物业管理拿来即用案头手册

前言／1

拿来即用物业管理流程与执行标准篇

第一章物业管理前期介入接管流程与执行标准

第一节物业招投标工作流程与执行标准／4

第二节物业质量管理体系建立流程与执行标准／6

第三节物业接管验收管理工作流程与执行标准／8

第二章物业环卫清洁管理流程与执行标准

第一节绿化管理工作流程与执行标准／11

第二节保洁管理工作流程与执行标准／13

第三节消杀服务管理工作流程与执行标准／15

第四节清洁物品处理相关流程与执行标准／17

第三章物业设备管理工作流程与撕亍标准

第一节设备采购管理工作流程与执行标准／20

第二节设备领用管理工作流程与执行标准／22

第三节设备日常维护管理工作流程与执行标准／24

第四节设备报废管理工作流程与执行标准／26

第四章物业安全管理工作流程与撕亍标准

第一节电梯困人事件处理流程与执行标准／29

第二节管道故障应急处理工作流程与执行标准／31

第三节人员高空抛物应急处理流程与执行标准／32

第四节发现可疑物品应急处理流程与执行标准／34

第五节打架斗殴事件处理流程与执行标准／36

第六节自然灾害事件应急处理流程与执行标准／38

第七节防火安全检查工作流程与执行标准／40

第五章物业秩序管理流程与执行标准

第一节出入证件办理工作流程与执行标准／43

第二节可疑人员盘查管理工作流程与执行标准／44

第三节物业车辆日常保管工作流程与执行标准／46

第四节业主纠纷处理工作流程与执行标准／48

第六章物业财务管理流程与撕亍标准

第一节物业财务预算管理工作流程与执行标准／51

第二节物业各项费用管理工作流程与执行标准／53

第三节物业财务报销管理流程与执行标准／55

第四节物业纳税申报管理流程与执行标准／57

第五节月工资发放流程与执行标准／59

拿来即用物业管理范本篇

第七章物业管理组织机构图范本

第一节安保管理部组织机构图范本／64

第二节工程管理部组织机构图范本／65

第三节质量管理部组织机构图范本／66

第四节环境管理部组织机构图范本／67

第五节财务部组织机构图范本／68

第六节人事管理部组织机构图范本／69

第七节住宅小区物业管理服务组织机构图范本／70

第八节写字楼物业管理服务组织机构图范本／71

第九节酒店式公寓物业管理服务组织机构图范本／72

第十节大型商业场所物业管理服务组织机构图范本／73

第八章物业人员招聘模板

第一节物业安全服务管理人员招聘模板／75

第二节物业工程管理人员招聘模板／77

第三节物业环境管理人员招聘模板／79

第四节物业财务管理人员招聘模板／81

拿来即用物业管理表单篇

第九章物业环境清洁绿化管理表格

第一节绿化工程质量验收记录表／86

第二节绿化养护计划表／87

第三节绿化养护检查评定表／87

第四节绿化工具使用记录表／88

第五节消杀工作检查表／88

第六节保洁工作日检表／89

第十章物业设备管理表格

第一节设施设备总清单／91

第二节设备资料登记卡／91

第三节设备定期保养表／92

第四节设备维修记录表／93

第五节设备事故报告表／94

第六节设备日检表／94

第七节电梯停运通知单／95

第八节房屋装修验收表／95

第九节室内设施返修申请表／96

第十节设备采购申请表／96

第十一章物业安全管理表格

第一节出入车辆日登记表／98

第二节小区机动车辆违规记录表／98

第三节业主基本情况登记表／99

第四节访客登记单／99

第五节消防巡查记录表／]00

第六节遗失物品登记表／101

第七节意外突发事件处理记录表／101

第八节保安主管安全检查记录表／102

第九节保安人员交接班记录表／102

第十二章物业人员管理表格

第一节物业人员需求申请表／104

第二节面试记录表／105

第三节招聘结果记录表／106

第四节职工培训表／107

第五节员工考勤汇总表／107

第六节员工考核评估表／108

第七节员工离职表／109

第八节员工职位调动表／110

第九节员工奖罚表／110

第十三章物业财会工作管理表格

第一节费用催缴通知单／112

第二节采购询价单／112

第三节罚款通知单／113

第四节退货单／113

第五节固定资产登记单／114

第六节费用收支统计表／115

第七节每月应收水电费统计表／116

第八节支出证明表／117

第九节房屋建筑评估明细表／117

第十节公共设施维修费用统计表／118

第十一节停车场收费汇总表／118

第十二节管理费用预算表／119

第十三节月工资发放汇总表／119

第四节月度审计计划表／120

拿来即用物业管理智库篇

第十四章物业管理基础知识简介

第一节物业管理基本术语／124

第二节物业管理费用／128

第三节物业管理档案／130

第十五章物业管理经验集锦

