破解房市危局

引言 面包神话——关于房市的传说／1

第一部分 房市问题的科学观／5

第一章 从封闭社会到开放社会：文明转型与利益陷阱的消解／9

第1节 自由与强制的对照／11

第2节 哈耶克的理想：基于自发秩序的自由保障／12

第3节 回归奴役之路：二分法的幻相与文化本体论／14

第4节 关系结构转型：基于开放社会的自由保障／17

第5节 “以脚投票”对“屁股举手”的消解／23

第二章 认知陷阱与房市认知偏误／29

第1节 只对变化敏感的感知系统／31

第2节 思维的封闭性／32

第3节 思维的开放性／34

第4节 向未及世界开放、演进的认知体系／35

第5节 从螺旋式认知模式看思维偏误和行为调整／38

第三章 在开放市场中的科学原则／43

第1节 和谐共赢：开放社会的基本政治法则／45

第2节 经济自律：千古不变的自然法则／50

第3节 组织的力量：强势政府／53

第4节 危机治理／60

第5节 其他重要法则／67

第二部分 房市问题的历史观、现实观和大局观／71

引子：深厚的历史背景／73

第四章 1998-2007年“黄金十年”：伟大的辉煌及背影／79

第1节 1998-2007年“黄金十年”：“地产推动”的伟大辉煌／81

第2节 房市持续闭锁于高收人群体／87

第3节 黑洞效应：大规模投机性持房／％

第4节 “高处不胜寒”／100

第五章 复杂的房市利益格局／107

第1节 进退维谷的中央政府／109

第2节 “土地财政”支撑下的地方政府／112

第3节 人人喊打的房地产开发商／118

第4节 欲罢不能的商业银行／121

第5节 望楼兴叹的城里人／122

第6节 在城镇边缘徘徊的农民／125

第7节 复杂的房市博弈／129

第六章 房市危局／135

第1节 不归路——在喇叭口陷阱中膨胀的房市泡沫／137

第2节 中国房市满足不了3个人的需求——黑洞效应与投机性“库存”／140

第3节 土地剪刀差萎缩不可逆转——地方政府信用危机／144

第4节 釜底抽薪-呐需疲软与宏观经济硬着陆／148

第三部分 战略和策略：破解房市危局十策／153

引言：立足现实，选择未来／155

第七章 转轨／159

第1节 对策1：降价是硬道理——房价理性回归与房市转轨／161

第2节 对策2：开征物业税——给房市套上缰绳／165

第3节 对策3：优化分税制——地方政府“换马”／170

第八章 软着陆／175

第1节 对策4：稳定市场预期——刚性需求及时补位／177

第2节 对策5：慢蚀黑洞——开征物业税的渐进安排／179

第3节 对策6：地方政府信用保护——避免地方政府信用危机／183

第4节 对策7：银行同业共进退——防范流动性危机／186

第九章 新起飞／189

第1节 对策8：从“经营土地”到“经营市场”——利率市场化与创新推动／192

第2节 对策9：完善农村土地产权制度——农业产业化与内生城镇化／198

第3节 对策10：从“经营土地”到“经营新能源”——新能源战略与经济转型／201

总结与展望／210

附录一 房市改革的经济解决之道：经济自律和市场约束／213

第1节 “圈地”／213

第2节 造房／222

第3节 住房市场投机／226

附录二 房市改革的政治解决之道：和谐共赢与软着陆／233

第1节 中央政府：改良税制／234

第2节 地方政府：经营市场，服务企业／245

第3节 城镇居民：抑制投机，和衷共济／247

第4节 房地产开发商：规范经营／252

第5节 农民：完善土地产权／255

参考文献／267

致谢／273

《破解房市危局：兼论中国经济腾飞之路》是笔者2008年出版的《中国安居之路——走出房地产迷局》（冯燮刚，《中国安居之路——走出房地产迷局》，上海远东出版社2008年版，以下简称《迷局》）的姊妹篇。笔者从2007年年初开始动手写《迷局》一书，到2007年9月成稿时，正值央行推ms．套房政策，中国房市开始进入调整期。2009年7月份．当中国房市由小阳春进入盛夏狂欢之际，笔者开始《破解房市危局：兼论中国经济腾飞之路》的写作。到2010年元月，笔者基本完成《破解房市危局：兼论中国经济腾飞之路》的起草工作、开始启动出版事宜时，中国房市已经在2009年年关之交残酷地来了一个从盛夏到寒冬的大转身。
在一浪高过一浪的“地王潮”中，中国房市节节上升，频创历史新高。但笔者的心情却越来越沉重。中国房市承受了太多，经济、政治、道德，希望、成功、失败、失望、愤怒甚至仇恨，
城镇居民的安居梦想、农民的保障与富裕、地方政府的财力与信用、中央政府的理想和责任、开发商和投资投机群体的发财梦、经济增长与经济金融安全，等等，都在充满杂音的盛大派对中，
被揉合成看不清、道不明、摸不着、抓不到的东西，无处不在，无时不有，诡异地在中国大地上空盘旋不散。

房市成就了中国经济过去的辉煌，也是中国经济走向未来的基点。一定要、也一定能打破“成也房地产，败也房地产”的魔咒，转房市之危为中国经济腾飞之机，续写民族复兴的伟大辉煌。
如果也可以像囤房圈地一样囤粮，市场“供不应求”国人吃住价格飞涨，中国将会怎样？
如果各级玫府的经济推动能力随着土地财政的萎缩而枯竭，经济发展的组织力量溃敖，中国经济将会怎样？
如果高收人群体有购买力而无购买意愿，中等.中高收入群体有购买意愿而无购买力，中国房市将会怎样？
如果开发商为富人盖房，政府为低收入群体提供住房保障，谁来解决庞大的“夹心层”群体的住房问题？
如果住房保值升值的资产属性掩盖了住房安居消费的民生属性，何以实现住房的资产价值？
如果各级地方致府“经营城市，经营土地”，谁来“经营市场，服务企业”？
如果“资源推动”的“老马”累瘫了，“创新推动”的“新马”又没有成长起来，中国经济的发展动力从何而来？