房屋租赁不可不知的法律常识

序 言1

第一篇 房屋租赁基础知识

一、房屋租赁合同的概论 3

二、房屋租赁合同的内容 6

三、房屋租赁合同当事人的权利义务 7

四、房屋租赁合同效力的认定 12

五、房屋租赁合同的解除 16

六、房屋租赁合同的违约责任 18

七、房屋租赁合同的法定承受 19

八、房屋转租纠纷的处理 20

九、承租人优先购买权纠纷的处理 23

十、一房数租的处理 24

十一、房屋租赁装饰装修的处理 25

十二、买卖不破租赁原则 27

十三、房屋租赁与房屋抵押的处理 27

第二篇 房屋租赁案例分析

第一章 房屋租赁合同效力纠纷 31

1.没有产权证会影响租赁合同法律效力吗？31

2.侵犯承租人优先购买权的合同是否有效？34

3.共有权人擅自出租共有房屋，租赁合同效力如何？36

4.承租人擅自转租房屋，转租合同是否无效？39

5.出租违法建筑，租赁合同是否有效？41

6.临时建筑的租赁期限超过其批准使用期限，租赁合同

是否有效？43

7.房屋租赁合同登记备案与否，是否影响合同效力？45

8.限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同是否有效？47

9.房屋租赁合同无效，参照何标准确定占有使用费？50

第二章 房屋租赁合同权利义务 52

10.未经出租人许可装修房屋的，是否属于违约行为? 52

11.承租房屋用于合伙经营的承租人身亡，出租人要求收

回房屋，与承租人生前共同经营的其他合伙人应如何

主张权利？54

12.租赁房屋意外失窃，承租人可否以此为由拒付租金或

解除合同？55

13.承租人征得同意后装修房屋，合同期满，出租人须否

赔偿装修费用？57

14.出租人于租赁期间死亡，其合法继承人可否据此终止

履行租赁合同？60

15.承租人意外身亡，出租人可否要求其共同居住人返还

房屋？62

16.出租人于租赁期间转让租赁房屋，租赁合同是否随之

终止？63

17.出租人转让设有抵押权的租赁房屋，租赁合同须否继续

履行？65

18.当事人应以何种形式订立房屋租赁合同？67

19.签订房屋租赁合同应注意约定哪些事项？70

20.当事人应如何约定房屋租赁保证金？72

21.当事人应如何合理约定租赁免租期？73

22.租赁房屋的物业管理费应由谁缴纳？75

23.租赁期间，出租人须否承担维修租赁房屋的义务？77

24.承租人致使租赁房屋受损，出租人如何主张权利？79

25.次承租人致使房屋受损，出租人应该如何主张权利？80

26.承租人擅自改建租赁房屋，出租人如何主张权利？81

27.出租人将同一房屋租给数个承租人，承租人应如何主张

权利？83

28.租赁房屋被拆迁，当事人如何保护自己的合法权益？84

29.承租人利用租赁房屋的屋顶和外墙获得的收益应归谁

所有？87

30.原合同期限届满，承租人继续支付租金，但未续签书面

合同，存在哪些法律风险？88

31.出租人不得出租哪些房屋？90

第三章 房屋租赁合同转租纠纷 92

32.未经出租人同意擅自转租的，出租人能否解除租赁合同？92

33.转租房屋的，优先购买权是否一并转移？93

34.房屋租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？94

35.转租合同的租赁期限超过租赁合同的期限，是否有

效？96

36.承租人可否将承租的公房转租？97

37.次承租人取得租赁房屋的所有权，承租人要求继续履行

与次承租人的转租合同应否支持？99

第四章 承租人优先购买权纠纷 101

38.何为承租人的房屋优先购买权？101

39.如何实现房屋优先购买权？103

40.租赁房屋一部分的承租人，能否享有整栋房屋的优先购

买权？105

41.对于优先购买权的行使，共有人和承租人之间谁更优先？107

42.出租人转让租赁房屋，应于何时通知承租人行使优先购

买权?109

43.出租人转让房屋时故意抬高价格，是否侵犯承租人的优

先购买权？111

44.租赁期限届满，承租人能否主张房屋优先购买权？112

45.出租人将租赁房屋转让给其近亲属，承租人可否主张

优先购买权？承租人不得主张优先购买权的情形有哪些？113

46.房屋承租人能否以优先购买权为由主张撤销房屋转移登记？116

47.房屋承租人的优先购买权能否转让和继承？118

48.以拍卖、折价、变卖等方式处分租赁房屋时，承租人是

否享有优先购买权？抵押权的设立是否影响优先购买权

的行使？119

49.房屋转租后，次承租人是否享有优先购买权？121

50.“承租人优先购买权”中的同等条件如何认定？123

第三篇 经典判例

1.侵犯承租人优先购买权，出租人需承担赔偿责任 129

上海远大学习广场教育科技有限公司诉上海泰润房地产

开发有限公司房屋租赁合同纠纷案 129

2.租赁合同解除后可以具有溯及力 140

吕国龙诉湟佳投资顾问（北京）有限公司房屋租赁合同

纠纷案 140

3.房屋租赁合同当事人可以要求法院变更违约金 146

农工商超市（集团）有限公司诉上海伊塔纳旅游用品有

限公司房屋租赁合同纠纷案 146

4.业主在房屋租赁合同期限内另行挂牌招租不构成预期违约 154

