商业地产项目策划

第一部分 商业地产概述1

概述一：商业地产类型2

标准一：开发形式2

标准二：坐落位置2

标准三：规模分类3

标准四：投资价值3

标准五：位置形式3

概述二：商业地产模式4

模式一：购物中心4

拓展阅读：六大著名购物中心4

模式二：写字楼5

模式三：社区商业7

模式四：专业市场8

模式五：旅游地产9

概述三：商业地产开发八大特点10

特点一：利润收取次数多、途径多10

特点二：调研以主力店为主11

特点三：一次性投资11

特点四：资金需求量大12

特点五：选址严谨12

特点六：综合全面的配套设施12

特点七：辐射力强12

特点八：节奏快13

拓展阅读：国际上的“社区商业”13

第二部分 商业地产市场调查15

内容一：商业地产市场调查方法16

要点一：商业地产项目市场调查步骤16

要点二：商业地产市场调查两大方法18

内容二：商业地产市场调查项目19

项目一：经济环境19

拓展阅读：商业地产调查三大特点21

【范例】经济环境分析21

项目二：地块情况23

【工具】SWOT分析法23

【范例】某项目地块介绍23

项目三：城市发展规划和政策27

项目四：区域零售业结构28

【范例01】经营者问卷调查表28

【范例02】市场客户调查30

项目五：竞争对手32

【实操表格】32

表格01：竞争对手业务模式调查表32

表格02：竞争对手竞争策略调查表33

表格03：竞争对手经营状况调查表34

【范例01】某购物中心竞争对手分析35

【范例02】某城市广场部分百货

业态分析37

项目六：未来商业地产供应量39

项目七：消费者消费行为40

【范例】消费者问卷调查表41

拓展阅读：商业地产调查问卷质量

控制方法43

项目八：立地条件44

【实操表格】47

表格01：地块与城市节点的出行便利性47

表格02：经过本地块巴士服务强度47

表格03：经过本地块地铁(轻轨)

服务强度47

表格04：经过本地块高架路服务强度48

表格05：经过本地块快速路服务强度48

表格06：地块周边交通情况分析48

表格07：地块内市政路情况分析48

项目九：商圈49

【范例】某项目商圈分析50

拓展阅读：商业地产调查常用术语52

第三部分 商业地产分析55

内容一：外部环境56

【范例】某温泉项目背景分析56

内容二：内部情况60

分析点一：项目概况61

分析点二：法律及政策风险性62

分析点三：市场状况64

分析点四：规划情况65

分析点五：项目开发66

分析点六：投资收益分析66

分析点七：配置管理资源69

分析点八：综合分析与建议69

分析点九：注意事项69

第四部分 商业地产四大定位71

定位一：商业地产客户定位72

要点一：客户类型72

要点二：商业地产经营四种模式73

定位二：商业地产功能定位74

要点一：商业地产功能定位两大因素74

拓展阅读：商业地产开发八大误区76

要点二：商业地产功能定位法——比较

定位法78

定位三：商业地产价格定位79

要点一：价格定位六大因素79

要点二：价格定位模式79

要点三：定价合理性评估方法80

定位四：商业地产形象定位81

要点一：形象定位四大前提81

要点二：商业地产项目形象定位原则82

要点三：商业地产项目形象定位方法82

拓展阅读：商业地产策划十大原则84

【范例01】某海景国际步行街项目定位85

【范例02】某花园酒店项目定位86

关键点：项目定位五个环节90

环节一：辨析定位问题90

环节二：识别细分市场91

拓展阅读：城市级别决定市场定位91

环节三：确定目标市场并评价92

环节四：定位体系确立92

环节五：定位体系评价93

第五部分 商业建筑空间策划94

内容一：商业空间四大特征95

特征一：共享性95

特征二：易接近性95

特征三：交换性96

特征四：整体性96

内容二：商业建筑策划四大依据97

依据一：政府规划设计97

依据二：开发商98

依据三：经济效益目标98

依据四：市场调查结论98

内容三：商业建筑三大策划99

策划一：建筑功能组合策划99

策划二：商业建筑应用技术策划105

策划三：商业建筑特色策划106

内容四：商业建筑策划与设计108

要点一：建筑外部空间四大关键108

要点二：建筑内部空间109

拓展阅读：百货商场动线规划110

要点三：建筑空间间隔设计三原则111

【范例01】某商场规划功能分布及

设计建议113

【范例02】某花园酒店布局与建筑规划127

【范例03】某度假村规划与开发132

附录136

附录一：商业地产与传统风水137

一、传统风水与城市布局137

二、商业地产风水选址原则137

三、商业地产之动线138

四、风水地质检验原则139

五、商业地产风水中商铺布局的六大原则140

附录二：商业地产项目经典案例141

案例01：××广场成功六大因素141

案例02：××主题式商业广场144

案例03：××购物公园146

案例04：××Mall开发经营六大特色147

案例05：××天街149

案例06：××商业广场151

案例07：××商业广场152

案例08：××购物中心153

案例09：××中心广场155

案例10：××购物广场156

参考文献159

范本案例策划工具》可供商业地产从业人员及策划人员使用和借鉴，也可供即将有志于从事商业地产的人士参考。【作者简介】王高翔，知名商业地产策划运营专家，现在深圳著名商业地产策略机构任总监职务。20世纪90年代初进入房地产行业，在房地产策划，特别是商业地产策划招商营运方面具有丰富的经验。历任深圳中信集团公司品牌总监、湖南中信城市广场有限公司副总经理（主管购物中心招商、商业街销售）等职。