房地产企业财税操作难题精解

前言

第1章 增值税疑难问题精解

1.1 房地产开发公司销售使用过的设备应当交什么税？

1.2 房地产开发企业销售废旧物资怎样纳税？

1.3 卖别墅赠汽车怎样缴纳增值税？

1.4 “营业税改增值税”对房地产开发企业有何影响？

第2章 营业税疑难问题精解

2.1 房地产开发企业与动迁户进行房产置换，房地产开发企业是否缴纳营业税？

2.2 自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？

2.3 甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？

2.4 转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资建设，建成后销售怎样纳税？

2.5 房地产开发企业取得土地使用权后再转让，有何纳税筹划技巧？

2.6 房地产开发企业受让的“生地”，对土地进行一级开发怎样纳税？

2.7 怎样判断营业税的价外收费？

2.8 委托境外设计院做设计是否征收营业税？

2.9 什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？

2.10 “劳务企业”应当如何计算缴纳营业税？

2.11 企业内设机构为本单位提供营业税应税劳务是否征收营业税？

2.12 房地产开发企业取得的购房定金是否缴纳营业税？

2.13 房地产开发企业发生的“买一赠一”销售折让、销售退回怎样缴纳营业税？

2.14 房产租赁的营业税纳税义务发生时间如何确定？

2.15 企事业单位取得的拆迁补偿收入是否缴纳营业税？

2.16 在旧城改造中，企业取得的政策性搬迁收入怎样纳税？

2.17 房地产开发企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？

2.18 怎样判定营业税合法有效凭证？

2.19 房地产开发企业销售房产兼营装修劳务，如何计算其营业税？

2.20 房地产开发企业自营工程是否缴纳建筑业营业税？

2.21 房地产评估增值是否缴纳营业税？

2.22 物业管理公司可否差额交营业税？

2.23 关联企业无息借款是否应当调增利息收入，征收营业税？

2.24 非金融企业统借统还，总公司向子公司收取利息是否征收营业税？

2.25 单位或个人购置房产再出售可否差额纳税？以什么作扣除凭证？

2.26 纳税人销售自产货物同时提供建筑劳务的，怎样纳税？

2.27 企业无力偿还借款，抵押的房产被金融企业收走抵债，企业是否缴纳营业税？

2.28 扣缴境外单位或个人的营业税在哪里缴纳？

2.29 建筑业企业收到的预收款是否缴纳营业税？

2.30 房地产开发企业接受建筑业的假发票是否补交建筑业营业税？

2.31 有分包工程的项目，施工企业怎样计算及缴纳营业税？

2.32 企业按城市规划要求，直接把土地转让给用地单位怎样征税？

2.33 外商投资企业是否缴纳附加税？

2.34 房地产开发公司为促销在售出购房时可抵房款的VIP卡，是否缴纳营业税？

2.35 房地产开发公司受托代建房屋，如何缴纳营业税？

2.36 房地产开发企业将自建的房产对外捐赠是否征收营业税？

2.37 房地产开发企业投资政府土地改造项目获得的收益是否缴纳营业税？

第3章 土地增值税疑难问题精解

3.1 我国开征土地增值税的目的是什么？怎样界定土地增值税的纳税人和征收范围？

3.2 如何确认土地增值税的收入总额？

3.3 计算增值额时允许扣除的项目包含哪些内容？怎样计算房地产开发费用？

3.4 土地增值税清算有哪些具体要求？开发费用中利息支出应当怎样计算？

3.5 房地产开发企业销售保障性住房取得的收入，是否预征土地增值税？

3.6 房地产开发企业在土地增值税的清算过程中承担什么责任？

3.7 应当如何确定土地增值税的清算单位？

3.8 土地增值税清算时应当报送哪些资料？

3.9 土地增值税清算前房地产开发企业如何做好准备工作？

