最新土地纠纷实务处理与深度解析

第一章 农村集体土地征收（征用）及补偿纠纷

一、什么叫农村集体土地的征收、征用？二者有何区别？

二、国家土地所有权和集体土地所有权平等吗？为什么政府能够以国家的名义征收集体土地？

三、以“城镇化”为名就可以任意征地吗？征收集体土地的前提条件是什么？

四、“公共利益”由谁界定、如何界定？认为政府征地事项不符合公共利益可以提起诉讼吗？

五、征收集体土地应当由哪一级人民政府审批？基本程序是如何规定的？

六、“以租代征”可以规避征地审批手续吗？

七、征收、征用集体土地都有哪些补偿？其具体标准是如何确定的？

八、对于政府的征地补偿安置方案农民有无发言权和否决权？

九、农民不同意政府征地或者不同意政府公布的补偿安置方案可否向人民法院提起诉讼？

十、集体土地征收补偿安置协议应当与谁签订？协议包括哪些主要内容？

十一、认为政府征地行为侵犯合法权益应提起行政诉讼还是民事诉讼？

十二、如何认定征地安置补偿协议的效力？

十三、政府或者村委会逾期支付征地补偿款项农民怎么办？

十四、土地补偿费是否可以分配给农户？如何分配？

十五、农民可否分享土地被征收后的升值利益？

十六、农村集体土地被征收后长期闲置可否收回？

十七、建设单位可以直接与村委会签订征地协议吗？

十八、农村集体经济组织成建制“农转非”（“村改居”）后，土地就自动转化为国有吗？

十九、征地补偿款分配纠纷的立案条件是如何规定的？

二十、村官侵吞集体经济组织征地补偿款怎么办？

二十一、以“旧村改造”为名搞合作开发可以不办理土地征收手续吗？其合同效力如何认定？

二十二、村委会是否有权确定土地被征收后的土地使用权受让主体？

二十三、农村集体经济组织成员资格如何确定？

二十四、如何避免暴力强迁和暴力维权？面对非法征地拆迁农民应当如何应对？

二十五、应当如何确定被告和案件管辖法院？

第二章 农村土地承包及经营权流转纠纷

一、农村土地承包采取何种方式？

二、土地承包权是物权吗？土地承包经营权物权化有何法律意义？

三、土地承包合同是民事合同还是行政合同？村委会和农户是平等民事主体吗？

四、如何确定农村集体土地承包合同的发包方和承包方？

五、如何理解和行使本集体经济组织成员在土地承包中的优先权？

六、承包方长期闲置承包地，发包方就可以收回承包地另行发包吗？

七、农户全家“农转非”后发包方可以收回承包地吗？

八、如何理解“增人不增地，减人不减地”？农村家庭人口发生较大变化是否可以调整承包地？

九、妇女结婚、离婚或者丧偶，其承包地是否可以收回？有“乡规民约”或者合同约定如何处理？

十、农村夫妻离婚时土地承包经营权如何分割？

十一、土地承包合同约定的承包期限短于法律规定的期限如何处理？

十二、土地承包期限届满后发包方可以无偿收回承包地吗？

十三、承包期内承包方家庭成员分户的，承包土地如何分割？达不成分割协议的可向法院起诉吗？

十四、承包方在承包土地上搞非农建设或者违法开采，造成土地永久损害的，发包方可否终止合同收回承包地？

十五、签订土地承包合同后未经登记发证的，承包经营权是否具有对抗第三人的效力？

十六、土地承包经营权流转都有哪些方式？如何选择流转方式？

十七、土地承包经营权流转合同如何签订？主要应当注意哪些问题？

十八、土地承包经营权流转后新的受让人所获得的权利性质属于债权还是物权？

十九、发包方无法定理由不同意承包方转让土地承包经营权，转让合同是否有效？

二十、土地承包经营权流转合同未经发包方登记备案是否有效？

二十一、发包方强迫或者阻碍承包方流转土地承包经营权，承包方如何救济？

二十二、土地承包经营权是否可以设定抵押？

