城市化与房地产业互动发展关系研究

摘要

导论

第一节研究的背景与研究意义

一、研究的背景

二、研究的意义

第二节研究的理论现状

一、关于城市化相关问题的研究

二、关于房地产业相关问题的研究

三、关于城市化与房地产业相关性的研究

第三节研究的方法与内容

一、研究的思路

二、研究的方法

三、研究的内容

第一章解读城市化与房地产业

第一节城市化的内涵与实质

一、城市化的内涵

二、城市“化”的实质

三、城市化水平的评价指标

四、我国城市化发展的历史

第二节城市化的环境因素及动力机制分析

一、城市化的外部环境条件分析

二、城市化的内部驱动力分析

三、城市化的驱动机制分析

第三节房地产业的含义及其特征

一、房地产业的界定

二、房地产业的特征

第四节房地产业发展及其问题

一、我国房地产业的发展历程

二、房地产业发展中的问题

第五节房地产业评价指标体系

一、建立房地产业指标体系的意义

二、房地产业指标体系的实质

三、房地产业评价指标体系的内容

小结

第二章城市化对房地产业的带动作用分析

第一节城市化夯实房地产业发展的经济基础

一、城市化产生聚集经济效益

二、城市化驱动经济增长的理论模式

第二节城市化优化房地产业发展的空间结构

一、城市化加速城市外延扩张

二、城市化推动城市体系演变

三、城市化优化房地产业开发结构

四、城市化提高房地产业集约度

第三节城市化为房地产业发展创造需求

一、城市化进程中人口集聚创造房地产业需求

二、居住水平的提高创造房地产业改善型需求

三、流动人口增长对住宅的巨大需求

小结

第三章房地产业对城市化的促进作用分析：微观层面

第一节地租理论和区位理论

一、地租理论介绍

二、区位理论概述

第二节房地产业区位选择与城市空间布局

一、住宅区位选择和住宅用地需求

二、工业房地产区位选择和用地需求

第三节房地产市场与城市用地规模扩张的互动关系

一、房地产市场与城市用地规模扩张的互动关系

二、土地供给价格弹性的变化对互动关系的影响

三、容积率的变化对互动关系的影响

四、利率的变化对互动关系的影响

小结

第四章房地产业对城市化促进作用分析：宏观层面

第一节房地产发展周期及其对城市化的影响

一、房地产发展周期概述

二、房地产周期对城市化进程的影响

第二节房地产市场失灵及调控

一、市场失灵的普遍性

二、房地产市场失灵的原因

三、房地产市场调控政策对城市化进程的影响

第三节房地产业对城市化进程的促进作用

一、房地产业为城市化营造经济增长的宏观环境

二、房地产业为城市化进程提供物质空间

三、房地产业的发展提高城市化的质量

小结

第五章城市化与房地产业互动关系的截面分析

第一节房地产业发展水平的综合评价

一、主成分分析原理

二、房地产业综合评价指标的选择

三、房地产业发展水平的综合评价

第二节城市化水平的综合评价

一、城市化评价指标的选择

二、主成分分析

第三节城市化与房地产业互动关系的通径分析

一、通径分析的原理

二、房地产发展各指标与城市化综合指标的通径分析

三、城市化各指标与房地产业发展综合指标的通径分析

第四节城市化与房地产业的主成分回归模型

一、以房地产业发展水平为因变量的主成分回归模型

二、以城市化水平为因变量的主成分回归模型

小结

第六章城市化与房地产业互动关系的时间序列分析

第一节城市化与房地产业时间序列分析

一、对时间序列的平稳性检验

二、对时间序列的协整性检验

第二节城市化与房地产业发展的Granger因果关系分析

一、H-P滤波

二、Granger因果关系分析

三、脉冲响应分析

四、向量误差修正模型(VEC)的建立

小结

第七章城市化与房地产业互动发展的对策建议

第一节构建优化城市土地利用的长效机制

一、土地市场化配置是优化城市土地利用的前提条件

二、政府宏观调控是优化土地利用的有效保障

三、土地供应垄断是过渡时期的必然选择

四、加强土地供后管理

第二节相关制度的改革和完善

一、完善现行的农村土地使用制度

二、改革和完善现行的户籍管理制度

三、建立和完善社会保障体系

四、改革城市建设投融资体制

第三节制定科学的城市化与房地产业发展战略

一、制定城市化与房地产业互动发展战略应遵循的原则

二、保持合理的城市化与房地产业发展速度

小结

参考文献

后记