3.10 房地产开发企业的土地增值税在什么情况下应当核定征收？

3.11 什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？

3.12 房地产开发企业建造普通标准住宅，怎样定价可以免交土地增值税？

3.13 国家征用、收回房地产有何税收优惠？

3.14 以土地（房地产）投资联营有何税收优惠政策？

3.15 房地产开发企业以在建工程投资怎样缴纳土地增值税？

3.16 怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

3.17 房地产开发企业怎样核算管理费用可以降低土地增值税？

3.18 为建造开发产品发生的借款利息怎样扣除可以降低土地增值税的税负？

3.19 转让土地使用权与合作建房在缴纳土地增值税时有何差别？

3.20 房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？

3.21 企业以换取房产为目的，将土地使用权投资到房地产开发企业，是否征收土地增值税，还涉及哪些税收？

3.22 新设立的房地产企业怎样确定筹建期？

3.23 土地是否应当开发后再转让？开发后再转让对土地增值税纳税效果有什么不同？

3.24 房地产开发企业准备利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？

3.25 土地出让金返还怎样进行会计处理可以节税？

3.26 为了降低土地增值税，怎样控制房地产开发成本？

3.27 长期亏损的企业怎样利用企业重组降低土地增值税？

3.28 分期开发提高开发项目容积率的方法有哪些？

3.29 房地产开发企业将开发的商品房自用后再转让，可否享受附加扣除？

3.30 房地产开发企业计算土地增值税时，已经缴纳的印花税可否扣除？

3.31 土地增值税清算时，不同项目的盈亏可否相互抵消？

3.32 吸收投资取得的土地使用权，土地增值税清算时如何确定土地成本？

3.33 与转让房地产有关的地方教育费附加在计算土地增值税时可否扣除？

3.34 房地产开发企业代地方政府收取的费用是否征收土地增值税？

3.35 出售小产权房是否缴纳土地增值税？

3.36 土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理？

3.37 已经计入开发产品成本的利息支出在计算土地增值税时如何扣除？

3.38 房地产开发企业将开发的商品房无偿赠送给个人是否征收土地增值税？

3.39 计算土地增值税时，小区内的道路、绿地以及公共配套设施占地成本可否计入“房地产开发成本”？

3.40 开发小区内与市内主干线相接的道路、给排水管线、煤气管网、供暖管线的成本可否扣除？

3.41 房地产开发企业转让土地使用权有何税收操作技巧？

3.42 已经计入开发成本的土地闲置费在计算土地增值税时可否扣除？

3.43 企业整体股权转让是否征收土地增值税？

第4章 城镇土地使用税和耕地占用税疑难问题精解

4.1 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》修改后，城镇土地使用税的纳税人是如何界定的？

4.2 采摘、观光农业使用的土地是否缴纳城镇土地使用税？

4.3 商品房项目中配套建造的保证性住房可否免征城镇土地使用税？

4.4 单独建造的地下建筑物如何征收城镇土地使用税？

4.5 如何确定耕地占用税的纳税人和征税范围？

4.6 房地产开发企业租用集体土地进行房地产开发，是否缴纳城镇土地使用税？

4.7 转让取得的填海整治的土地，可否免征城镇土地使用税？

4.8 房地产开发企业取得了土地使用权后，只对一部分土地进行开发，怎样缴纳城镇土地使用税？

4.9 房地产开发企业取得毛地，自行进行土地一级开发，城镇土地使用税纳税从何时开始？

4.10 开发项目房产售完之后，房地产企业是否还要就小区内的道路绿地等占地缴纳城镇土地使用税？

4.11 土地征用后一直被用于农业生产，是否要缴纳土地使用税？

