外商投资房地产法律实务

外商投资中国楼市盛宴远未结束

前言

第一章 外商投资房地产业的基本问题

第一节 外商投资房地产业概念界定

一、外商投资企业

二、房地产

三、房地产业

四、房地产企业

五、外商投资房地产业

第二节 外商境内投资的限制

一、组织形式

二、出资制度

三、程序限制

四、外国投资者出资比例低于25％的特殊限制

第三节 房地产业的外资准入条件

一、背景及概述

二、外商投资自用房地产的限制

三、外商投资非自用房地产的限制

第四节 外商投资房地产业的限制

一、对外商投资新设房地产企业的限制

二、对外资并购境内房地产企业的特殊限制

三、对外商投资企业转投资房地产业的特殊限制

第二章 外商投资房地产业的基本制度

第一节 取得国有土地使用权制度

一、取得国有土地使用权的方式

二、招、拍、挂预约国有土地使用权

三、双方协议预约国有土地使用权

四、取得《国有土地使用权证》

第二节 项目核准制度

一、项目核准权限

二、项目核准范围、条件

三、申请项目核准提交的文件、证件

四、项目核准的程序及期限

五、核准的效力

第三节 企业名称预先核准制度

一、企业名称预先核准的权限

二、企业名称

三、核准的步骤

四、注意事项

五、核准的费用

第四节 外商投资企业设立（变更）审批制度

一、审批权限

二、提交的文件、证件

三、审批效力

第五节 外商投资房地产企业备案制度

一、备案权限问题

二、核对事项

三、备案的效力

第六节 工商登记制度

一、工商注册登记

二、工商变更登记

三、股权并购变更登记

四、注销登记

五、工商登记费用

第七节外汇登记制度

一、外商投资新设企业外汇登记

二、外商投资并购境内企业外汇登记

三、费用

四、外汇登记的效力

五、外商投资企业资本金支付结汇及使用

第八节房地产开发企业资质管理制度

一、房地产开发企业资质

二、核发暂定资质证书

三、申请核定资质等级

四、资质年检制度及资质管理

第九节外商投资企业清算制度

一、关于《外商投资企业清算办法》

二、现行外商投资法人企业清算制度

三、非法人企业清算制度

第十节外商投资企业资本回收制度

第三章外商投资房地产开发企业的方式及流程

第一节外商投资新设房地产开发企业

第二节外商投资并购房地产开发企业

一、概述

二、外资并购的模式

三、相关问题

第三节外商投资企业境内再投资房地产开发企业

一、外商投资企业境内再投资

二、相关问题，

三、外商投资企业向中西部地区再投资

第四章外商投资房地产业相关税费

第一节前言

一、外商投资房地产业纳税环节及税种

二、外商投资房地产业在开发经营阶段纳税环节及税种

三、国家税务局与地方税务局的征收范围划分

第二节契税

一、税费说明

二、应纳税额

三、征收规定

四、法律依据

第三节土地增值税

一、税费说明

二、应纳税额

三、征收规定

四、法律依据

第四节房产税(城市房地产税)

一、税费说明

二、应纳税额

三、征收规定

四、法律依据

第五节营业税

一、税费说明

二、应纳税额

三、征收规定

四、法律依据

第六节消费税

一、税费说明

二、应纳税额

三、征收规定

四、法律依据

第七节增值税

一、税费说明

……

第五章 外商投资房地产投资实务研究

第六章 外商投资房地产税费实务研究

第七章 文件范本

第八章 外商投资房地产相关规范性文件

《外商投资房地产法律实务》的研究方向定位为“外商投资房地产业”，其特殊性在于既含有涉外因素，又关系到与民生息息相关的特殊行业——房地产业，因而，外商投资房地产业可谓限制重重。对于外商而言，想要打人中国的房地产市场，首先了解这些五花八门的限制是必不可少的；对于一个提供专业服务的律师而言，这更是业务基本。《外商投资房地产法律实务》从厘清外商投资房地产的基本概念人手，梳理外商投资房地产业的基本制度，分析外商投资房地产开发企业的方式，详细介绍了外商投资房地产开发企业涉及的相关纳税环节和税种，并根据笔者多年从事外商投资房地产业务的经验，在实际操作层面梳理外商投资境内房地产开发的模式，总结外商并购境内房地产企业涉及股权转让合同应注意的问题，并对外商投资房地产涉及的税费实务提出相关建议和意见。同时，为便于投资境内房地产的外商申报相关审批手续，笔者还收集整理了外商投资房地产在商务行政管理部门、工商行政管理部门、外汇行政管理部门以及建设行政管理部门等部门办理相关审批手续所需要的现行的文件范本。

本书的三大特点：第一，实用性较强，从外商投资房地产企业的设立、资质管理到建设用地使用权的取得、项目的审批与管理以及税费、律师调查等内容有所涉及，第二，系统性强，在中国投资房地产业所要碰到的法律问题，都有所解释，且自成体系；第三，有一定的理论性，作者所碰到的现实问题还从不同角度进行了一定的理论探讨。作者们均来自法律实践第一线，故更增加了本书的可读性。
　　——中国政法大学教授、博士生导师　符啓林
　　《外商投资房地产法律实务》一书具有很高的专业性和实务性，可为外国投资者以及从事相关非诉业务的律师，提供准确、便捷、可操作的指引。
　　——北京市律师协会副会长　张小煒
　　对于外商而言，想要重振旗鼓“杀回”中国房地产市场并成功“斩获”，必须清晰地了解中国楼市目前的“游戏规则”。《外商投资房地产法律实务》一书的出版，就为外商“叩响”中国房地产大门提供了一把实用的“钥匙”。
　　——《楼市》杂志出品人　蔡鸿岩
　　本人从事房地产行业已有27年，并有着在中国12年不同寻常的房地产阅历。众所周知，房地产行业的特征使之难免法律纠纷，其间曾与很多律师合作，但很少有周胜律师这样练达，且令人满意的法律顾问。在这里我诚恳地向各位房地产界人士推荐中国律师界的达人　　——周律师。此次，周律师推出其潜心多年的力作《外商投资房地产法律事务》，望能为您释疑解惑。
　　——韩国住皇開发（株）董事畏（梁在完）