特征价格法与城市住宅价格的决定机制

1 导论

1.1 研究背景与意义

1.2 国内外研究现状及进展

1.2.1 国内住宅市场研究的现状

1.2.2 住宅价格决定机制的相关研究

1.3 现有房地产估价方法的经济学理论支撑

1.4 住宅的基本特征及一些概念界定

1.5 研究方法与研究技术路线

1.6 主要内容和结构安排

2 住宅价格空间差异的理论分析

2.1 住宅价格空间差异的宏观理论：城市经济学视角

2.1.1 原因Ⅰ：企业的投标租金曲线

2.1.2 原因Ⅱ：公共物品投资的空间差异与亨利·乔治定理

2.1.3 原因Ⅲ：居民的投标租金曲线

2.1.4 总结

2.2 住宅价格空间差异分析的微观技术：特征价格法

2.2.1 特征价格法的起源与发展

2.2.2 特征价格法理论基础Ⅰ：Lancaster的消费者理论

2.2.3 特征价格法理论基础Ⅱ：R0sen的隐形市场理论

3 Hedonic模型的函数形式与具体应用

3.1 参数形式及其争论

3.1.1 函数形式

3.1.2 函数形式的争论

3.1.3 非参数回归方法

3.1.4 模型评价的标准

3.2 模型的潜在问题及处理措施

3.2.1 模型参数设定问题

3.2.2 多重共线性

3.2.3 市场细分的问题

3.2.4 特征价格方法的局限性

3.3 Hedonic价格模型在各个领域的具体应用

3.3.1 价格指数的编制

3.3.2 建筑特征的估值

3.3.3 区位与交通特征对住宅价格的重要性

3.3.4 邻里因素对住房价格影响的评价

3.3.5 政府公共政策效果评估

3.3.6 城市经济学理论和模型的验证和完善

3.3.7 其他领域

4 市场化、经济增长与上海住宅市场的发展历程

4.1 上海住宅房地产市场发展历程回顾

4.1.1 1993年前的上海住宅房地产业

4.1.2 1994～1997年住房体制改革前：低市场化阶段

4.1.3 1998—1999年：改革后的徘徊和调整

4.1.4 2000—2005年5月：快速发展阶段

4.1.5 2005年5月—2006年住房市场的适度回调

4.1.6 结论与启示

4.2 2004年7月—2006年6月上海市住宅市场的总体特征

4.3 变量的选取及定义

5 到CBD距离、交通可达性与住宅价格的地理空间差异

5.1 引言

5.2 区位重要性的相关研究

5.2.1 “区位重要性”的理论文献

5.2.2 相关经验研究

5.3 数据说明及变量定义

5.3.1 上海住宅价格的空间差异：背景及数据说明

5.3.2 定义变量及简单描述

5.3.3 主要变量的统计性描述

5.4 特征价格模型和回归方程

5.5 回归结果和讨论

5.6 价格梯度方向性的进一步讨论

5.7 小结

6 商业便利性与住宅价格的空间差异

7 城市化、收入增长与长三角住宅价格的决定因素

8 主要结论和研究展望

参考文献

附录A：冯·屠能模型（Von Thumen Model）

附录B：亨利·乔治定理（Henry George Theorem）

附录C：106板块区域划分说明

附录D：106板块特征各属性说明（2004年第三季度）

人名、地名、专业术语双语对照索引

后记

城市住宅价格决定机制的研究是城市经济学的核心研究领域之 ，《特征价格法与城市住宅价格的决定机制》将住宅价格决定机制的研究分为城市经济学的宏观视角和特征价格法的微观视角，一方面利用城市经济学理论研究住宅价格的决定机制，提出理论假说；另一方面利用特征价格法的实证研究来验证理论假说。理论分斯和实证研究同时表明：住宅所处地理位置的初始差异、企业属性的差异和政府公共物品投资的空间差异是形成城市内部住宅价格空间差异的主要原因，政府公共物品投资对住宅价格的空间差异有很重要的影响。对长三角城市群城市间住宅价格差异原因的研究还发现，需求差异，尤其是城市化率、人均可支配收入的差异是导致上海与浙江、江苏各个城市间住宅价格差异的主要原因。
《特征价格法与城市住宅价格的决定机制》适合房地产经济、城市经济、城市规划等领域的学术研究者，以及相关专业师生参考阅读。