傅震鸣因业主在房屋租赁合同期限内另行挂牌招租诉辛

少鹏、李秀勉预期违约案 154

5.出租人应对地铁施工导致的房屋损坏承担瑕疵担保赔偿

责任 158

上海克梦妮贸易有限公司与上海中金典当有限公司房屋

租赁合同纠纷上诉案——出租人应对地铁施工导致的房屋损

坏承担瑕疵担保赔偿责任 158

6.破产管理人有权解除房屋租赁合同 165

桐柏县五交化公司破产清算组与吴刚等解除房屋租赁合

同纠纷案165

7.双方当事人以未来确定可发生的事实作为租赁关系解除 171

严某与李某等房屋租赁纠纷上诉案171

8.未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同无效 177

赵军辉与浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同

纠纷上诉案 177

9.转租合同终止后次承租人需支付房屋占有使用费 188

燕某与上海仙妮美容有限公司房屋租赁合同纠纷再审案 188

10.房屋实际使用人与承租人不一致时构成并存的债务承担 195

上海兆城精瑞房地产经纪有限公司与钱宝华等房屋租赁合

同纠纷上诉案195

11.优先租赁权是债权性质的优先缔约权 204

上海永基办公用品有限公司等与上海建森商务有限公司房

屋租赁合同纠纷上诉案 204

12.群租行为应该受到法律的规制 210

付麦侠与上海绿宇物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷上

诉案 210

13.出租人出卖房屋时对承租人负有通知义务 219

成水红诉启东市农村信用合作联社等房屋租赁合同纠纷案 219

14.房屋租赁合同解除条件应予完善 226

青岛博龙比奥生物科技有限公司与青岛恒立通实业有限公

司房屋租赁合同纠纷上诉案 226

15.承租人对租赁房屋未尽妥善保管义务导致租赁房屋受损要

负赔偿责任 235

韩永格诉李定芳房屋租赁合同案 235

第四篇 重点法条解读

一、《中华人民共和国合同法》节选 245

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应

用法律若干问题的解释》全文 283

附录

一、相关法律法规 303

最高人民法院民一庭负责任人就《关于审理城镇房屋租赁

合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问 303

《商品房屋租赁管理办法》全文 313

《城市房地产管理法》全文 318

《中华人民共和国合同法》节选 331

《中华人民共和国物权法》节选 343

《中华人民共和国担保法》节选 354

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若

干问题的解释》节选 355

《中华人民共和国城乡规划法》节选 356

《中华人民共和国消防法》节选 360

《城市房屋拆迁管理条例》节选 362

《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整

体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》363

《广东省城镇房屋租赁条例》全文 364

《深圳经济特区房屋租赁条例》全文 369

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷

案件若干问题的意见》全文 379

《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法

律适用问题的解答》 全文 386

二、租赁合同范本 404

《生活必备法律丛书：房屋租赁不可不知的法律常识（案例应用版）》主要介绍房屋租赁的基本理论和在房屋租赁中遇到的较为常见的问题。理论与实践相结合，将房屋租赁中的难点用浅显易懂的语言表述出来，能较好的满足各个层次读者的需求。本书在简单易懂的讲述中不失专业性，案例叙述部分十分贴近生活，且本书内容丰富，语言简练，为当事人提供了全方位的法律纠纷解决方案与具体操作方法指南。

没有产权证会影响租赁合同法律效力吗？
　　共有权人擅自出租共有房屋，租赁合同效力如何？
　　承租人擅自转租房屋，转租合同是否无效？
　　出租违法建筑，租赁合同是否有效？
　　出租人于租赁期间转让租赁房屋，租赁合同是否随之终止？
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　　租赁房屋的物业管理费应由谁缴纳？
　　承租人擅自改建租赁房屋，出租人如何主张权利？
　　出租人将同一房屋租给数个承租人，承租人应如何主张权利？
　　房屋租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？
　　承租人可否将承租的公房转租？
　　如何实现房屋优先购买权？
　　房屋租赁合同当事人可否要求法院变更违约金？
　　……
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