二十三、城市的单位和个人可否承包农村集体土地？

二十四、土地承包经营权流转价款约定明显不公，可否适用“情势变更”原则要求变更或者解除合同？

二十五、土地承包经营权流转期限没有约定或者约定不明的，承包人可否随时要求收回承包地？

二十六、发包方依法要求收回承包地，但收回前承包方已将土地转包、出租给他人的该如何处理？

二十七、承包方主动交回承包地后可否再要求收回或另行分配承包地？

二十八、发包方是否有权截留承包方应收的承包地流转价款，或者以该价款抵销承包方债务？

二十九、发包方违法收回土地另行发包的，该如何处理？

三十、发包方将属于“四荒”的土地“一地数包”该如何处理？

三十一、以其他方式取得土地承包经营权后，尚未依法登记取得权利证书即再行流转土地承包经营权是否有效？

三十二、土地承包经营权可以继承吗？城里人可以继承农村的土地承包经营权吗？

三十三、处理农村土地承包纠纷是否需先行仲裁？仲裁裁决是否具有终局效力？

三十四、农村土地承包纠纷是否适用诉讼时效？

第三章 农村集体建设用地及宅基地纠纷

一、什么是农村集体建设用地？占用农村土地搞建设有哪些限制性规定？

二、乡（镇）村等集体经济组织是否可以自主决定土地用途？

三、农村集体建设用地使用权流转都有哪些限制？

四、农村建设用地使用权是物权吗？

五、农村建设用地使用权期限法律是如何规定的？使用权流转后的期限如何确定？

六、农村集体建设用地使用权有哪几种流转方式？

七、农村集体建设用地使用权流转合同效力如何确定？

八、农村集体建设用地使用权流转未经政府主管部门登记确认，是否影响流转合同效力？合同效力与物权效力有何关系？

九、农村建设用地可否建设商品房？

十、为什么不允许城市居民购买农村房屋和宅基地？所签订的购买合同一定无效吗？

十一、未经民主议定程序表决通过，村委会对外签订的处分集体建设用地使用权合同是否有效？

十二、可否以农村集体建设用地使用权入股、联营与其他单位或个人共同兴办企业？入股、联营后土地使用权是否需过户至新成立的企业名下？

十三、农村建设用地使用权流转合同履行期限未满，土地所有权人可以提前收回土地使用权吗？

十四、农村集体建设用地使用权流转期限法律是如何规定的？

十五、农村集体建设用地使用权流转期限届满后地上建筑物、附着物应如何处理？

十六、集体建设用地使用权受让方未经出让方同意改变土地用途，出让方是否有权解除合同？

十七、农村建设用地使用权流转后土地使用人可以再行转让吗？

十八、农村建设用地使用权出让、出租是否必须采用招标、拍卖、挂牌方式？

十九、农村宅基地使用权如何取得？都有哪些限制？

二十、如何理解“一户一宅”规定？超过一处以上的宅基地和房屋就必须交回吗？

二十一、农户全家迁入城市，宅基地就必须交回吗？

二十二、农村村民之间转让宅基地和房屋合同是否有效？受让主体必须经村委会确认同意吗？

二十三、村委会宅基地分配不公，农民应如何维权？

二十四、“小产权房”可以上市交易么？

二十五、农民之间跨村的房产交易是否允许？

二十六、农村宅基地是否允许继承？

二十七、宅基地分配后长期闲置是否可以收回？

二十八、农村宅基地是否有使用期限的限制？

二十九、城里人租赁农村宅基地和房屋合同是否有效？

三十、已经实行“村改居”范围内的房屋买卖，合同效力如何认定？

三十一、农民向城市居民出售宅基地和房屋后反悔该如何处理？

第四章 国有土地使用权划拨纠纷

一、什么叫国有土地使用权划拨？

二、何种建设项目可以采用划拨方式供应土地？

三、划拨土地使用权人可否自行改变土地用途？

四、划拨土地使用权可以转让吗？有何限制性条件？

五、划拨土地使用权转让合同效力如何认定？