4.12 取得土地使用权后，闲置没开发的土地是否缴纳城镇土地使用税？

4.13 缴纳了耕地占用税之后是否还缴纳城镇土地使用税？

第5章 房产税疑难问题精解

5.1 如何界定房产税的纳税义务人？

5.2 房产税以房产为征税对象，请问，应税的“房产”应如何界定？

5.3 房产税征收的具体范围怎样解释？

5.4 企业自用的房产，土地使用权的价值与房产和建筑物的价值应当如何进行账务处理？

5.5 房产税的计税依据是怎样规定的？

5.6 根据新税收政策规定，容积率小于0.5，怎样缴纳房产税？

5.7 楼房内的电梯、中央空调是否征收房产税？

5.8 房地产开发企业建成待售的商品房是否缴纳房产税？

5.9 建筑工地的临时性房屋是否征收房产税？

5.10 具备房屋功能的地下建筑是否征收房产税？

5.11 住宅小区内业主共有的会所、文体场馆、幼儿园等如何征收房产税？

5.12 更换房屋附属设备和配套设施后的房产如何计征房产税？

5.13 企业自有房屋装修费用是否计入房产原价征收房产税？

5.14 对经营公租房有何税收优惠政策？

5.15 怎样核算房屋和建筑物，可以降低房产税？

5.16 企业新购置的房产，何时起缴纳房产税？

5.17 仓库出租与仓储在房产税缴纳方面有何区别？

5.18 承租的商场向业主转租是否缴纳房产税？

5.19 部队将空余房产出租是否征收房产税？

5.20 投资联营的房产如何征收房产税？

5.21 企业出租的房产，因租金偏低就必须按房产余值征收房产税吗？

5.22 企业将开发的商品房装修成售楼部、样板房使用，是否缴纳房产税？

5.23 估价入账的房产，如何计征房产税？

5.24 用开发的房产办理银行抵押贷款，抵押的房产是否缴纳房产税？

5.25 房产评估增值部分是否缴纳房产税？

5.26 工程尚未决算，已经开始使用的房产如何缴纳房产税？

5.27 物业管理用房是否缴纳房产税和城镇土地使用税？

5.28 企业使用人防工程或者将人防工程出租是否缴纳房产税？

5.29 出租商铺免租期内由谁缴纳房产税？

第6章 契税疑难问题精解

6.1 如何确定契税的纳税义务人？

6.2 契税的征税对象包括哪些？

6.3 如何确定契税的计税依据？

6.4 企业改制中，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，是否征收契税？

6.5 企业重组中，重组后的公司承受被重组公司的土地、房屋权属，是否征收契税？

6.6 企业整体出售，因对原企业职工安置方式不同契税征收方式有何差别？

6.7 承受破产企业不动产在契税征收上有何政策差异？

6.8 同一投资主体内部土地、房屋权属划转是否征收契税？

6.9 事业单位改制，改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属如何纳税？

6.10 “房屋所有权证”增加配偶姓名是否征收契税？

6.11 房地产开发企业缴纳的契税可否计入土地成本？

6.12 企业以取得的政策性拆迁补偿收入支付土地出让金是否缴纳契税？

6.13 房地产开发公司用本公司建造的房屋安置动迁户，动迁户是否缴纳契税？

6.14 对合作建房行为应当如何征收契税？

6.15 动迁户用取得的搬迁补偿款购买安置房时，如何征收契税？

6.16 企业以售后回租方式出售房地产，租赁期满再回购原房地产的，如何征收契税？

6.17 房地产开发企业取得土地使用权代政府建设保障性住房，再由政府回购，房地产企业取得土地使用权是否缴纳契税？

6.18 合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下是否缴纳契税？

6.19 个人独资企业的投资人将其个人名下的房屋、土地权属转移至个人独资企业名下，或个人独资企业将其名下的房屋、土地权属转回原投资人名下是否征收契税？

6.20 公司增资扩股，投资方以房屋、土地以外的资产增资，企业因增加实收资本而改变工商登记，是否缴纳契税？

6.21 购房又退房，已缴纳的契税是否可以退税？

