房屋买卖案件裁判思路与操作

第一编 商品房买卖合同纠纷

第一章 商品房买卖合同纠纷概述

◎审理思路

◎实务共识

《商品房买卖合同解释》的适用范围商品房预售与现售商品房买卖的预约与本约管辖

◎举证指南

◎典型案例

案例1 商品房预售合同和现售合同的效力应如何认定?

——董某与宏远公司商品房预售合同纠纷案

案例2 商品房订购书的性质及效力应如何认定?

——朱某与万湖公司商品房预售合同纠纷案

案例3 商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖?

——顾某与楠溪公司商品房预售合同纠纷案

第二章 商品房买卖合同纠纷类型化：商品房交付、办证和其他瑕疵履行纠纷

第一节 商品房交付纠纷

◎审理思路

◎实务共识

商品房交付期限商品房交付的法定条件商品房交付判

断标准商品房交付的诉讼时效

◎举证指南

第二节 商品房办证纠纷

◎审理思路

◎实务共识

商品房办证义务主体出卖人协助义务出卖人办理房屋

产权证买受人自办房屋产权证出卖人一时履行不能与

永久履行不能买受入办证义务消费者商品房过户登记

请求权与建设工程承包人优先权商品房办证的诉讼时效

◎举证指南

第三节 办证和其他瑕疵履行纠纷

◎审理思路

◎实务共识

商品房销售广告和宣传资料商品房面积误差商品房规

划、设计变更商品房外墙面使用权的归属商品房质量

影响居住使用银行按揭贷款条件变化国家税费调整

◎举证指南

◎典型案例

案例4 出卖人交付的商品房不符合合同约定，买受人是否有权拒收?

——杜某与顺风公司、万福公司商品房预售合同纠纷案

案例5 办理商品房权属证书义务的主体是出卖人还是买受人?

——王某与圣元公司商品房预售合同纠纷案

案例6 非因出卖人原因导致买受人不能取得房屋权属证书，出卖人是否承担违约责任?

——王某与会友公司．商品房销售合同纠纷案

第三章 违约责任的承担方式：违约金与损害赔偿

◎审理思路

◎实务共识

商品房买卖合同的解除消费者权益保护法的适用合同

无效、被撤销或解除时的房屋涨价损失逾期交房的违约金

或损失计算逾期办理产权证的违约金或损失计算出卖

人多项违约的处理违约金的调整违约金的诉讼时效

商品房使用费

◎举证指南

◎典型案例

案例7 商品房买卖合同中当事人如何行使合同解除权?

——张某与新瑞公司商品房销售合同纠纷案，

案例8 买受人主张逾期办证违约金应如何计算及是否适用诉讼时效?

——佟某与金梦公司商品房预售合同纠纷案

案例9 守约方向违约方要求支付违约金，违约方主张违约金过高的，应如何处理?

——张某与兴业公司商品房预售合同纠纷案

第四章 商品房买卖与商品房按揭担保

◎审理思路

◎实务共识

商品房买卖合同与商品房担保贷款合同按揭房屋抵押与

保证责任虚假按揭

◎举证指南

◎典型案例

案例10 商品房买卖合同解除的，买受人请求出卖人返还包括银行按揭贷款在内的购房款，应如何处理?

——薛某与联合公司、建行北京西四支行商品房销售合同纠纷案

第二编 二手房买卖合同纠纷

第五章 二手房买卖合同的效力

◎审理思路

◎实务共识

涉及房改政策的房屋买卖未取得产权证房屋的买卖将

来可能取得所有权房屋的买卖预售商品房的再转让已

购公有住房的买卖已购经济适用住房的买卖登记共有

房屋的转让法定共有房屋的转让房屋的无权处分

设定有抵押权房屋的转让被有权国家机关采取强制措施

房屋的买卖未办理宣示登记房屋的转让共同居住房屋

的转让未签订房屋买卖格式合同的房屋买卖属于违章

建筑的房屋的转让无效合同的诉讼时效

◎举证指南

◎典型案例

案例11 未取得房屋产权证书的出卖人转让房屋的，是．否有效?

——梁某与张某房屋买卖合同纠纷案

案例12 经济适用住房买卖合同的效力应如何认定?

——颜某与程某房屋买卖合同纠纷案

案例13 抵押期间，抵押人转让抵押房屋的，是否有效?

——郎某与骆某房屋买卖合同纠纷案

第六章 二手房买卖合同的履行与违约责任

◎审理思路

◎实务共识

连环买卖阴阳合同一房数卖房屋无权处分与善意

取得房屋买卖的预告登记借名登记强制履行的适

用定金与违约金、赔偿损失的适用出卖人死亡后的房

屋过户履行利益损害赔偿的适用信赖利益损害赔偿的

适用房屋差价损失的计算房屋价款纠纷与质量异议

出卖人的质量瑕疵担保责任房屋买卖的中介机构房屋

承租人的优先购买权房屋买卖中的户口纠纷房屋确权

之诉房屋买卖中的给付之诉房屋买卖中民事诉讼与行

政诉讼的交叉房屋限购政策的影响

◎举证指南

◎典型案例

案例14 当事人双方就转让同一房屋签订了“阴阳合同”，应如何履行?

——曾某与翟某、我爱我家公司房屋买卖合同纠纷案

案例15 一房二卖中的两个买受人均要求取得房屋所有权，应如何处理?

——朱某与吴某、赵某房屋买卖合同纠纷案

案例16 夫妻一方擅自转让共有房屋，买受人主张构成表见代理或善意取得的，应如何处理?

——米某与李某、张某房屋买卖合同纠纷案

案例17 预售商品房再转让合同中，一方主张解除，另一方主张强制履行，应如何处理?

——蔡某、孙某与董某房屋买卖合同纠纷案

案例18 借名登记纠纷中，同一房屋上的事实物权与法律物权发生)中突，应如何处理?

——吴某与郑某物权确认纠纷案

案例19 因出卖人原因致使房屋买卖合同履行不能，买受人主张房屋涨价的可得利益损失，应如何处理?

——黄某与廖某、链家公司房屋买卖合同纠纷案

案例20 出租人转让房屋与他人，房屋承租人主张优先购买权的，应如何处理?

——蒋某与通开公司、东海公司承租人优先购买权纠纷案

第三编 农村私有房屋买卖合同纠纷

◎审理思路

◎实务共识

农村私有房屋买卖合同有效农村私有房屋买卖合同

无效及例外农村私有房屋买卖合同无效的后果

◎举证指南

◎典型案例

案例21 城市居民购买农村私有房屋签订的房屋买卖合同是否有效?

——李某与马某农村私有房屋买卖合同效力纠纷案

案例22 农村私有房屋买卖合同被确认无效后，房屋买受人要求赔偿损失的，应如何处理?

——李某与马某农村私有房屋买卖合同赔偿损失纠纷案

法规索引及缩略语

　　本书是法官审案指南系列丛书之一，分三部分，分别介绍了商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷，各部分均包含审理思路、实务共识、举证指南和典型案例。