物业管理纠纷

上编 司法实践

第一章 物业管理纠纷概述

第一节 物业管理概述

一、物业

二、业主

三、物业管理

第二节 物业管理纠纷的特点及纠纷类型

一、物业管理纠纷案件的特点

二、物业管理纠纷的类型

三、物业管理纠纷的主要法律问题

第三节 物业管理纠纷的成因分析

一、导致物业管理纠纷的原因

二、审理物业管理纠纷中存在的疑难问题

第二章 物业管理纠纷案件的审理方法和技巧

第一节 物业管理纠纷案件的审理要点和技巧

一、物业管理纠纷案件审理的价值取向

二、物业管理纠纷案件的审理要点

三、物业管理纠纷案件的审理技巧

第二节 物业管理纠纷案件证据的认定

一、物业管理纠纷案件审理中证据的形式要求

二、物业管理纠纷案件审理中证据证明效力的判断

三、物业管理纠纷案件的举证责任分配

第三章 业主的建筑物区分所有权

第一节 业主的专有权及其限制

一、业主的建筑物专有部分所有权概述

二、业主的建筑物区分所有专有权的限制

三、业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷

第二节 业主的共有权及其限制

一、业主共有权的概述

二、共有权的法律性质

三、共有叔范围

四、共有权的限制

五、相关特殊客体的共有权属确定

第四章 业主自治机构运作中的法律问题

第一节 业主大会、业主委员会的法律性质

一、业主大会、业主委员会的法律地位

二、业主委员会的诉讼资格问题

第二节 业主大会、业主委员会运作中的法律问题

一、实践中业主大会筹备与召开存在的法律问题

二、业主委员会设立中存在的问题

第三节 业主大会或者业主委员会决定的效力及其限制

一、业主的成员权

二、业主大会或者业主委员会决定的效力限制问题

第四节 管理规约的法律效力

一、管理规约的约定事项

二、与管理规约无关的事项

三、管理规约的效力

四、违反管理规约的责任及救济

第五章 物业服务合同相关法律问题

第一节 物业服务合同概述

一、物业服务合同的性质

二、物业服务合同的变更和解除

三、物业服务合同的法律效力

四、物业服务合同当事人的权利义务

第二节 物业服务合同的主体问题

一、物业服务合同的履行主体对物业服务合同效力的影响

二、非业主使用人能否成为物业服务合同的主体

第三节 前期物业服务合同的法律效力问题

一、前期物业服务合同对业主产生拘束力的依据

二、单方制定的临时管理规约具有合同效力的依据

三、未经过招投标的前期物业服务合同的效力应当如何认定

第四节 物业服务企业的选聘与更换问题

一、业主对物业服务企业撤换权的行使条件及程序

二、物业管理交接纠纷相关问题

第五节 司法实践中常见的物业服务合同纠纷法律问题

一、对事实物业管理关系的认定

二、物业服务企业聘用员工不当对合同效力的影响

第六章 物业服务费纠纷

第一节物业服务费概述

一、物业服务收费依据、定价方式和收费标准

二、政府对物业服务收费的监管

第二节 前期物业服务收费中存在的问题

一、业主办理入住手续之前的物业服务费用，由谁负担

二、对于开发商作出的“赠送物业服务费”承诺如何认定

第三节 物业服务收费标准的确定

一、业主请求降低物业服务收费标准可否允许

二、未约定物业服务收费标准的，如何确定收费标准

三、物业服务企业单方要求提高前期物业服务收费标准是否允许

四、对于物业服务企业的服务是否达标的认定

五、业主迟延交纳物业服务费的违约责任

第四节 物业专项维修资金的收取、使用和管理

一、物业维修资金的来源及归属

二、物业维修资金的运作规则

三、物业维修资金的使用管理

四、物业专项维修资金的管理和监督

第七章 物业服务企业的管理责任

第一节 物业服务企业违约责任的承担

一、物业服务合同的违约责任概述

二、物业服务合同履行中的违约行为及其责任承担

第二节 物业管理侵权损害赔偿责任

一、物业管理侵权损害赔偿责任概述

二、物业管理过程中的职务侵权行为

三、物业服务企业违反共用设备管理义务的侵权责任

四、物业服务企业侵犯建筑物共用部分、小区共用部分或配套公共设施权益的侵权问题

五、第三人致害时物业服务企业保障义务侵权责任的承担

下编疑难、典型案例评析

案例1 业主与前物业公司的约定对新物业公司不具有约束力

案例2 物业公司与业主之间违反管理规约的约定无效

案例3 非业主使用人亦应遵守物业服务合同与管理规约的约定

案例4 物业公司对前期物业管理中未售出的房屋要承担的管理职责

案例5 业主家漏水导致的电梯停运，物业公司为何要分担责任

案例6 业主委员会是否有权选聘、解聘物业服务企业

案例7 向物业公司交纳停车占地费后，业主和物业公司之间并不形成保管合同关系