6.22 未成年的子女在父母有房的情况下另购一套普通标准住房，可否享受契税的优惠政策？

6.23 房地产开发企业以协议出让形式取得国有土地使用权，是否缴纳契税？

6.24 房地产开发企业将开发的商品房无偿赠送，受让人是否应当缴纳契税？计税金额如何确定？

6.25 小区内配套建设的幼儿园是否缴纳契税？

6.26 到外地参加土地投标如何操作可以降低契税？

第7章 印花税疑难问题精解

7.1 如何确定印花税的纳税人？

7.2 印花税的征税范围和税率是怎样规定的？

7.3 企业内部使用的凭证是否缴纳印花税？

7.4 财产捐赠合同是否纳税贴花？

7.5 印花税纳税额较大的是否必须全部贴花才认同纳税？

7.6 没履行的合同是否贴花？

7.7 建筑工程结算金额大于“建设工程施工合同”规定的金额是否补交印花税？

7.8 企业租赁承包经营合同，是否贴花？

7.9 跨地区经营的分公司使用的营业账簿是否贴花？

7.10 企业在改制过程中形成财产、资金转移是否征收印花税？

7.11 企业在改制过程中，尚未履行完的合同转至改制后的企业继续履行，请问，改制后的企业承接原合同是否贴花？

7.12 企业进行公司制改造，新成立的企业承接原企业的资金，请问，资金账簿如何缴纳印花税？

7.13 设计合同、房屋装修合同如何缴纳印花税？

7.14 房地产开发企业签订的监理合同是否缴纳印花税？

7.15 副本视同正本使用是否贴花？

7.16 同一份合同上记载不同的经济事项应如何计税贴花？

7.17 多贴的印花税税票可否申请退税？

7.18 物业管理费用是否合并到房屋租金中一并缴纳印花税？

7.19 铁路货物运输合同印花税的计税依据是否包括装卸费？

7.20 房地产开发公司转让旧车如何缴纳印花税？

7.21 没有签订货物运输合同的运费是否缴纳印花税？

7.22 房地产开发企业建造保障性住房是否享受印花税的优惠政策？

7.23 如何降低印花税的税负？

第8章 企业所得税疑难问题精解

8.1 如何确定企业所得税的纳税义务人？

8.2 什么是企业所得税的征税对象？

8.3 跨省市总分机构怎样缴纳企业所得税？

8.4 如果总分机构适用不同税率的，总分机构应当如何分摊企业所得税？

8.5 实行总分机构汇总纳税之后，二级分支机构是否参加企业所得税的汇算清缴？

8.6 已经就地缴纳了企业所得税的分公司，是否还参加总公司的汇总纳税？

8.7 对二级分支机构查补税款如何计算？如何在总分机构之间进行分摊？依据的原则是什么？

8.8 房地产开发企业销售确认的原则和条件是什么？已经开具发票的按揭售房是否确认销售收入？

8.9 一次性全额付款售房如何确认收入？

8.10 分期收款售房如何确认销售收入，企业会计准则与税法有何差异？怎样协调？

8.11 以银行按揭方式销售开发产品的，应如何确认收入？

8.12 “买一赠一”销售开发产品如何纳税？

8.13 房产销售后，发生销售折让或销售退回，应如何进行税务处理？

8.14 降低赊销风险有哪些纳税筹划技巧？

8.15 房地产开发企业对本企业职工按优惠价售房如何纳税？

8.16 对于采取委托方式销售开发产品的，如何确认收入的实现？

8.17 房地产开发企业采用售后回购方式进行融资，怎样纳税？

8.18 房地产开发企业自建商品房用做食堂等福利设施是否纳税？

8.19 待售开发产品先出租再出售与转为固定资产后先出租再出售有何差异？

8.20 房产租期跨年度一次收取租金的，如何缴纳企业所得税？

8.21 房地产公司有条件的优惠价格销售房产应当如何征税？

8.22 房地产公司自建办公楼自用是否做视同销售纳税？

8.23 外购商品房用于股息红利分配，如何征收企业所得税？

8.24 房地产开发企业将开发产品用于对外投资怎样纳税？

8.25 房地产开发企业以开发产品抵债如何纳税？

8.26 房地产开发企业承建的BOT项目如何确认收入？

8.27 房地产开发企业承建的BT项目是否纳税？

8.28 房地产开发企业赊销开发产品如何确认收入？

8.29 以开发产品分成方式开发房地产如何确认收入？

