物业管理典型案例评析及实战指导

絮叨物业管理的那些事儿（代序）前言第一章　物业管理区域内相关秩序维护　1业主违反管理规约，物业公司是否有义务制止？　2业主私搭乱建，物业公司应当采取什么措施？　3物业公司在群租中的权利义务如何？　4业主在家中安放大浴缸，物业公司有权阻止吗？　5业主遭入室盗窃，物业公司有无治安责任？第二章　物业管理活动中的侵权　6小区内保护绿化带的铁丝网扎伤他人，物业公司应否承担赔偿责任？　7利用未清理的装修木板伤人，物业公司要负赔偿责任吗？　8水泵房噪声污染，物业公司是否承担侵权责任？　9楼上跑水楼下被淹，物业公司应否赔偿？　10业主装修中损坏消防喷淋水管造成邻居损失，物业公司未能及时关闭消防水管阀门，物业公司应否负赔偿责任？　11业主拖欠电费，物业公司有权停电吗？　12高空坠物致人死亡，物业公司应负赔偿责任吗？　13物业公司的法人名誉权如何保护？　14物业公司监控人员检查、浏览、评论“电子眼”摄录的视频，是否构成侵犯他人隐私权？第三章　选聘和解聘物业服务企业　15前期物业服务合同期满后，开发商是否有权再行选聘物业服务企业？　16前期物业管理服务何时终止？　17业主大会会议程序存在瑕疵，解聘物业服务企业的决议是否有效？　18 94%的业主对物业服务不满意的测评结果是否形成解聘物业服务企业的效力？　19业主委员会与物业公司之间解除物业服务合同的协议有效吗？　20业主委员会任期届满后可否起诉终止物业服务关系？　21房屋行政主管部门指定物业公司提供物业服务合法吗？第四章　物业管理中的收费　22物业管理服务不到位，费用如何收取？　23底商物业服务费应由谁承担？　24物业公司是否有权收取业主拖欠前任物业公司的物业服务费？　25物业服务合同到期后的物业服务如何收取物业服务费？　26临时建筑应否交纳物业服务费？　27自管小区由业主委员会收取物业服务费合法吗？　28物业公司应否向一层业主收取电梯费？　29开发商自留“独立”商场应否交纳物业服务费？第五章　停车管理和服务　30谁拥有小区停车位的经营管理权　31业主车辆被划，物业公司承担什么责任？　32停车费等于停车收益吗？　33升降车位损坏业主汽车，物业服务企业应否承担赔偿责任？第六章　物业共有（共用）部分公共收益　34物业公司应否公布收支账目？　35小区物业闲置房及地下室的收益归谁所有？　36公共收益分成如何约定才有效？第七章　物业管理项目交接　37撤出小区后，物业公司是否仍有义务移交物业管理相关资料？　38物业交接时应当如何处理老物业公司预收的物业服务费？　39物业项目交接内容如何确定？　40物业服务合同终止，物业公司可否抗辩业主委员会的请求而不撤出物业服务区域？第八章　住宅专项维修资金　41如何申请划转住宅专项维修资金？　42物业公司之间能否通过转让住宅专项维修资金实现债务抵销？第九章　物业共有（共用）部分管理　43物业管理用房的位置和面积如何确定？　44登记在开发商名下的物业管理用房，业主和物业公司对其是否拥有使用权？　45底商是否有权利用物业外墙设立广告牌？　46墙体脱落砸坏汽车，物业公司应负担全部维修费吗？第十章　其他　47装修押金、装修管理费应怎样返还？　48分期开发的小区如何划分物业管理区域？　49物业公司与其分支机构应如何履行合同义务？　50物业公司维修工作人员为业主专有部分进行维修时摔伤，是否属于工伤？附录　附录A　中华人民共和国物权法（节选）　附录B　物业管理条例　附录C　中华人民共和国民法通则（节选）　附录D　中华人民共和国合同法（节选）　附录E　中华人民共和国侵权责任法（节选）　附录F　北京市物业管理办法　附录G　天津市物业管理条例（节选）　附录H　上海市住宅物业管理规定（节选）　附录I　深圳经济特区物业管理条例（节选）　附录J　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释　附录K　最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释参考文献

　　本书是物业服务企业管理人员不可多得的一本借鉴性极强的参考书。　　本书共分为十章，选取了50个真实的物业管理案例，每个案例都是一大类案例的代表，极具典型性。从框架结构来看，每个案例均包含案情简介、法院审判、案例评析、风险管理与规范化操作实战指导、相关法条五大部分。其中案情简介用最精练的语言概括说明案件的来龙去脉，法院审判叙述法院判案的依据、理由和结果，案例评析重在系统和深入地评述案例所涉及的法律问题，企业在应对此类问题中的得与失，并对法院的裁判作出分析判断。通过对每个成功或失败案例的剖析，作者梳理了物业服务企业在提供物业服务的过程中遇到的常见问题，总结出物业服务企业值得学习的经验和应避免进入的误区，并在此基础上提出了企业规避风险和规范化操作的实战指导。部分案例后面还附有常用文书示范文本，可供物业服务企业直接引用。　　本书面向广大的物业服务提供者，尤其是那些致力于提供最优质的服务同时希望实现最佳盈利的物业服务企业的管理人员；也会让专业律师、物业服务企业的法律顾问或物业管理专业的学者受益匪浅。【作者简介】　王占强，毕业于清华大学法学院，获法律硕士学位，取得A类法律职业资格证书，中级经济师，物业管理师。自2007年7月至今，就职于北京市住房城乡建设委物业指导中心，一直活跃在物业管理实践第一线，曾参与物业管理相关法律文件的起草。参与编写《教你如何做物业》、《教你如何当业主》，在《中国物业管理》、《城市开发》、《现代物业》、《住宅与房地产》等多本专业杂志累计发表文章70余篇，计22万多字，现为《城市开发》杂志”物业自由谈”专栏作者。