案例8 业主以物业服务合同无效为由拒绝交纳服务费的抗辩不能成立

案例9 业主违规装修，物业公司有权制止

案例10 物业公司未提供完善的物业服务的，业主委员会可以解聘物业公司

案例11 物业公司在提供物业服务期间，有保障小区业主人身和财产安全的义务

案例12 物业公司无权对违约业主采取罚款、断水、断电等措施

案例13 在合同约定的期限内，物业公司将物业管理工作转委托的效力认定

案例14 原物业公司不退出导致新的物业公司无法进驻谁之过一

附录 相关法律法规、司法解释等

中华人民共和国物权法（节选）

物业管理条例

物业管理企业资质管理办法（2004年）

物业服务收费管理办法（2004）

建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知

经济适用住房小区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价标准

建设部办公厅关于执行《物业管理企业资质管理办法》有关问题的复函

经济适用住房小区住宅安全防范设施设备、住宅消防设施设备日常运行维护费政府指导价标准

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）

北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见

北京市居住小区机动车停车管理办法

北京市居住小区物业管理服务标准

北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

北京市物业服务收费管理办法（试行）

北京市住宅公共维修基金使用管理办法

上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法

关于《上海市实施物业管理条例的若干意见》的应用解释

上海市住宅物业管理规定

深圳经济特区物业管理行业管理办法

《合同案件疑难、新型问题深度解析丛书》立足审判实践，围绕法官办案的重要环节，针对实践中常见多发、疑难新型的合同纠纷案件，从程序审理到实体处理进行了立体化的剖析解答。
《物业管理纠纷》是该丛书之一的“物业管理纠纷”分册，书中具体包括了：物业管理纠纷概述、物业管理纠纷的成因分析、业主的建筑物区分所有权、业主自治机构运作中的法律问题等方面的内容。

随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业管理纠纷呈上升趋势。如何更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷，使物业管理公司更好地服务于业主，使双方的合法权益真正得到维护，已成为人们关注的焦点。
基于以上原因，笔者结合多年的从业经验，编写了《物业管理纠纷》。《物业管理纠纷》分为物业管理纠纷案件的实践问题与物业管理纠纷疑难、典型案例两部分。涉及业主及业主大会纠纷处理评判标准，业主、业主大会的性质和地位，业主委员会的性质和地位，业主和物业服务企业的权利与义务前期物业管理概述，前期物业管理纠纷处理评判标准，建设单位前期物业管理，前期物业服务合同，物业的承接验收，物业服务纠纷处理评判标准，物业服务企业、物业服务合同纠纷处理评判标准、物业服务企业的民事责任等内容。《物业管理纠纷》从基本理论着手，结合简单易懂的小案例来说明相关物业管理法理，并精选了近年来全国各地发生的物业纠纷案例，结合即将实施的《中华人民共和国物权法》及新修订的《物业管理条例》对案例进行了详细的法理分析，同时对物业管理纠纷审理中的证据问题及庭审问题进行了探讨。附录部分以北京市为重点，收录了物业管理纠纷相关法律法规、行政规章及大中城市出台的具有代表性的规范性文件，包括《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业管理服务收费管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《关于物业管理服务明码标价的规定》等。
此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，新修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。《物业管理纠纷》除案例分析内容仍沿用原称谓外，其余部分内容均采用上述新修改的名称。
《物业管理纠纷》的编写理论与实践并重，贴近生活，融理论性、知识性、实用性与工具性为一体，法理分析透彻，所收案例具体实在，所阐述的庭审技巧实用性强。
无论是法官、律师，还是物业管理人员，购房业主都会对您的工作、生活带来一定的帮助，书中相关的法律法规也一定会成为您的工具与助手。