新手购房完全指南

第一篇选房篇

1选房第一原则　　寻找符合购房目的与预算的楼盘3

1.1明确购房目的　　购房有底4

住家以舒适为主/4过渡以价格为主/5投资以区位为主/5商用以人气为主/6

1.2做好购房预算　　花钱有数6

确定可支配投入/6了解购房费用构成/7财务平衡表/9

1.3了解房屋种类10

附录1.1房产概念/14

附录1.2房屋术语小词典/18

2给你一双慧眼　　如何分辨选房信息27

2.1看待房产广告的“一定之规”27

房产广告的主要问题　　虚假承诺/27为什么不良开发商不怕做虚假承诺/29如何识别和防范虚假承诺/31

2.2售楼书34

售楼书内容解析/34售楼书的法律性质/36

2.3沙盘37

沙盘陷阱/37沙盘业的运作/38怎么看沙盘/39

2.4样板房40

样板房的学问/40法律的规制与开发商的规避/42

怎么看样板房　　看、量、问、记、签/42

提示：装修莫学样板房/43

链接：贪便宜买下样板房，入住后问题多/44

3选房衡量因素45

3.1期房与现房45

预售制度下需要注意的特殊风险/45

3.2房屋价格47

各种价格概念/47房屋价格的比较/47

3.3付款方式48

一次性付款/48分期付款/49按揭付款/49公积金贷款/50

3.4面积50

面积多大为好?/50销售面积怎么来的?/51

3.5户型53

居室/53功能配置/54朝向/56

3.6楼层56

楼层的居住差别/56楼层的价格差别/58

3.7地段交通60

地段还是交通?/60一般性建议/62

3.8配套设施64

配套设施指哪些?/64衡量理念：把握必需勿求完美/65

链接：小区配套设施合同未定。判决房产公司违约/69

3.9社区环境70

住宅环境性能的评定包括什么内容?/70用地的合理性/70绿化/71

提示：土地的过去/73

3.10开发商74

衡量开发商看什么/74

查询：如何判断开发商的实力?/76

第二篇购房篇

1购房全流程81

1.1期房、现房和准现房81

第一个关键时点：获得销售许可证/82

第二个关键时点：楼盘竣工/82第三个关键时点：办理初始登记/831.2期房购买全流程84

1.3现房购买全流程84

2认购86

2.1别被《认购书》套牢86

2.2下套利器之一：定金87

2.3下套利器之二：“没收”条款88

2.4防止被套牢的9条军规89

2.5直接转化为《购房合同》的《认购书》91

2.6“小定”与“大定”92

2.7VIP卡与“认筹”93

2.8内部认购的风险93

2.9签订《认购书》之前应该审查的文件95

《国有土地使用权证》/96

《建设工程规划许可证》/98《建设用地规划许可证》/99《建设工程开工许可证》/103《商品房预售许可证》/105《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》/107

2.10《认购书》的主要条款109

3签订合同112

3.1弄清楚签合同的人112

买受人　　购房人/112出卖人　　开发商/112代理人/113投资商、发展商和承建商/114

3.2广告、沙盘、楼书、样板间与购房合同115

3.3签约前应当审查的文件117

3.4合同范本117

范本并非不能改/117范本的具体内容需要细化/118仔细阅读范本的每一个条文再签字/118

不清楚的地方可以要求开发商予以解释/118对自己不利的地方要力争修改/118事先准备一份《示范文本》/119

3.5补充协议119

3.6避免模糊约定119

3.7难以生效的合同120

无效的《购房合同》/120《购房合同》无效的后果/121可撤销的《购房合同》/121

3.8解除合同的权利122

约定解除/122法定解除/122解除权行使的期限/123解除权的行使方法/123合同解除的后果/123

提示：别忘记解除《贷款合同》和《保险合同》/124

3.9如何追究开发商的违约责任124

最彻底的办法：退房/124最坚决的办法：继续履行/124最无奈的办法：修理、改进/125最万用的办法：索赔/125

不能追究责任的情况：不可抗力/126

3.10不要忽视合同附件126

3.11谁先签字127

3.12网上签约128

网上公布的5种信息/128网上签约后户主不能随意改/129合同原件/129

开发商违规行为将公示/129网上签约流程/129

4合同备案131

4.1备案与《购房合同》的效力131

合同约定“自备案之日起生效”的/131合同没有约定“自备案之日起生效”的/132

提示：不办理合同备案可能为“一房二卖”创造条件/132

4.2备案谁来办?133

4.3网上备案133

网上备案的网址/133网上备案的程序/133

5申请贷款134

5.1谁来办理贷款手续134

5.2贷款银行的选取134

5.3房贷新产品的选择134

双周供/135接力贷/135固定利率贷款/1355.4商业贷款136

贷款条件/136贷款全程/137贷款担保/138

5.5公积金贷款140

贷款条件/140办理公积金贷款的难点/141贷款全程/142

5.6组合贷款143

注意事项/144贷款全程/144

6办理保险146

谁来办理保险手续?/146是否可以不投保?/146保险公司的选取/147保费缴纳基数应当扣除首付款/147投保时一次性缴清保险费/147别忘了为“自己”的房子上保险/147

7购房全程相关部门一览148

开发商/148销售公司/148土地管理部门/149房屋交易管理部门/149规划部门/150建设部门/150产权登记部门/151税务部门/152商业银行/152住房公积金管理中心/152住房贷款担保中心/153价格评估机构/154保险公司/154物业公司/154小区办/155