8.30 房地产开发企业与其他企事业单位以分配利润为目的的合作如何纳税？

8.31 房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确认收入和土地使用权的成本？

8.32 其他企事业单位以土地对房地产企业进行投资，如何核算土地成本？

8.33 房地产开发企业以地换房如何确认收入？

8.34 在什么情况下对房地产开发企业的所得税进行核定征收？

8.35 怎样对房地产开发产品进行分类？

8.36 何谓开发产品成本？如何划分房产的成本核算对象？

8.37 开发产品六个成本项目的核算范围是如何规定的？

8.38 房地产开发企业为配合小区的开发建设的学校应当如何核算？

8.39 项目营销设施建造费怎样进行会计核算？

8.40 利用地下基础设施建成的停车场所怎样核算计税成本？

8.41 房地产开发企业借款利息是否可以计入开发产品成本？

8.42 开发产品成本核算必须遵循的一般程序是什么？

8.43 共同成本和间接成本如何进行分配？

8.44 哪些成本费用的分配方法是必须遵守的？

8.45 怎样对开发产品的成本进行分配？

8.46 计算开发成本时漏计的成本费用如何处理？

8.47 为了进行企业所得税的汇算清缴，可否预提成本？

8.48 如何确定成本核算终结日？企业交房与所得税汇算清缴有何关系？

8.49 房地产开发企业预售收入如何缴纳企业所得税？

8.50 销售开发产品的计税成本如何计算？与土地增值税清算的成本有何区别？

8.51 房地产开发企业售房时代收的住房专项维修资金如何核算，上交后可否扣除？

8.52 房地产开发企业支付的待售房产维修费和已售出房产保修期内的保修费怎样核算？

8.53 房地产开发企业为按揭购房人提供担保支付的保证金怎样进行账务处理？

8.54 房地产开发企业委托房地产销售公司销售房产，支付的佣金或手续费怎样扣除？

8.55 国家无偿收回土地使用权而形成的损失可否在税前扣除？

8.56 开发产品的报废损失可否在税前扣除？

8.57 待售开发产品企业自用或出租可否计提折旧？

8.58 自建自用的房产如何确定固定资产的计税基础？

8.59 企业接受投资取得的资产可否计提折旧或摊销？

8.60 企业如何确定固定资产的折旧年限和净残值率？

8.61 企业如何选择固定资产的折旧方法？可否采用加速折旧的方法？

8.62 计提的固定资产减值准备可否在企业所得税前扣除？

8.63 固定资产折旧范围企业会计准则与税法有何差异？

8.64 房屋的改建支出是否计入房产原价？

8.65 机械设备的大修理支出应当如何核算并在税前扣除？

8.66 房屋建筑物在未足额提取折旧前拆除重建，如何进行税务处理？

8.67 房屋建筑物在未足额提取折旧前进行改扩建，如何进行税务处理？

8.68 未办理竣工验收的房产出租可否计提折旧？

8.69 企业购买已使用过的固定资产如何确定折旧年限？

8.70 房地产开发企业如何核算开办费？

8.71 企业单独购置的软件形成无形资产怎样摊销？

8.72 股权投资取得的股息、红利所得怎样纳税？

8.73 权益性投资损失是否允许税前扣除？

8.74 股权投资转让损失可否在税前扣除？

8.75 投资企业从被投资企业撤回或减少投资怎样纳税？

8.76 什么是资产损失？资产损失税前扣除应遵循什么原则？

8.77 企业对资产损失应当如何申报？

8.78 企业资产损失税前扣除需要提供哪些证据？

8.79 企业无法收回的应收预付款项作为坏账损失在税前扣除应具备哪些条件？提供什么证据？

8.80 房地产企业为购房人提供担保发生的损失可否在税前扣除？

8.81 企业固定资产损失确认的条件和应提供的证据包括哪些？

8.82 房地产开发企业发生工程报废损失可否在税前扣除？

8.83 哪些长期股权投资损失允许扣除，应提供什么证据？

8.84 以前年度实际发生的未扣除的资产损失可否扣除？

8.85 房地产开发企业总机构与二级分支机构的资产损失如何申报扣除？

