《房屋登记办法》实务问答

第一章 总则

一、关于登记簿

1．登记簿登记的功能是什么?

2．登记簿登记是一种确权行为吗?

3．登记簿与产权证有何关系?

4．登记簿中的房屋编号是否有规定格式?

5．登记簿中的所有权部分原权证号什么时间填写?

6．纸质登记簿是随产权档案存放还是另行单独存放?

7．是否每办理一笔业务都要提取档案?

8．纸质登记簿是归档案馆还是产权登记机构管理?

9．建筑物属于业主共有部分如何建立登记簿?

10．法定共有部分与专有部分的房屋登记簿有什么关系?

11．法定共有部分与专有部分的房屋登记簿技术上应如何关联?

12．《房屋所有权证》中房屋所有权人栏里是否应填写全部所有权人?

13．如何理解房屋登记簿的公示效力与报纸刊登的遗失声明的公示效力?

14．有了登记簿，是否还需要在报纸上刊登遗失声明?

15．能否建立挂失的登记类型?

16．登记簿和产权证中的建筑面积是否包括车库?

17．是否一个房屋基本单元应建立一个登记簿?

18．房屋基本单元建立之后的所有异动情况都在这个登记簿里加页实现吗?

19．房产业务办理程序中，最终审核人员可否只进行电子签名?

20．登记簿的记载是否可以完全脱离手工书面记载?

21．预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记如何建立登记簿?

22．商品房预告登记与竣工后开发商申请的初始登记簿如何衔接?

23．街道、门牌等没有命名和统一编制的房屋，如何建立转移登记的登记簿?

24．2008年7月后登记的房屋应如何建立登记簿?以前的登记信息如何导人新的登记簿?

25．登记簿与现在的房产档案是什么关系?

26．登记证明和原来的房产档案是否载于登记簿?

27．电子登记簿是否需要同时打出一份纸质的随档案存放?

28．电子登记簿之外还需要单独存放一套完整的纸质登记簿吗?

29．所有权变动所附条件是否要在登记簿上予以记载，并对其加以限制?

二、关于登记系统

30．房地产登记系统能否开发整体的、操作性强的软件?

31．是否能建立省、市、县联网的信息系统?

32．业务系统与登记簿是什么关系?

33．没建立楼盘表的业务系统如何实现登簿?

34．登记簿基本状况部分的登记在系统中如何规范?

35．登记簿基本状况部分的登记能否依职权更正?

三、关于登记机构

36．市辖区(县)登记部门可否成为房屋登记机构?

第二章 一般规定

一、关于登记客体

37．《房屋登记办法》第22条规定了房屋登记机构应当不予登记的情况中第4项为“申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的”，“房屋不能特定”是指什么样的情况?“不具有独立利用价值的”是指什么样的情况?

38．大型营业楼没有隔墙以柜台出卖的该如何办理登记?已经出售的地下停车位该如何办理登记?敞开式商铺如何办理登记?

39．阁楼、车库、地下室等作为房屋主体的附属设施能否单独进行产权登记?

40．一栋两层的房屋，楼梯间为内通道，二楼的住户必须从一楼经过，这样的房屋能否办理两个单独的房产证?

41．一栋原来是酒店的大楼，业主把它分割成若干间房子，并且对外出售，这些分割后的小房子能否办理房产证?

42．层高2．2米以下的房屋能否办理产权登记?

43．一个人购买一栋楼中两套以上房屋，可否作为一笔登记处理?

44．若申请登记的房屋有两种以上结构形式(如部分是钢混，部分是砖混)的应如何登记?

45．房屋登记中，房屋坐落由有关部门确定的具体名称，该“有关部门”指哪些?储藏室的坐落编号由谁确定?

46．总层数中的地下层与半地下层该如何标注?

47．开发商所建商品房，车库或储藏室为地上，且层高超过2．2米，住宅用途部分是l-5层，那么该栋建筑物总层数应该标注为几层?

48．划拨土地上的房屋能否进行转移登记和抵押登记?如果可以，其与出让土地上的房屋转移登记和抵押登记有什么不同?

49．新建住宅小区的房屋，开发商申请初始登记时是否按栋记载于登记簿?一栋楼有两种以上用途的是否需要按用途分开进行登记?

50．初始登记后进行分割转让，办理转移登记时登记簿应如何记载?