六、划拨土地使用权转让经政府批准后土地使用权出让金由谁交纳？

七、受让方符合划拨用地条件，是否还需向转让方支付补偿费？补偿标准如何确定？

八、企业被吊销营业执照，划拨土地使用权就可以收回吗？

九、划拨土地使用权有使用期限吗？

十、长期闲置划拨土地国家是否可以收回？

十一、划拨土地使用权及地上建筑物租赁的法定条件是什么？租赁合同效力如何认定？

十二、划拨土地使用权及地上建筑物租赁后改变原规划用途的如何处置？

十三、如何识别划拨土地使用权的假出租真转让行为？对此行为性质应当如何认定和处理？

十四、公房出售后所占用范围的划拨土地使用权是否要改为有期限使用？

十五、购买“房改房”是否需要补交土地使用权出让金？原划拨土地是否转化为出让地？

十六、经济适用住房建设土地供应是否采用划拨方式？转让经济适用住房都有哪些限制？土地出让金由谁承担？

十七、国企改制中划拨土地使用权如何处置？改制后划拨土地是否可以转为出让性质并可以自由流转？

十八、企业破产时划拨土地使用权应如何处置？

十九、因城市建设需要收回企业划拨土地使用权应如何补偿？

二十、企业的划拨土地经规划调整为经营性用地，企业可否自行开发建设？

二十一、人民法院可否对划拨土地使用权进行查封和执行？

二十二、强制执行划拨土地使用权是否必须经过政府批准？政府应当批准而不批准怎么办？

二十三、执行划拨土地使用权是否只能连同地面建筑物一并执行？尚未建设使用的空地可否执行？

二十四、收回国有农场划拨土地使用权应如何补偿？

二十五、征收划拨土地上的房屋和征收出让土地上的房屋补偿标准有无差异？

第五章 国有土地使用权出让纠纷

一、什么叫国有土地使用权出让？

二、土地使用权出让合同是民事合同还是行政合同？

三、土地使用权出让方式有哪几种？现在还可以通过协议方式出让土地使用权吗？

四、土地使用权出让合同效力如何认定？效力认定的法律依据是什么？

五、以协议方式出让经营性土地使用权，所签合同是否可确认无效？

六、开发区管理委员会与受让方签订的国有土地使用权出让合同是否有效？

七、土地使用权出让时，竞买人之间恶意串通该如何处理？

八、非土地使用权受让人认为政府土地出让行为侵害其合法权益是否可以提起诉讼？是民事诉讼还是行政诉讼？

九、政府出让土地时对竞买申请人资格设置不合理限制性条件怎么办？

十、政府发出土地出让拍卖公告后，无正当理由取消拍卖活动，是否应当赔偿损失或者双倍返还竞买人交纳的保证金？

十一、竞买申请人已报名登记并缴纳了竞买保证金，在竞买开始之前退出竞买，出让人是否可以不予返还保证金？

十二、中标通知书（成交确认书）发出后，出让人或者中标人（竞得人）拒绝签订正式出让合同应如何处理？

十三、竞得人竞买申报材料有不实之处，竞得结果就一定无效吗？

十四、如何认定土地出让中“黑白合同”的效力？其他竞买人是否可以主张竞买结果无效或者要求赔偿损失？

十五、土地使用权竞买成交后可否由竞买人成立的项目公司与出让人签订正式的土地出让合同？

十六、土地使用权受让人未按合同约定支付土地使用权出让金，出让人可以解除合同吗？

十七、出让人未按约定条件交付土地或者拖延办理土地使用权证应如何处理？

十八、土地使用权出让后受让人长期闲置土地应如何处置？

十九、对出让人征收土地闲置费或者收回土地使用权的决定不服，是提起民事诉讼还是行政诉讼？

二十、何种情形可以收回受让人的土地使用权？

二十一、因受让人违约而收回其土地使用权，已缴的土地使用权出让金可以不返还吗？

二十二、土地受让人擅自改变土地用途或者使用条件应当如何处理？

二十三、已经设定抵押的土地使用权，出让人是否可以收回？如果收回，重新出让所得是否应优先清偿抵押权人？

