城市住房价格波动差异与连锁反应研究

第一章 绪论

第一节 问题的提出

一、现实背景

二、理论背景

第二节 研究框架

一、研究目标

二、基本概念界定

三、研究内容

四、技术路线

第二章 我国住房市场的市场发育与制度演进

第一节 我国住房市场的发展历程

一、20世纪80年代末至90年代初的市场培育和首次“房地产热潮”

二、1994～1997年市场调整后的平稳发展

三、1998～2004年的市场高速发展

四、2005年至今在宏观调控中成长

第二节 我国住房市场的制度演进

一、住房商品化改革

二、住房市场秩序建设

三、宏观调控

四、住房保障

第三节 我国住房市场的地区差异

一、住房市场地区差异现象

二、住房市场地区差异原因

第三章 住房价格及其波动研究文献综述

第一节 住房基本价值理论

一、住房市场有效性

二、住房价格现值关系模型

三、住房价格变化的自相关性

第二节 经济基本面决定的住房价格

一、宏观经济基本面因素

二、城市经济基本面和宜人性对城市住房价格的影响

三、地方管制对住房价格的影响

第三节 住房价格波动的动态分析

一、资产（股票/房地产）价格的均值回复

二、住房价格变化的短期正自相关性和长期负自相关性

三、协整和误差修正模型在房价长期均衡和短期波动研究中的应用

第四节 住房市场投机与泡沫

一、住房市场投机行为

二、考虑投机和预期的住房价格模型

三、住房价格泡沫

第五节 住房价格波动的连锁反应

一、英国的住房价格连锁现象

二、连锁反应的模型解释

三、其他国家的住房价格连锁（扩散）现象

第四章 城市住房价格波动差异研究

第一节 相关研究方法的最新进展

一、面板数据估计方法研究进展

二、面板协整理论研究进展

三、国内近年对面板协整的应用研究

四、国内外房价波动研究的模型估计方法

第二节 变量选择与数据来源

一、因变量和样本选择

二、城市住房长期均衡价格的影响因素识别

第三节 住房价格变化的多元回归模型及其迭代回归

一、住房价格变化模型

二、模型回归结果

三、小结

第四节 标准误差修正模型方法

一、变量单根检验

二、协整及误差修正模型

三、小结

第五节 城市间房价短期波动差异的可能原因

一、两种方法短期调整波动系数的比较

二、房价短期调整波动的含义

三、房价短期调整波动与经济基本面的交互作用

第六节 结论与讨论

第五章 城市住房价格波动的连锁反应研究

第一节 连锁反应的三种建模思路

一、反映住房价格连锁反应的空间依赖模型

二、考察地区房价空间交互作用的协整模型

三、反映住房价格连锁反应的结构差异模型

第二节 我国各区域的住房价格波动

第三节 连锁反应的实证研究之一：系数异质反应

一、全国及城市房价模型

二、回归结果

第四节 连锁反应的实证研究之二：空间交互作用

第五节 连锁反应的原因分析

一、连锁反应的几种可能解释

二、我国城市问房价连锁反应的可能原因

第六节 结论与讨论

第六章 城市住房市场微观行为差异研究

第一节 住房市场行为

一、住房消费品的搜寻行为和首付款效应

二、住房投资品的正反馈行为和货币幻觉

第二节 对三个典型城市购房者心理和行为因素的调研

一、背景资料

二、调研内容及问卷

第三节 调研结果分析

一、将住房视为投资品的反应

二、夸大的预期、兴奋情绪和口头传播

三、关于房价的一些看法和观点

四、住房投资与股票投资的关系

五、房价上涨的可能原因

第四节 结论与讨论

第七章 结论与展望

第一节 研究结论

第二节 研究的学术意义

第三节 研究的应用价值

第四节 研究不足与展望

附录

参考文献

后记

《城市住房价格波动差异与连锁反应研究（第2集）》的主要研究结论如下：
（1）我国35个大中城市的住房价格波动受基本面因素波动和短期波动调整过程共同影响。通过房价波动决定因素的多元回归模型和经过严格单根检验的标准误差修正模型两种方法，得到较为一致的结论。从长期看，我国城市住房价格水平由收入、人口、建设成本、人口密度等因素决定。房价的波动，除受这些基本面因素波动影响外，还有短期波动调整过程，包括房价变化的自相关和修正与基本面所决定的均衡房价偏离的均值回复。
（2）不同城市的短期波动调整过程存在较大差异。沿海开放城市房价变化自相关现象显著，而内陆城市房价变化自相关不显著，有很强的均值回复倾向。通过构建反映基本面因素与短期波动调整交互作用的模型，分析了自相关和均值回复现象的可能原因。收入越高的城市，房价变化的自相关现象越明显；人口密度越大的城市，房价变化自相关性越强。更高的收入增长，导致更大的均值回复；建设成本增加越多，房价变化的均值回复现象越小。
（3）我国城市间房价存在弱的连锁反应。将35个大中城市按照地理位置划分为华东、华南、华北、东北、中部和西部六个区域。除华东地区外，其他各区域的城市房价与全国平均房价比值有较强的回复到长期均衡值的倾向，而在短期，各地对于全国因素冲击确实有快慢不同的反应。全国收入水平提高时，华东地区房价产生最大的正反应；利率发生变化，也使华东地区房价产生更大的负效应；货币供应量变化时，华北地区房价有较大反应；建设成本变化时，中部、华南、东北和西部的反应都低于全国平均水平，西部的相对偏离最大。连锁反应呈多“震中”的弱型关联。
（4）城市间房价确实存在空间交互作用。利用北京、上海、天津、广州、深圳、重庆等六个城市的中房住宅指数季度数据，构建向量误差修正模型，城市房价指数间的协整关系和Granger因果关系表明存在房价空间交互作用。但房价的空间扩散路径与是否邻接没有明显关联。从这六个城市来看，存在热点城市之间，以及从东部沿海城市到西部内陆城市的房价扩散。房价扩散的原因可能有资本流动、信息扩散、预期和地区结构差异，后两者是主要决定因素。
（5）房价变化自相关性强的城市在空间上也处于领先波动地位。连锁反应中，领先房价周期的华东、华北、华南地区正好都是房价变化自相关性强的沿海城市。这种一致性是因为两种现象的根本原因是相同的，好的经济基础和宜人性是这些地区领先增长的必备条件和长期增长预期的基础，而投资意识和后视预期是领先增长和短期正自相关的主要动力。对杭州、武汉、无锡三个代表城市住房市场微观心理和行为因素的调研表明，价格预期的形成过程反映了房价变化自相关现象的产生，也与连锁反应表现一致。
（6）要充分认识城市间房价波动在时间和程度上的差异，讨论房价波动和制定调控政策不能忽视地区差异一概而论。沿海开放城市保持住房市场稳定发展，关键就是要杜绝人为炒作，控制投机行为，注重正确的舆论导向，加大市场透明度。内陆城市住房市场要健康培育，既不能无端受牵连打击，也不能盲目看齐发达城市，忽视自身基本面。中央政策制定者应充分考虑其所处的周期发展阶段，处于市场起步阶段时不可与繁荣的沿海住房市场同等对待。地方政府则应该防止市场上升期的过度投机。资本流动和信息扩散在城市房价自相关和空间相关过程中都起重要作用，要防止价格出现激烈波动，应防止投机资金和热钱肆意流动，媒体报道注重风险预防。