8.86 如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？

8.87 企业为职工缴纳的“五险一金”可否在税前扣除？补充养老保险、补充医疗保险可否在税前扣除？

8.88 企业为职工支付的商业保险可否在税前扣除？

8.89 企业职工差旅费津贴，误餐补助有标准吗？

8.90 如何掌握职工福利费的支出标准？

8.91 企业拨缴的工会经费，如何在税前扣除？

8.92 职工教育经费，如何在税前扣除？

8.93 企业自有房产装修费怎样在税前扣除？

8.94 母公司向子公司收取的管理费用可否在税前扣除？

8.95 企业与企业之间、企业内部机构之间支付的管理费用可否在税前扣除？

8.96 房地产开发企业的业务招待费如何在税前扣除？

8.97 企业租入固定资产发生的租赁费如何在税前扣除？

8.98 房地产开发企业的劳动保护费怎样扣除？

8.99 税法对捐赠支出税前扣除的标准和条件是怎样规定的？

8.100 企业发生的广告费和业务宣传费如何扣除？

8.101 企业赞助支出可否在税前扣除？

8.102 企业发生借款费用怎样在税前扣除？

8.103 何谓“资本弱化”，税法有何防止资本弱化的规定？

8.104 “统借统还”的利息可否在税前扣除？对房地产开发企业有何特殊规定？

8.105 因投资未到位而发生的利息支出可否扣除？

8.106 企业向自然人借款的利息支出可否在税前扣除？

8.107 房地产开发企业向其他企业借款支付利息以什么作为扣除凭证？

8.108 企业以长期借款对外投资发生的利息如何在税前扣除？

8.109 房地产开发企业发生的汇兑损益应当如何进行税务处理？

8.110 售房合同中未明确产权归属的物业管理用房其成本可否计入公共配套设施费？

8.111 企业用税后利润转增资本是否代扣税款？

8.112 一块土地两个“建设工程规划许可证”如何核算共同费用？

8.113 通过收购股权取得的土地使用权可否以股权收购价确定土地成本？

8.114 职工差旅费中的餐费应当怎样进行处理？

8.115 政府有关部门的罚款可否在税前扣除？

8.116 老板个人购买写字楼由公司使用，所发生的费用可否扣除？

8.117 借给关联企业的款项发生坏账损失可否税前扣除？

8.118 无法收回的售楼款可否作为坏账损失扣除？

8.119 房地产开发企业支付的城镇土地使用税可否当期扣除？

8.120 老板放弃债权我公司是否缴纳企业所得税？

8.121 借款给关联企业不收利息税务机关有权核定征收吗？

8.122 查增的应纳税所得额可否弥补以前年度亏损？

8.123 房地产开发企业被没收的“投标保证金”可否在税前扣除？

8.124 企业代职工支付的个人所得税，可否在税前扣除？

8.125 将银行借款转贷其他企业，支付银行的利息可否在税前扣除？

8.126 人防工程建造的车库出租，可否计提折旧扣除？

8.127 有限责任公司改制成合伙制企业，是否属于企业法律形式的简单改变？

8.128 修改其他债务条件的债务重组，如何缴纳企业所得税？

8.129 债务转为资本的债务重组，如何缴纳企业所得税？

8.130 资产收购怎样进行纳税筹划，才可以选择特殊性税务处理？

8.131 股权收购怎样进行纳税筹划，才可以选择特殊性税务处理？

8.132 企业合并怎样进行纳税筹划，才可以选择特殊性税务处理？

8.133 企业分立怎样进行纳税筹划，才可以选择特殊性税务处理？

8.134 开发项目清盘时，如何进行企业所得税的清算？

附录

附录A 企业所得税年度纳税申报表

附录B 房地产开发经营业务企业所得税处理办法

附录C 土地增值税清算管理规程

《房地产企业财税操作难题精解》为解决房地产开发企业在日常会计核算、纳税实务中遇到的疑难问题而作，囊括了房地产企业生产经营过程中所涉及的所有税种。将纳税实务与会计核算相结合，财税法规与案例剖析相结合，纳税筹划与税务机关认可相结合，财税操作与基础理论、政策法规相结合，具有较强的实用性和可操作性，是一本房地产开发企业财务管理、会计核算、纳税操作的实用宝典。