二十四、已经开始预售的房屋，其占用范围的土地使用权可否收回？收回土地使用权如何对购房人补偿？

二十五、已被人民法院查封的土地使用权政府可否收回？

二十六、土地使用权期限届满后应如何处理？

二十七、尚未办理征地审批手续即出让土地的法律后果是什么？

二十八、土地使用权出让合同未经政府批准该如何处理？

第六章 国有土地使用权转让纠纷

一、什么叫国有土地使用权转让？

二、国有土地使用权转让合同效力如何认定？

三、国有土地使用权转让合同效力是否可以补正？

四、土地使用权转让方能够办理土地使用权证但却故意拖延不办，签订的土地使用权转让合同是否有效？

五、转让方尚未完成开发量的25%以上是否可以转让土地使用权？所签转让合同是否有效？

六、以出让方式取得国有土地使用权，转让时必须取得政府同意吗？

七、土地使用权转让中的“黑白合同”效力如何认定？

八、土地使用权转让未办理权属变更登记手续，一方是否可以此为由主张合同无效？

九、土地使用权转让的物权效力如何确定？

十、土地使用权转让合同约定改变原土地规划用途和使用条件，所签合同是否无效？

十一、政府已决定收回的土地使用权还可以转让吗？

十二、土地使用权转让合同被认定无效后如何处理？

十三、土地使用权转让，政府是否享有优先购买权？

十四、股权转让可以视为土地使用权转让吗？

十五、可以用土地使用权投资入股成立房地产项目公司吗？这种投资形式是否属于土地使用权转让？

十六、转让方将同一宗出让土地使用权转让给数家公司应如何处理？

十七、土地使用权转让合同签订后尚未办理权属变更登记，需要补交的土地使用权出让金应由谁承担？

十八、土地使用权无证连环交易应如何处理？

十九、土地使用权转让后，新的受让人是否受原土地出让合同的约束？

二十、转让方拒绝协助受让方办理土地权属过户登记，受让方应如何主张权利？

二十一、土地使用权转让后土地使用期限如何确定？

二十二、已经转让的土地使用权尚未办理过户登记可否查封和强制执行？

二十三、受让方未交齐全部土地使用权转让费又将土地使用权转让给他人，转让方可否解除合同？

二十四、房屋等地上建筑物转让时是否导致占用范围的土地使用权转让？

二十五、军用土地使用权可以转让进行商业开发吗？有哪几种转让方式？

二十六、土地使用权转让后转让人已经签订的房屋预售合同如何履行？

第七章 合作开发房地产合同纠纷

一、什么叫合作开发？

二、合作开发房地产合同效力如何认定？

三、土地使用权人没有房地产开发资质，可否与有资质的房地产企业合作开发房地产？

四、以土地使用权出资与他人合作开发房地产是否需要办理审批和土地权属变更登记？

五、以划拨方式取得的土地使用权可以作为出资与他人合作开发房地产吗？

六、以土地使用权出资一方尚未取得土地使用权证，所签订的合作开发房地产合同是否有效？

七、未经批准以划拨土地出资与他人合作开发房地产合同效力可否补正？

八、名不副实的合作开发房地产合同应如何处理？

九、以合作开发为名的房屋买卖未办理预售许可证，所签合同是否有效？

十、合作开发房地产投资总额增加，对增加的投资额由谁承担没有约定应如何处理？

十一、合作开发中因提高建筑容积率而增加的建筑面积应如何分配？

十二、合作开发房地产实际建筑面积少于合同约定应如何处理？

十三、以划拨土地使用权作为出资合作开发房地产由谁补交土地使用权出让金？

十四、合作开发房地产当事人未按合同约定出资还可以按照合同约定的利润分配比例分享利润吗？

十五、合作开发中的预收款可否充抵未足额出资一方的投资款？

十六、合作开发商品房合同当事人未经协商一致可否将合作开发合同中的权利义务转让给第三方？

十七、合作开发中的经营决策权应当由谁行使？

