房地产开发企业会计核算与纳税实务

目　录

第一章　总论　1

第一节　房地产开发企业及其主要业务　1

一、房地产开发企业概述　1

二、房地产开发企业涉及的主要环节　1

三、房地产开发企业的经营特点　2

第二节　房地产开发企业会计　3

一、房地产开发企业涉及的会计科目　7

二、房地产开发企业会计的特点　8

第三节　房地产开发企业的涉税处理　10

一、房地产开发企业的各个环节涉及的主要税种　10

二、房地产开发企业的税收特点　11

三、房地产开发企业税收筹划概述　12

第二章　企业设立阶段　14

第一节　企业设立条件的规定　14

一、《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定　14

二、《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定　15

第二节　企业设立阶段的会计处理　18

一、房地产开发企业的建账　18

二、房地产开发企业设立阶段应设置的会计账户　21

三、房地产开发企业不同的出资方式及相应的会计处理　21

四、房地产开发企业所有者权益变动的会计处理　24

五、房地产开发企业开办费的核算　27

第三节　房地产开发企业设立阶段的税务处理　27

第三章　获取土地阶段　30

第一节　我国的土地制度概述　30

一、以出让方式获得土地使用权　30

二、以转让方式获得土地使用权　35

三、以划拨方式获得土地使用权　35

第二节　获取土地使用权的会计处理　37

一、用于土地开发的土地使用权　38

二、用于商品房开发的土地使用权　39

三、自建用房的土地使用权　40

四、暂时没有确定使用用途的土地使用权　41

五、用于赚取租金的土地使用权　42

第三节　取地环节相应的税务处理　43

一、取得土地使用权阶段应缴纳的相关税费　43

二、获取土地阶段纳税的会计处理　44

三、取得土地阶段相关的税收优惠　45

第四章　开发建设阶段　48

第一节　开发建设阶段概述　48

一、房地产开发建设阶段的“四证”　48

二、房地产开发企业成本费用核算程序　51

第二节　开发建设阶段会计核算　54

一、会计科目的设置　54

二、土地开发成本的核算　56

三、房地产开发企业配套设施开发成本的核算　64

四、开发间接费用的核算　71

五、房地产开发企业期间费用的核算　73

第三节　特殊建房方式比较　74

一、合作建房模式　74

二、受托代建模式　76

第五章　房地产开发企业销售阶段　88

第一节　房地产开发企业销售阶段的主要业务　88

一、商品房销售的主要分类　88

二、房地产销售的主要流程　89

第二节　房地产开发企业销售阶段的会计核算　90

一、会计科目的设置　90

二、商品房销售的会计处理　91

第三节　房地产开发企业销售阶段税务处理　101

一、营业税　101

二、城市维护建设税和教育费附加　102

三、印花税　103

四、土地增值税　103

五、企业所得税　111

第六章　投资性房地产　112

第一节　投资性房地产概述　112

一、投资性房地产的定义　112

二、投资性房地产的特征　116

第二节　投资性房地产的会计处理　117

一、会计账户的设置　117

二、投资性房地产的确认　117

三、投资性房地产的初始计量　118

四、与投资性房地产相关的后续支出　119

五、投资性房地产的后续计量　120

六、投资性房地产后续计量模式的变更　123

七、投资性房地产的转换和处置　124

第三节　投资性房地产的税务处理　133

一、营业税金及附加　134

二、印花税　134

三、房产税　134

四、城镇土地使用税　137

五、企业所得税　138

第七章　房地产开发企业的企业所得税　139

第一节　企业所得税概述　139

一、纳税义务人　139

二、征税对象　141

三、税率与应纳税所得额的计算　141

第二节　房地产开发企业的企业所得税处理　142

一、企业所得税收入总额的规定　142

二、企业所得税收入总额中不征税收入的规定　146

三、收入总额中关于免税收入的规定　147

