业主选择与城市社区自主治理

第一章　绪　论／1

第一节　问题提出与选题意义／1

一　问题的提出／1

二　选题的意义／6

第二节　国内外研究现状／8

一　城市社区自治研究现状／9

二　新建商品房小区自主治理的研究／16

第三节　研究思路与研究方法／28

一　研究思路／28

二　研究方法／29

本章小结／31

第二章　城市社区公共事物及其治理现状／32

第一节　城市住房制度改革及社区治理的出现／33

一　城市住房制度改革促使自有房阶层形成／33

二　物权意识驱动带来自治组织成立／35

三　城市社区治理的制度规范初步形成／36

第二节　城市社区公共事物的情境／37

一　社区公共事物描述／37

二　社区公共事物及其产权基础／39

第三节　城市社区公共事物治理结构的转换／41

一　传统的福利性“计划管理模式”／41

二　现代的市场性“物业管理模式”／42

第四节　城市社区公共事物治理的现况／46

一　负面的多数案例／47

二　正面的少数个案／49

本章小结／51

第三章　城市社区公共维修资金管理现状和改革／53

第一节　城市社区公共维修资金现行管理模式／53

第二节　当前城市社区公共维修资金管理中存在的问题／55

一　社区公共维修资金欠缴问题／55

二　社区公共维修资金挪用问题／57

三　社区公共维修资金“维而不修”的问题／57

四　社区公共维修资金增值问题／58

第三节　城市社区公共维修资金的理想管理模式：自主管理模式／59

一　自主管理模式是公共维修资金属性的要求／59

二　自主管理模式是管理实践的选择／61

第四节　构建社区公共维修资金自主管理的制度基础／63

一　清晰界定边界，明确社区公共维修资金的缴纳制度／64

二　对业主组织权的最低限度的认可，促成自主管理的有效运转／64

三　对社区公共维修资金的管理要专项立法，形成分级制裁体制／65

本章小结／66

第四章　寻找业主选择与社区治理的理论视角／67

第一节　“集体行动”和“治理责任”是社区治理两大难题／68

一　集体行动难题／69

二　治理责任难题／70

第二节　集体行动的分析路径／71

一　理性个体假设中的第一代集体行动理论／71

二　社会资本视野下的第二代集体行动理论／77

第三节　治理责任的分析路径／88

一　官僚制责任机制／89

二　民主责任机制／91

三　“民营化”责任机制／94

四　独立机构责任机制／97

五　社会责任机制／99

第四节　业主选择——整合应用的逻辑基础／102

本章小结／105

第五章　城市社区分类治理的研究框架和政策选择／106

第一节　奥斯特罗姆的制度分析与发展分析框架／107

第二节　产权结构、产品属性和社群特性：城市社区分类治理的分析框架／111

第三节　城市社区公共产品分类研究／113

一　社区公共产品的特性分析／113

二　社区公共产品的类型分析／114

第四节　城市社区产权结构分类研究／116

一　产权结构何以重要／116

二　社区产权结构类型分析／118

第五节　城市社区社群特性分类研究／119

一　个体理性假设的分析／119

二　社区居民的经济支付能力高低分析／120

第六节　城市社区分类治理的政策选择／122

一　高度分割性的社区产品的治理政策选择／123

二　共用性社区产品的治理政策选择／124

本章小结／128

第六章　城市存量公房改革和老旧住宅区的治理政策选择／129

第一节　存量公房分类改革的逻辑框架／130

第二节　存量公房和老旧住宅区现状分析：以北京市为例／133

一　老旧住宅区存量公房产权类型复杂多样／133

二　存量公房住户有少量低保户／135

三　存量公房租售政策梳理／136

四　存量公房的管理维护现状／137

第三节　城市存量公房面临的问题：以北京市为例／140

一　产权结构复杂导致管理责任不清／140

二　公房租售收入过少导致养护资金缺乏／143

三　有些房屋得不到及时维修存在安全隐患／144

四　注重公房的整治改造，忽视长效机制建设／145

五　居民业主的治理主体缺位导致服务不满意／145

第四节　城市存量公房改革和老旧住宅区治理的政策选择／146

本章小结／148

第七章　新建商品房小区治理的业主选择分析框架／149

第一节　业主选择分析框架和模型／150

第二节　界定社区治理绩效指标体系／153

第三节　外生变量在社区治理中的作用／160

一　物理特性与社区治理／161

二　社群属性与社区治理／164

三　外部网络关系与社区治理／170

第四节　业主选择在社区治理中的作用／172

一　社区治理中的业主选择模型／172

二　业主选择指标体系与社区治理／177

本章小结／187

第八章　新建商品房小区业主选择和小区治理的案例分析／188

第一节　业主选择和美丽园物业纠纷事件的处理／188

一　美丽园小区物业纠纷事件的源起／190

二　美丽园的管理机构和社区治理结构／195

三　美丽园社区物业收费纠纷事件的问题及分析／200

第二节　北京上地西里社区的业主选择和社区治理结构的转换／211

一　法定的物业小区组织结构：“线性”治理结构／211

二　实践中物业小区组织结构：“复合式”治理结构／213

三　“复合式”治理结构的必要性／215

本章小结／220

第九章　城市社区自主治理的永续发展之道／221

第一节　投资社区社会资本以促成业主集体行动／221

一　增强社区集体认同感／223

二　发展社区业主间网络／225

第二节　保障业主选择权利以提升社区治理绩效／226

一　保障业主在生产选择中的权利／227

二　保障业主在治理选择中的权利／229

三　保障业主在规则选择中的权利／232

第三节　建构外部互动网络以形成支持性环境／234

一　社区治理与行政权力范围调整／235

二　社区治理与纠纷处理机制拓展／236

三　社区治理与自治知识经验传播／238

本章小结／240

结束语／241

参考文献／243

一　著作类／243

二　期刊论文／249

三　英文文献／254

附　录　相关法规文件／262

后　记／267

城市社区的自主治理实践是复杂的，面临同样的政治、经济和法律环境，既有成功的案例，也不乏失败的教训。住房制度改革后的老旧社区面临的问题和新建商品住宅社区面临的问题也不完全相同。提出了一个分析框架，对这些治理绩效迥异的案例做出解释，探讨新旧住宅区中存在的问题，分析其原因，并提出有效的政策选择，总结那些成功走向自主治理的社区的经验，探寻影响城市社区自主治理成败的关键因素，有助于探讨城市社区自主治理之道。