第一节香港地区物业管理经验借鉴／136

第二节台湾地区物业管理经验借鉴／140

第三节新加坡物业管理经验借鉴／142

第四节美国物业管理经验借鉴／145

拿来即用物业管理制度与法规篇

第十六章不同部门管理的相关制度

第一节物业安保管理部管理制度范本／152

第二节物业工程管理部管理制度范本／157

第三节物业质量管理部管理制度范本／162

第四节物业环境管理部管理制度范本／165

第五节物业财务部管理制度范本／148

第六节物业人事部管理制度范本／172

第十七章物业管理主要法律法规

第一节《物业管理条例》／177

第二节《中华人民共和国物权法》(节选)／186

第三节《住宅工程初装饰竣工验收办法》／191

第四节《前期物业管理招标投标管理暂行办法》／192

第五节《物业服务企业资质管理办法》／199

第六节《住宅室内装饰装修管理办法》／203

第七节《物业服务收费管理办法》／210

第八节《住宅专项维修基金管理办法》／213

第九节业主大会规程／221

参考文献／227

前言

在韩国，学生们学习科学方面的教材主要包括物理学、化学、生物学、地球科学。高中一年级时是4门课程合在一本书里学，高中二年级的时候就分开学了。

在这4门课里，最让同学们头痛的就是物理了。不知道是不是国家“体恤”到了学生们这样的心情，所编排的教材，占比重最大的也是物理。从事教学工作的教授们一致认为，在科学类学科中物理学是最基础的，因此才这样编排了学生们的教材。

这么说也是有道理的，毕竟近代科学研究是从物理学开始的。而这其中占据最重要位置的就是我们人类历史上最伟大的科学家牛顿。牛顿完成了哥白尼、开普勒和伽利略未能完成的科学革命，并且用重力原理解释了宇宙的运动。大概就是因为这个原因，教科书中大部分内容都是关于牛顿科学的。速度、加速度、惯性定律、加速度定律、作用和反作用定律、万有引力定律、光的色散和复合等都是牛顿发现的，但是如果将以上内容都写进教材的话，恐怕讲上三天三夜也讲不完。问题在于牛顿的理论非常重要，但是学生们总是觉得难学。有时候虽然听了老师的讲解，并一起解决了实际问题，可是就像听很久以前的故事似的，感觉和物理之间的距离还是很遥远，学起来依然很迷茫。

这是为什么呢？这是因为我们只是在课堂上学习物理，并不知道牛顿的物理学知识和我们的生活距离并不远。最典型的例子就是学生们每年都要去一两次的游乐园，为了证明这一点，我写了这本《在游乐园里遇见牛顿》。

通过《在游乐园里遇见牛顿》这本书，我们可以在游乐园的设施中学到很多牛顿所论述的物理学知识。在游玩游乐园愉快的过程中我们会发现，在不知不觉间我们理解了很多物理学概念，如速度、重力加速度、作用和反作用原理、惯性定律、势能、动能、机械能等。由此认为物理学习起来并不难，因为它无处不在。

不仅如此，为了让同学们轻松简单地学习物理知识，我们在本书中重现了很多大家都熟知的童话人物。本书讲述了彼得潘击退虎克船长之后，邀请爱丽丝和牛顿来到恢复和平的梦幻岛，一起建造超级游乐园的故事。在本书最后的附录部分，还有日常生活中所隐藏的经牛顿论证的科学知识和假想牛顿采访录。

由此可见，这个世界如果没有牛顿，也就不会有这么多有意思的游乐设施被建造出来。看完这本书你会发现，以前那么让人头疼的牛顿，现在竟然变得可爱起来啦。

最后，我要感谢为本书出版作出贡献的赵承植社长和编辑部的其他工作人员。

孙英云

2006年8月

　　本书根据物业管理经营规律，围绕物业公司的组织机构，分别对物业安保部、工程部、质量管理部、物业环境部、财务部及人事部等各部门的工作事项绐出了详细的工作制度。　　本书为物业管理企业提供了更规范、更实用、更容易操作的工作模板，并随书附送一张光盘，旨在从最基本、最简单、最实用的层面，为相关物业管理人员提供相应的操作实务，也为物业公司走向规范化与标准化管理提供切实可行的方法和解决方案。　　全书分为物业管理流程与执行标准篇、物业管理范本篇、物业管理表单篇、物业管理智库篇、物业管理法律法规篇。其中物业管理流程与执行标准篇，采用“流程图+工作标准”的形式详细、准确地层现了物业公司从前期介入到接管后从事日常管理事务的各项管理事宜，体现了很强的操作性和实用性；范本篇提供了各部门机构图及人员招聘模版；表单篇囊括了物业环境清洁绿化管理、设备管理、物业安全管理、人员管理及财会工作管理等各项日常管理事宜所需表格；智库篇主要为读者提供物业管理的基础知识及港台和西方国家先进的物业管理经验；法律法规篇则主要简述各部门的管理制度及相关法律法规。本书根据物业管理经营规律，围绕物业公司的组织机构，分别对物业安保部、工程部、质量管理部、物业环境部、财务部及人事部等各部门的工作事项绐出了详细的工作制度。【作者简介】　　覃朝晖，中央民族大学与法国里昂三大联合培养博士。曾参加国家985项目、国家211项目、清华大学公共管理学院西部发展战略研究所课题、国家发改委中小企业协会课题。现专注财务、物业等领域的研究与实践。