十八、合作开发房地产的对外责任由谁承担？

十九、合作开发项目未经规划审批，是否可以主张利益分配？

二十、合作开发房地产项目属于违法建筑被责令拆除，其经济损失由谁承担？

二十一、以成立项目公司形式合作开发房地产，公司股东违反出资约定，或者侵犯其他股东利益，如何追究责任？

二十二、项目公司股东转让股权是否需征得其他股东同意？未经其他股东同意，转让行为是否有效？

二十三、什么叫土地使用权出资到位？提供的土地不符合开工条件如何处理？

二十四、合作开发建设项目竣工验收后的质量责任由谁承担？

二十五、合作方虚报成本，拖延办理项目结算应如何处理？

二十六、合作开发房地产与房屋代建有何区别？

二十七、军队的土地可以作为出资与房地产企业合作开发房地产吗？

第八章 土地使用权抵押纠纷

一、什么叫抵押担保？土地使用权可以作为抵押物吗？

二、农村集体土地使用权是否可以设定抵押？

三、以出让方式取得的农村集体建设用地使用权可否设定抵押？

四、是否可以用农村土地承包经营权抵偿债务？

五、抵押担保合同签订后未办理抵押登记，合同是否有效？

六、土地使用权人尚未取得土地使用权证书，可否以土地使用权设定抵押？

七、只办理了土地使用权抵押登记，实现抵押权时地上房屋应如何处置？

八、土地使用权和地上房屋所有权分别抵押给不同的债权人，实现抵押权后所得价款应如何分配？

九、以土地使用权设定抵押后，土地上新增的房屋是否属于抵押财产并可在实现抵押权时一并处置？

十、未经抵押权人同意，抵押人可以将已经设定抵押权的土地使用权或者地上房屋转让给他人吗？

十一、可以将已经设定抵押的土地使用权作为出资与他人合作开发房地产吗？

十二、已经签订土地使用权转让合同并实际占有和使用土地，转让方又将土地使用权抵押给他人可以吗？抵押权可否对抗受让人？

十三、土地使用权抵押合同签订后，未办理抵押登记，在债务人不能清偿债务时能实现抵押权吗？

十四、农村集体土地使用权设定抵押后是否可以改变土地所有关系和土地用途？

十五、农村宅基地是否可以抵押？

十六、划拨土地使用权可以设定抵押吗？实现抵押权是否要先交纳土地使用权出让金？

十七、学校等公益事业单位的非公益建筑占用范围的划拨土地使用权可否抵押？

十八、通过抵押方式转让划拨土地使用权行得通吗？

十九、以土地使用权设定抵押可否约定债务人到期不能清偿债务，土地使用权即归债权人所有？

二十、工程价款优先权是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？

二十一、土地使用权抵押权与地上新增房屋买受人的权利冲突如何解决？

二十二、同一宗土地使用权可否重复抵押？抵押权冲突如何解决？

二十三、土地使用权设定抵押后被国家依法征收，补偿款项如何分配？

二十四、已设定抵押的土地使用权被人民法院查封并强制执行，抵押权的效力能否对抗申请执行人？

第九章 土地登记纠纷

一、什么叫土地登记？

二、土地变更登记和更正登记有何区别？

三、认为土地权属登记错误，但登记簿上的权利人不同意更正怎么办？

四、土地登记机构办理土地登记应当进行实质审查还是形式审查，登记错误登记机构是否承担赔偿责任？

五、备案登记与预告登记有何区别？要防止一地二卖，是办理备案登记还是预告登记？

六、先办理查封登记的人民法院在查封期限届满后又办理续封登记的，排列在后的轮候查封登记可否转为查封登记？

七、对不动产进行实物查封的效力优先还是办理登记查封的效力优先？

八、办理轮候查封登记的法院先行判决，可以先对查封财产执行吗？

九、登记机构认为人民法院据以查封或者执行土地使用权的生效法律文书存在错误，是否可以拒绝协助执行？

