美国房地产投资信托指南

第一章 房地产投资依托行业概览

第一部分 概述

1.1 导言——房地产投资信托概览

1.2 房地产投资信托术语

1.3 REIT的类型

1.4 ——资本结构术语

1.5 REIT投资术语

1.6 房地产业的周期

第二部分 REIT发展史

1.7 1960年以前

1.8 REIT的首个繁荣期

1.9 REIT的第二个繁荣期：限期房地产投资信托(FREIT)

1.10 ——限期REIT与有限合伙组织

1.11 REIT的第三个繁荣期

1.12 REIT对评级债的运用

1.13 ——正差幅投资

1.14 ——收益率、融资杠杆和利率

1.15 ——上REll

1.16 ——下REIT

1.17 ——房地产证券估值

1.18 ——融资杠杆率_

1.19 ——REIT股本质上是成长型股票还是收益型股票?

1.20 ——价值投资

1.21 ——股息税削减的影响

1.22 ——收益增长率

1.23 ——收益增长来源

1.24 ——营运现金流倍数

1.25 ——相关倍数分析

1.26 ——利率的影响

1.27 REIT单位投资信托

1.28 ——共同基金和封闭式基金

1.29 ——期货股票销售

1.30 ——应税REIT子公司

1.31 ——商业抵押型REIT和混合型REIT——最新进展

1.32 ——商业抵押型REIT

1.33 ——房地产融资公司的关联公司

1.34 ——偿付能力

1.35 ——夹层融资

1.36 ——合资企业

1.37 1998年和1999年纪事

1.38 房地产的公开市场估值与私人市场估值——机构投资者直接持有与REIT持有

1.39 ——孰对孰错

1.40 ——资产净值溢价

1.41 商业抵押担保证券(CMBS)和债务担保债券(CDO)

1.42 REIT公开招股数据

1.43 REIT指数

1.44 ——REIT入选标准普尔500指数

1.45 未来——早期预测——1994年和1995年

1.46 REIT专项基金的增长

1.47 REIT周期

1.48 ——第——阶段——早期扩张

1.49 ——第二阶段——适度增长阶段

1.50 ——第三阶段——缓慢增长／无增长阶段

1.51 ——现处哪——阶段?

1.52 ——周期更加平和的预期

1.53 REIT管理与平衡

1.54 2003年REIT业概况

1.55 2004年REff业概况

1.56 2005年REIT业概况

1.57 2006年REIT业概况

1.58 2007年REIT业概况

1.59 2008年上半年

1.60 如何在现代REIT市场上选股

1.61 REIT与通货膨胀

1.62 贫富悬殊

1.63 REIT业长期走势

1.64 REIT与纵向集成机会

1.65 REIT业的整合

1.66 REIT并购交易和私人化活动概况

1.67 REIT在衰退期的表现

第三部分 REIT的结构

1.68 REIT的类型

1.69 ——抵押型REIT

1.70 ——权益型REIT

1.71 ——权益型REIT的类别：住宅类

1.72 ——零售物业类

1.73 ——自助仓储类

1.74 ——卫生保健类

1.75 ——综合类

1.76 ——权益型REIT业绩

1.77 ——权益型REIT目前的普通业务模式

1.78 ——混合型REIT

1.79 ——P生保健类REIT

1.80 REIT的资产和股息

1.81 信托与公司

1.82 ——股东责任

1.83 ——州级税务

1.84 ——经营灵活性

1.85 ——业务经营事宜

1.86 REIT的管理——外部管理型REIT

1.87 ——内部管理型REIT

1.88 百名股东测试

1.89 反收购条款

1.90 举例说明REIT的税务和分配要求

1.91 REIT股息与资本回收因素

第二章 与REIT　证券发行相关的联邦证券法，会计准则和《雇员退休收入保障法》事宜

第一部分　适用的联邦注册规定

2.1 简介

2.2 注册程序的最新改变

2.3 发行改革综述

2.4 《证券交易法》报告要求的修订

2.5 《2002年萨班斯——奥克斯利法》

2.6 《萨班斯——奥克斯利法》和证交会的执行

2.7 ——第906节规定的证明

2.8 ——第302节规定的证明

2.9 ——禁止向董事和高管提供贷款

2.10 ——对揭发人的保护

2.11 ——对高管和董事的资格限制与惩罚

2.12 ——审计委员会

2.13 ——审计委员会财务专家

2.14 ——道德准则

2.15 ——第16节之(a)所规定报告的电子提交和网上公布

2.16 ——对审计的不当影响

2.17——退休基金锁定期的内幕交易

2.18 ——内部控制程序

第二部分 特定披露事宜

2.19 招股说明书的内容

2.20 ——封面

2.21 ——目录和前瞻性声明

2.22 ——适合性标准

2.23 REIT简介和筹资用途

2.24 REIT发起人及其关联人的报酬和费用

2.25 ——利益冲突

2.26 ——发起人和顾问的信托义务

2.27 ——风险因素

2.28 ——发起人和关联人的过往业绩

2.29 ——过往业绩表

2.30 ——表Ｉ：筹资与基金投资经历表(按百分比计)

2.31 ——表ＩＩ：发起人的报酬

2.32 ——表Ⅲ：过往项目的经营业绩

2.33 ——表IV：已完成项目的业绩

2.34 ——表V：资产销售或处置表

2.35 ——表VI：项目收购的资产

2.36 ——管理层

2.37 ——投资目的和政策

2.38 ——房地产投资说明

2.39 ——联邦税务

2.40 RElT组织文件的概述

2.41 ——向股东报告

2.42 ——销售计划

2.43 ——宣传和销售资料的使用

……

第三章 会计事宜

第四章 对 REIT 有影响的蓝天法条款

第五章 REIT 的税务事宜

第六章 REIT 的杂项税务事宜

第七章 上 REIT 和下 REIT

术语表

《美国房地产投资信托指南》引用SEC、NAREIT、NASD，FINRA的权威资料数据，全面阐述有关美国REIT的所有重大问题：1.REIT的性质和税制背景；2.REIT证券的发行和交易；3.REIT向证券交易委员会提交年报、季报和临时报告；4.公司高管、律师、会计和审计从业者在新规则体系下的权利义务和执业准则；5.REIT的法律和会计准则规范体系在金融危机的冲击下的应变和完善。