51．如果一个院落有几栋房屋，为同一产权人所有，在办理初始登记时，是否需要每栋房屋分别建立一个登记卡，颁发一本产权证书?如果整个院落的房屋一同发生转移，是否需要每栋房屋各签订一份买卖合同，分别办理转移登记?

52．房屋权属证书中附记栏中登记院子面积是否合适?

53．土地性质为“商住”，规划许可在“商住”的基础上增加了“办公”，预售许可为“办公”，初始登记也把预售许可划定为“办公”的部分房屋登记为“办公”用房，但是在转移登记时错办成了“成套住宅”，应该如何处理?

54．已设立土地抵押的项目，能否办理商品房预售许可证?

55．一宗房地产，既有合法建筑，又有非法建筑，能否只对合法部分进行登记?

二、关于申请主体

56．对于夫妻的共有房产，鼓励登记为夫妻双方共有吗?

57．在夫妻关系存续期间购买的房产，可否视为其中一方“个人所有财产”呢?

58．夫妻双方约定房屋所有权归单方所有的承诺书是否要经过公证处公证?

59．以单方名义登记的夫妻共同房产在转移、抵押时，是否要求夫妻双方都到场签字?

60．处分夫妻共有房产时，两人结婚证丢失，户口又不在一起

的，除了补结婚证以外，还可以出具什么材料来证明夫妻关系?

61．夫妻双方购买的房屋，合同与发票上都只写了一个人的名字，但进行产权登记时，要求办理为夫妻双方共有房产，这种情况房屋能否登记为夫妻双方共有?

62．夫妻在取得房屋产权登记之后才进行婚姻登记，房屋登记在其中一方名下，但房屋购买是双方共同出资，这种情况可否认为该房屋是夫妻共有财产?

63．什么是隐性共有人?在房屋登记中是否需要隐性共有人到场签字?

64．夫妻关系恶化，房产登记在其中一方名下，一方怀疑另一方可能要转移房产的，到登记机构要求不予办理另一方产权转移登记，登记机构应如何办理?

65．协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记?如果另一方不予配合怎么办呢?

66．有限责任公司以其名下房产设定抵押的，是否需要其三分之二以上的股东共同到登记机构申请登记?

67．《房屋登记办法》第14条规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。……因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”该书面保证是否需要公证?

68．登记主体可否包含非法人团体、分支机构(如银行、新华书店、电信等的分支机构)?

69．申请人提供的第一代身份证可能因为年代久远，上面的照片和现在本人相差很远，这种情况能否要求申请人提交经公安机关盖章证明与原件一致的复印件?

70．企业的营业执照等复印件是否需要由发证机关加盖公章?

71．《房屋登记办法》第22条第6项规定房屋被依法查封期

第三章 国有土地范围内房屋登记

第一节 所有权登记

第二节 抵押权登记

第三节 要役权登记

第四节 预告登记

第四章 集体土地范围内房屋登记

第五章 法律责任

第六章 附则

本书是为房地产登记人员提供的实践性实用性参考工具书。它采用问答方式，把各地房屋登记中的一些普遍的带有共性的实务问题，进行了整理和归纳，并用通俗易懂的语言，给出了意见。从书的内容看，不仅仅是对最新的法律法规条文及房屋登记实务问题的解答和相关理论问题的阐释，更重要的是，采取多角度的方式，对完善不动产登记制度提出了意见和见解，给读者留下了分析和思考的余地。本书作者同时也是中国城镇房地产产权产籍委员会副秘书长，致力于推进房屋登记事业的发展，曾参与《房屋登记办法》、《房屋登记办法释义》等的起草和修改工作，既有第一线的实践经验，又有一定的理论功底，正是这样的背景和基础，增加了本书的可读性和针对性，可以为各级建设（房地产）管理部门及各个房屋登记机构人员提供一些解决问题的思路、方案和途径，对研究房地产登记的人员也具有重要参考意义。
　　《房屋登记办法》已从2008年7月起正式实施，该办法在制定过程中吸收了最新的不动产登记研究成果，这些理论的导人颠覆了房屋登记实务部门的一些传统观念和意识。在全新的理论和制度框架下，房屋登记机构需要与时俱进，改革创新，在现行的管理体制下，努力健全机制，为完善我国的不动产登记制度作出应有的贡献。