律师事务所/155

附录2.1《北京市商品房认购书》范本156

附录2.2《北京市商品房现房买卖合同》范本161

附录2.3《北京市商品房预售合同》范本177

附录2.4《中国建设银行商业贷款规定》及注意事项198

附录2.5《中国建设银行个人住房公积金贷款规定》203

附录2.6《中国太平洋保险公司房屋按揭保险条款》206

附录2.7《中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款》209

第三篇收房篇

1什么是收房215

收房时需要做的事情/216

2为什么要收房217

3谁来帮我收房218

验房需要的知识与技能/218解决方案/219

4收房的流程220

4.1未竣工楼盘(期房，不含准现房的)收房流程221

现实的收房流程/221理想的收房流程/222现实收房流程对购房者的不利之处与应对方法/223

4.2已竣工楼盘(现房、准现房)收房流程226

现实的收房流程/226理想的收房流程/227现实收房流程对购房者的不利之处与应对方法/227

5收房过程需要携带、查验、签署和留存的文件228

5.1需要携带的文件228

《购房合同》/228《入住通知书》及《收楼须知》/228

身份证件/228《房屋面积构成表》/229《购房全程税费一览表》/229

5.2需要查验的文件230

《建筑工程竣工备案表》/230《房屋土地测绘技术报告书》/232房屋设计图纸/232

5.3需要签署的文件232

《验收交接单》/232《住宅钥匙收到书》/233

5.4应当留存的文件234

房屋质量保证书/234《住宅工程质量分户验收表》/238住宅使用说明书/241

管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/245各种缴费凭证、交款收据、纳税凭证/245

《前期物业合同》和《业主公约》/246

6验收房屋的方法247

6.1验收房屋很重要247

即使“一户一验”，也要重视验收/247即使是现房、准现房，也要重视验收/247

6.2验收房屋需要携带的工具248

6.3验收的步骤248

整体验收/248面积验收/249室内工程与配套设施验收/249装修验收/249

提示：建议收房时间/250

7收房过程中可能遇到的几类问题与对策251

7.1问题处理方法一览251协商/251对峙/251坚持/251集体行动/252投诉/252诉诉/252仲裁/252解约(解除合同)/253索赔/253弃权/253拒付房款/253

提示：银行按揭贷款条件下。不要使用停止还贷的方式“制裁”开发商/254

7.2常见问题255

延期交房问题/255面积误差问题/257房屋质量问题/258

7.3集体收房260

集体收房的好处/260集体收房两大守则/261

8收房中的物业管理问题263

8.1前期物业管理与前期物业合同263

8.2《前期物业合同》与收房263

签订《前期物业合同》不是交钥匙的前提条件/264

《前期物业合同》的内容可以修改/264

8.3前期物业公司应当具备必要的资质264

查询：如何查询物业公司资质?/266

8.4前期物业公司应当通过招标投标的方式选聘266

8.5不能一次性缴纳多年的前期物业费268

8.6费用代收要有规矩269

9收房过程中的税费270

9.1公共维修基金270

物业公司代收公共维修基金有风险/271缴纳公共维修基金后，不需要再缴纳大、中修费/272

9.2契税272

前期物业公司无权代收契税/272委托物业公司代交有风险/274

9.3产权代办费274

9.4有线电视报装费、电话初装费等276

9.5物业管理费277

附录3.1：《前期物业管理服务合同》(示范文本)278

第四篇产权证办理篇

1为什么要办产权证293

1.1我国的房产权属登记制度293

1.2不办产权证的风险294

1.3产权的用途298

2产权获取全程：从开发商到购房者299

2.1产权获取第一步：开发商获取国有土地使用权299

2.2产权获取第二步：初始登记(大确权)300

2.3产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人301

3产权证：土地使用权证+房屋所有权证302

3.1采用两证分离方式的地区302

2000年版《房屋所有权证》/303尚未颁发《国有土地使用权证》的地区/305

3.2采用“两证合一”方式的地区306

4办理产权证的流程和费用310

4.1委托开发商或代理公司办理310

4.2自己办理315

适用条件/315办理流程/315

5房贷结束如何拿回房产证320

5.1产权证的流转历程320

5.2领回产权证的三种情况321

第一种情况：从银行手中取回/321第二种情况：办理撤销(涂销)抵押登记/321

第三种情况：从开发商处取回/322

6产权证常见纠纷及解决323

6.1无法办理或长期得不到产权证的18种情况323

6.2应对方法324开发商原因造成的/324购房者本身原因造成的/329产权证办理部门原因造成的/330代办人员原因造成的/330

附录：

附录一：看房日志333

附录二：相关企业信息查询方法337

附录三：各地房地产交易管理网站340

附录四：各地房地产相关部门网站342

附录五：各地建设部门联系方式345

附录六：主要商业银行和保险公司网站350

附录七：各地住房公积金网站351

附录八：常用购房信息网站356

附录九：房屋面积构成表357

附录十：房屋验收检验项目表358

附录十一：购房全程税费一览表361

附录十二：全书图表索引364

　　本书是秦兵说房法学系列丛书之一，作者是我国著名的房产法律师秦兵，作者分选房篇、购房篇、收房篇、产权证输篇几个部分介绍了新手购房应注意的相关法律问题，适合普通购房者参考学习。
作者简介：　　秦兵,著名房产律师，北京市律师协会房地产专业委员会委员，从事房地产法律业务近十年，自2001年推出“204条商品房买卖合同”，深受广大购房者支持，2002年被评为中国房地产十大最个影响力人物，2005年CCTV特别推出“秦兵说房”系列节目，2007年CCTV将继续推出“秦兵说房”栏目。