商业地产赢家的探秘

开篇的话中国地产出现了哪些新模式?

前言

第一章超级购物中心式地产1

消费者分析3

业态组合分析10

经营特色分析15

区域消费分析24

交通和停车条件分析26

劣势分析30

优势分析39

实操性借鉴42

第二章精品百货式地产45

生存条件分析46

发展空间分析49

实操性借鉴54

第三章奥特莱斯地产59

市场表现分析60

发展历程分析62

新业态与老地产未来趋势的分析66

实操性借鉴73

第四章老城区地产81

成功的原因分析82

实操性借鉴85

第五章新城区地产89

发展历程分析90

成功条件分析96

消费者分析99

竞争性分析与借鉴101

第六章专业性地产105

发展历程分析106

未来趋势分析111

经验分析与借鉴115

第七章旅游地产121

选址分析122

差异化分析126

盈利分析与借鉴134

第八章文化地产139

成功经验分析140

缺陷性分析143

实操性借鉴146

第九章创意地产149

发展历程分析150

设施条件分析153

发展趋势分析155

不足性分析和借鉴158

第十章什么是最佳的模式161

是否有利于形成强势？163

是否有利于结合优势？165

是否与环境硬件匹配？167

是否与竞争对手错位？168

是否保持前瞻性？170

是否达到标准化？173

第十一章地产大盘实操手记177

手记一：市场调查需柔性177

手记二：商业地产的文化179

手记三：商业地产是媒体181

手记四：主体研究应对谁182

手记五：招商应当跟谁走183

手记六：地产招商无圣经187

手记七：有效招商的学问190

手记八：地产招商相信谁192

手记九：谁是咨询界懒汉195

手记十：正确的融资步骤197

后记从资源到能力的嬗变201

翰卓德投资丛书简介205

前言

近两年来，房地产行业的人士称商业为“利润的最后一块大蛋糕”，而商贸流通行业的人士则称房地产为“实现自身价值最大化的新大陆”。

商业与地产，就像疾风挟持海浪，不断在市场上掀起资本狂涛。如果用一个公式来表示两者的关系，则可以表达为：商业+地产=“大蛋糕”+“新大陆”。

我主要通过回答以下两个问题来解释这一公式：问题一：为什么房地产行业称商业为“最后一块大蛋糕”？这是因为近年来房地产行业火爆，成熟地段的住宅开发已经基本完毕，在成熟地段只剩下商业可以继续淘金。通过分析房地产的收益结构，可知房地产行业的收益主要来自四个渠道，即一次性收益、持续性收益、增值式收益和溢价式收益。大多数的房地产开发商是通过住宅或商铺的销售来实现一次性收益的，但这样做的最大缺点是难以得到更大利润，包括难以得到持续经营带来的租金收入，难以享受地段变得更成熟以后所带来的物业增值，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。因此，在成熟地段的住宅开发基本完毕的形势下，房地产企业纷份转投商业与商业地产。比如中国最大的房地产公司之一珠江地产全面启动进军商业地产的发展战略，倾力打造大型专业商贸物流平台，未来将在全国十余个城市投资三十多个项目；富力地产在北京开发CBD商业长廊作为进军商业地产的试金石；复地加大长期持有物业和商业物业的比例；顺驰调整资产和资金转投商业地产；河南建业在郑州开发首个商业地产项目建业置地广场；SOHO中国则宣布今后将退出住宅产品市场，专心去做商业地产开发。他们涉足商业和商业地产的共同理由是：商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业。

问题二：为什么商贸流通行业称房地产为“新大陆”？这是因为商业企业逐渐发现了其自身价值链延伸的规律。比如北京的燕莎奥特莱斯选址在东四环的偏僻地段，在付出巨大的努力后，终于将该区域培育成为了商业旺地。如果燕莎不进行二期、三期开发，则意味着该地段将由别的商家来坐收其利。自己开辟了沃土，却让别人来种植庄稼，这是任何商家都不愿意看到的，所以商业企业开始顺着价值链向上延伸，转向了上游房地产业的开发，以享受地段变成熟后所带来的附加值收益。

除了燕莎这种情况，还有的商家进军房地产行业是出于减少租金支出的战略考虑，从而转向收购房地产物业的。在这些商家看来，与其每年付出高额的租金给业主，还不如利用从资本市场圈来的资金收购所租用的物业，这样既可以一劳永逸地占有地段位置极佳的物业，避免支付高额租金，回避租金年年上涨的风险，又值得花成本来对物业进行装修，把物业改造成标准化的旗舰店。比如中国最大的家电连锁巨头国美电器，日前斥资1亿多元人民币，购置了天津南楼店，拉开了收购物业的序幕。此前，国美在资本市场大举融资逾65亿港元，为其购置物业提供了充足的现金储备。当然，国美的做法根本算不上新鲜，国内外很多从事商业的企业都有过购置或自建店面的历史。比如跨国巨头宜家，目前在中国的发展策略就是以收购土地、自行建店为主。购置或者自建店面，不仅能够保证企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划。

以上我从两方面解释了我国商业和地产发展的新形势。基于商业与地产融合的大趋势，在负责为湖南华盛集团120余万平方米的超级地产大盘进行商业咨询的前后，我率领博士专家团队考察了国内外绝大数的优秀商业模式和地产模式，并将其中部分心得和随笔整理成了这本书，以供国内从事房地产开发与投资的商业、房地产业、商业地产业以及政府和相关行业的同行参考。

　　本书完全以最新的案例为主，所选案例均是在2007年1～9月发生的项目。它是在对全国市场进行考察后所得到的最新考察资料为创作依据，所分析的案例均为国内最新的商业与地产成功经营的案例，包括SHOPPINGMALL、购物中心、百货、OUTLETS、专业商业、创意产业、文化地产、旅游地产等。在书的架构及语言风格上，也尽量以读者的阅读习惯为创作依据，使阅读成为一件乐事。本书非常适合从事和准备进入商业、房地产、商业地产的人员阅读。　　本书所选案例均是在2007年发生的项目，作者以专家的独特视角，分析了在我国好地段的住宅开发基本完毕的情况下，房地产企业如何介入商业，以及商业又如何与地产进行最佳融合的真实案例。这些国内最新商业与地产成功结合的案例，包括：SHOPPINGMALL、购物中心、百货、OUTLETS、专业商业、创意产业、文化地产、旅游地产等，并提出了相应的理论和操作新模式。本书非常适合从事和准备进入商业、房地产、商业地产的人员阅读。【作者简介】　　吕波，北京翰卓德投资咨询公司董事长，中国商业地产投资咨询网CEO，北京交通大学博士生(企业管理专业)，商业地产投资规划咨询专家和战略咨询专家，咨询服务200余家企业，已出版《找旺铺：商业地产定位与实操》、《生金旺铺：商铺投资指南》。