四、企业所得税税前扣除的规定 　148

五、特定事项的税务处理　158

六、房地产开发企业所得税预缴税款的处理　159

第三节　房地产企业所得税汇算清缴　160

一、企业所得税纳税申报表填报　160

二、房地产开发企业所得税年度汇算案例　169

第八章　房地产开发企业会计报表　183

第一节　会计报表概述　183

一、会计报表　183

二、会计报表的作用　184

三、会计报表的分类　184

四、会计报表的结构　185

五、会计报表的编制要求　186

六、新《企业会计准则》所要求的财务报表的组成　187

第二节　资产负债表　188

一、资产负债表的概念　188

二、资产负债表内容与结构　189

三、资产负债表的填列方法　190

四、资产负债表项目的填列说明　191

五、资产负债表填制示例　197

第三节　利润表　202

一、利润表的概念和作用　202

二、利润表的编制　202

三、利润表的编制示例　204

第四节　现金流量表　206

一、现金流量表的概念和作用　206

二、现金流量及其分类　206

三、现金流量表的编制　208

四、现金流量表的编制示例　210

第五节　所有者权益变动表　215

一、所有者权益变动表的内容　215

二、所有者权益变动表的填列方法　215

三、所有者权益变动表的编制示例　216

第六节　一般企业报表附注　222

一、报表附注包含的主要内容　222

二、报表重要项目的说明　223

第九章　房地产开发企业税收筹划　224

第一节　房地产开发行业的税收现状　224

一、房地产开发行业概述　224

二、房地产开发行业涉及税种分析　227

第二节　房地产开发行业的税务筹划　229

一、房地产开发行业的税务筹划基本技术　229

二、税务筹划在房地产开发行业的具体运用　234

第三节　本章小结　263

一、要将房地产开发企业的经营战略与税务筹划活动相结合　264

二、筹划方案要具有可行性与可操作性　264

三、应该从宏观的角度考虑筹划方案　264

四、提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质　265

《房地产开发企业会计核算与纳税实务》依据新的企业会计准则和税收法律法规编制，以特定行业——房地产开发业为核心，集中介绍了房地产开发企业从设立到销售之间各个环节的会计处理和涉及的各个税种及相关的税务处理，在此基础上，《房地产开发企业会计核算与纳税实务》还从税收筹划的角度出发，对房地产开发企业经营流程进行税务筹划方案设计，试图勾画出房地产开发企业税务筹划的基本思路。全书共分为9章，第1章概括性的介绍了房地产开发企业所涉及的会计科目和税种，是对本书的概括性描述；第2至5章按照房地产开发企业的业务流程详细介绍了房地产开发企业设立阶段、获取土地阶段、开发建设阶段和销售阶段的相关会计处理。第6至8章详细阐述了房地产开发企业各个环节涉及的税种及相关税务处理，第九章介绍了房地产开发企业的税收筹划，对房地产开发企业的税收规划具有很好的指导作用。
　　《房地产开发企业会计核算与纳税实务》既可以作为对房地产开发企业税务处理与会计核算进行研究的参考用书，也可以作为房地产开发企业会计人员的指导用书。

1、按照企业业务开展的流程进行会计核算的讲解，非常有利于读者学以致用。这种形式是会计实务类图书的一大创新。
2、依据新的企业会计准则及相关法规编写。
《房地产开发企业会计核算与纳税实务》以财政部颁布的《企业会计准则》、《企业会计准则指南》、《企业会计准则讲解》为依据，结合房地产开发企业的特点，对房地产开发企业有关会计政策的选择、会计科目的设置和使用、相关信息的财务报告披露等方面做了较为详细的论述。
3、用图表的形式来展现会计内容。
《房地产开发企业会计核算与纳税实务》将会计内容以图表方式展现，使得原本教枯燥的内容能够活灵活现的展现在读者的面前，这样不仅能使读者较快的掌握知识的精髓，也能加深对知识的理解和掌握。
4、突出房地产开发企业会计核算的特点。
《房地产开发企业会计核算与纳税实务》突出房地产开发企业会计核算的特点，结合房地产开发企业业务的特性来介绍会计核算的内容和方法，将准则的统一性、原则性和房地产开发企业业务的特殊性结合起来，针对性强。