十、对于已经设定抵押的土地使用权可否办理查封登记？

十一、“一地两证”的土地行政登记行为如何处理？

十二、处理权属登记争议应当先行政还是先民事？

十三、股权转让后公司名称和法定代表人也发生了变更，是否需办理土地权属及法定代表人和公司名称的变更登记？

十四、对于登记机关协助人民法院执行行为是否可以提起行政诉讼？

十五、不动产异议登记后应提起民事诉讼还是行政诉讼？

十六、土地登记簿记载的事项与土地权属证书不一致应以哪一个为准？

十七、办理土地登记有无期限限制？登记部门迟迟不予颁发权属证书应如何处理？

十八、我国法律对登记机关有哪些行为限制？可以征税为由强制要求不动产交易进行价值评估吗？

十九、土地权属存在争议是否可以办理登记？

二十、共有的不动产应如何办理登记？

二十一、房屋多次转让后，土地使用权过户登记如何办理？

二十二、土地使用权变更登记的条件如何审查？登记机构的审查标准如何把握？

二十三、土地抵押期间届满或者所担保的债权超过法定时效期间，土地登记机构是否可注销抵押登记？

二十四、土地登记机构可以非利害关系人为由拒绝查询土地登记资料吗？

二十五、土地使用权人长期闲置土地，登记机关可否直接注销土地登记和土地使用权证书？

第十章 其他土地纠纷

一、土地储备机构是否有权决定收回用地单位的土地使用权？

二、农村集体土地是否可以纳入储备？哪些土地可以纳入储备？

三、土地被纳入储备后，储备机构可以对外出租吗？

四、将用地单位使用权收回纳入储备应当如何进行补偿？

五、国有建设用地使用权是否可以租赁方式取得？

六、以租赁方式取得的国有土地使用权属于物权还是债权？可否处分和设定抵押？

七、将尚未开发利用的空地出租给他人，出租合同无效吗？

八、土地侵权争议和土地权属争议有何区别？二者的处理程序是怎样的？

九、如何界定国家或者集体所有土地的范围？

十、围海造地形成的土地如何确定权属？

十一、矿业用地是否属于建设用地？取得采矿许可证而未取得建设用地使用权证，可否占地开采？

十二、占用农村集体土地探矿、采矿是否需要办理农转用和征收补偿手续？

十三、矿业用地的使用期限如何确定？矿产开采完毕，但土地使用期限未满，应如何处置土地？

十四、矿业权转让，土地使用权是否应一并转让？

十五、转让矿业权土地出租人不同意怎么办？

十六、什么叫地役权？

十七、地役权与相邻权有何区别？

十八、地役权必须登记才能生效？

十九、未经用益物权人同意，土地所有权人可以在其所有的土地上设立地役权吗？

二十、地役权期限如何确定？

二十一、因生产建设损毁土地的复垦责任应当由谁承担？

二十二、因历史遗留损毁土地和自然灾害损毁土地由谁负责复垦？

二十三、土地复垦是否达标由谁说了算？对政府出具的复垦验收合格证明有异议怎么办？

二十四、土地违法行为可否追究刑事责任？

二十五、经营性墓地使用期限是如何规定的？期限届满应如何续期？如何缴费？

二十六、城市居民可否在农村公益性墓地安葬？

二十七、我国是否有取得时效制度？占用他人土地超过20年就可以自动取得该占用土地的所有权吗？

附录 相关法律、法规及司法解释索引

《建筑房地产法实务指导丛书：最新土地纠纷实务处理与深度解析》根据作者执业实践和客户咨询问题，系统梳理农村集体土地征收（征用）及补偿、农村土地承包及经营权流转、农村集体建设用地及宅基地、国有土地使用权划拨、国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、合作开发房地产合同、土地使用权抵押、土地登记等方面的典型疑难纠纷问题，进行详尽、专业的分析，点出实务操作要领，可供相关读者学习和使用，也可供法律专业人士参考和借鉴。