有可能读懂内地。陈友华、吕程编著的《香港房地产神话》讲述了：长久以来，香港政府被普遍认为在“地少人多，土地稀缺”的香港缔造了“居者有其屋”的神话，从而成为内地政府学习与借鉴的榜样。事实上，中国内地在1998年以来的住房制度改革中也确实学习借鉴了香港的很多做法，尤其是从香港舶来的一整套土地批租制度。已有研究和媒体宣传中，对于以土地的严格控制和公共住房政策为核心的“香港模式”更多的是推崇和赞誉，而鲜有对“榜样”的质疑。 “香港模式”究竟是好榜样，还是坏典型以此为榜样的中国内地政府，是否能寻获解决内地房地产市场诸多问题的良方我们常倾向于将内地作为香港的参照标准，得出香港是个好榜样的结论。把两个经济社会发展水平差异巨大的地区放在一起进行比较，得出毫无悬念的结果没有多少实际意义。当务之急，是将“香港模式”置于经济发展水平相似的国家和城市之列，通过比较，对其进行客观的评估，进而加深认识，并进行必要的反思。 《香港房地产神话》正是基于以上的逻辑，以香港为鉴，期待能够为中国内地房地产市场改革与发展探索出前行的方向，甚至寻找到一条可行的出路。