中国房地产市场发展过程中的利益群体与政府角色

导论

第一节 选题及意义

一、选题背景

二、选题意义

第二节 相关概念界定

一、利益集团／利益群体

二、住房制度及其影响因素

三、房地产市场及其相关概念

第三节 文献综述

一、我国房地产市场的研究现状

二、我国的住房制度及其改革研究

三、我国的利益集团与利益群体研究

第四节 本书的理论框架、研究方法与创新点

一、理论模型

二、章节安排

三、研究方法

四、本书的创新点与需要进一步研究的问题

第一章 政治学中的利益分析方法

第一节 利益主体分析

一、利益主体的阶级阶层分析

二、利益主体的利益群体／利益集团分析

三、对上述三种分析方法的简短评论

第二节 利益目标分析

一、利益群体的利益目标分析

二、政治行为主体的利益目标分析

三、政府与利益群体的关系模式：多元主义和合作主义

第三节 集体利益属性及其实现方式

一、集体利益属性与集体行动困境

二、集体资源与集体行动能力

三、集体利益的实现方式

四、集体利益格局的形成与演变

第四节 利益分析法在本书的适用性分析

一、我国目前主要的利益集团及其分类

二、我国中央和地方政府的利益目标

三、集体利益属性及其在我国现阶段的实现方式

四、公共政策对集体利益格局的干预和调节

第二章 我国城镇住房制度改革与住房利益格局演变

第一节 我国福利住房制度下的住房利益格局

一、我国城镇福利住房制度的主要内容

二、福利住房制度下的住房利益格局

第二节 我国城镇住房制度改革的历程

一、我国城镇住房制度改革试点（1979～1988年）

二、我国城镇住房制度改革的全面推广（1988～1998年）

三、住房分配货币化与商品住房制度的初步形成（1998年至今）

第三节 我国商品住房制度的确立与住房利益格局的演变

一、我国商品住房制度的主要内容

二、当下我国主要的住房问题与对我国现行住房制度的几种评价

三、商品住房制度与住房利益格局的演变

第三章 房地产商：既得利益集团

第一节 住房市场结构与房地产商的市场力量

一、我国住房市场的区域寡头垄断结构

二、我国住房市场“区域寡头垄断结构”的成因分析

三、区域寡头垄断结构下房地产商对购房者的利益博弈行为

第二节 房地产商群体的组织

一、房地产商组织的成立

二、房地产商组织的治理结构

三、房地产商组织的“选择性激励

四、房地产商组织的“俱乐部”产品

五、房地产商各类组织利益表达的不同特点

第三节 从围绕121号文件的争论看房地产商利益表达的有效性

一、从121号文件到18号文件

二、房地产商围绕121号文件所进行的利益表达

……

第四章 地方政府：房地产商的利益联盟者

第五章 房地产市场中的利益受损者群体

第六章 中央政府：房地产市场的调控者

第七章 对策研究：房地产市场过程中的利益整合

结论

参考文献

后记

《中国房地产市场发展过程中的利益群体与政府角色》是中国特色政治发展的理论与政策研究系列丛书之一。《中国房地产市场发展过程中的利益群体与政府角色》以房地产市场为“场景”，运用利益分析的方法来研究当代中国的利益群体与政府关系。房地产市场涉及众多的利益集团／利益群体：房地产商、拆迁户、失地农民和购房者。房地产商自不待言，它无疑是中国目前最具有影响力的利益集团之一。拆迁户、失地农民和购房者在《中国房地产市场发展过程中的利益群体与政府角色》被统称为利益受损者群体。中央和地方政府也是《中国房地产市场发展过程中的利益群体与政府角色》分析的主要对象，它们被置于一个政策过程中加以考量。地方政府对于房地产收益的普遍依赖以及中央宏观调控措施对地方政府房地产收益的可能影响导致在宏观调控政策的制定和执行过程中，中央与地方政府利益相异的一面表现得淋漓尽致。上述四类群体与政府之间（中央和地方政府）是通过群体的利益表达和政策对群体博弈过程与结果实施干预和调节两种途径“纠缠”在一起的。《中国房地产市场发展过程中的利益群体与政府角色》的研究表明，不同群体利益表达的能力不同。房地产商集团不仅可以通过行业协会、商会来表达诉求，而且还往往拥有体面的政治身份（这是问题的另一个方面，即政治过程对利益集团的吸纳）、丰富的“人脉”关系和广泛的媒体影响力，这使其利益能够得到优先的考虑和实现。然而，仅有这些还不足以使房地产商利益集团强大到目前的地步。房地产商与地方政府的利益耦合——土地财政的形成、政绩考核机制的驱动以及腐败官员寻租一一使得二者之间形成了一种牢固的、稳定的联盟关系。这种联盟关系的达成极大地增强了房地产商利益集团的能量，也是地方政府主动为房地产商谋求利益，并置中央政府的三令五申于不顾的“奥秘”所在。房地产商千方百计谋求集体利益，这本无可厚非，问题的关键不在于房地产商利益集团过于强大一一实际上与西方发达国家的利益集团相比，我国的房地产商利益集团不仅称不上强大，而且还相对较弱——而是与之存在利益竞争关系的对立群体——失地农民群体、拆迁户群体和购房者群体过于弱小。而后者的弱势在很大程度上源于他们不能挑战强势集团的地位。【作者简介】张振华(1979-)，山西人。1999年进入吉林大学行政学院行政管理学系学习，2003年获管理学学士学位，同年保送到南开大学政治学系攻读硕士学位，2006年免试进入博士阶段学习，2009年获法学博士学位，同年七月留校任教，现为南开大学周恩来政府管理学院政治学系讲师、韩国首尔国立大学当代中国研究所访问研究员(2011年8月-2012年8月)。主要研究方向为：政治社会学、政府经济学。