　　本书针对当前城市化进程中外延过度扩张、缺乏合理规划、粗放利用土地以及房地产业无序发展等现实问题，从横向与纵向、微观与宏观综合的角度展开，以区域经济与产业经济的交叉点为研究的切入点，探讨城市化与房地产业的互动关系，提出城市化与房地产业互动和谐发展的对策建议，以避免在政策制定过程中的疏漏。本书在归纳和演绎、定性与定量、系统分析与对比分析的基础上，综合运用多学科知识，从横向与纵向两个层次选择通径分析和Granger因果关系检验等定量分析方法来考察城市化与房地产业发展的互动关系，并将促进城市化与房地产业互动发展的途径统一到优化城市土地利用层面。　　城市化是21世纪中国现代化进程中十分重要的组成部分。城市化不仅是人口、生产要素向城市聚集的过程，而且也是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善以及城市的经济、社会、科技、文化等在城市等级体系中的扩散。世界城市人口增长主要集中在发展中国家，中国已成为世界城市化的重要推进器。中国城市化水平已从1978年的17.9%提高到2007年的44.9%，城镇人口达到5.94亿人，但快速城市化进程中存在诸如注重外延扩展而忽视城市内涵提升、土地利用粗放、缺乏明确的发展规划与具体的实施步骤等问题；另一方面，房地产业在改善产业结构、经济结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城市化等方面起到了积极的作用，然而由于房地产业在我国起步晚、发展历史短、经验不足，导致房地产业存在投资增长过快、投资结构不合理、房地产价格偏高、土地闲置与浪费等问题。　　“稳步推进城市化进程”作为促进中国经济发展的基本战略之一，得到各级政府的一致认同；而当前房地产业的健康发展也是政府决策部门、学术理论界乃至普通百姓极为关注的焦点问题。对两者分别进行的各项研究不计其数，却缺乏将城市化进程与房地产业发展有机结合的研究成果，使得房地产业发展战略、政策措施与城市化战略、方针、政策不协调，无法从根本上解决存在的问题，既影响城市化进程的稳步推进，又影响房地产业持续、健康地发展。　　本书针对当前城市化进程中外延过度扩张、缺乏合理规划、粗放利用土地以及房地产业无序发展等现实问题，从横向与纵向、微观与宏观综合的角度展开，以区域经济与产业经济的交叉点为研究的切入点，探讨城市化与房地产业的互动关系，提出城市化与房地产业互动和谐发展的对策建议，以避免在政策制定过程中的疏漏。本书在归纳和演绎、定性与定量、系统分析与对比分析的基础上，综合运用多学科知识，从横向与纵向两个层次选择通径分析和Granger因果关系检验等定量分析方法来考察城市化与房地产业发展的互动关系，并将促进城市化与房地产业互动发展的途径统一到优化城市土地利用层面。本书的主要内容包括：　　第一章，界定城市化与房地产业的基本概念、内涵及其在我国的发展历史；　　第二章，从城市发展的原因、城市化的动力机制分析入手，借鉴区域经济学中关于城市聚集经济及各项经济活动之间的相互关系及其增长和发展的规律，从城市化拉动经济增长、促进房地产业发展升级、拉动房地产业需求等方面探讨城市化对房地产业的带动作用；　　第三章，对房地产市场微观主体的经济行为进行分析，利用地租理论、区位理论分析房地产市场微观主体的区位选择对城市空间的决定作用，探讨房地产业对城市化的作用过程；利用四象限模型分析房地产市场供求与城市用地规模扩张(空间城市化)的关系；　　第四章，从宏观角度分析房地产业发展周期与国民经济的关系及其对城市化进程的影响，政府对房地产市场的宏观调控对城市化进程产生的影响；　　第五章，从横向的角度实证分析城市化与房地产业互动关系，利用DPS3.01灰色系统处理软件首先进行城市化水平与房地产业发展水平的综合评价，在此基础上借助通径分析求得城市化与房地产业相互影响的直接与间接作用系数，并建立两者的主成分回归模型，评价我国各地区的城市化与房地产业发展的速度规模与协调程度；　　第六章，从纵向的角度，利用Eviews计量经济学软件，对时间序列数据进行Granger因果关系检验，表明从长期趋势分析城市化与房地产业两者之间互为因果，进一步对其作脉冲响应分析，考察两者之间的短期互动关系，并建立表明两者关系的误差修正自回归模型；第七章，在对城市化与房地产业互动关系进行理论与实证分析的基础上，将城市化与房地产互动发展的途径统一到优化城市土地利用的层面，提出城市化与房地产业互动发展的对策建议：为确保城市化与房地产业互动健康发展，必须构建土地利用的长效机制，改革和完善相关的制度，并合理确定城市化与房地产业的发展速度和规模。【作者简介】　　吴淑莲，女，1969年生，浙江浦江人。管理学博士，主要研究方向为房地产经济与管理。现为浙江理工大学建筑工程学院教师。近年来，完成《山东省城市化与房地产业联动发展问题研究》等省部级课题5项，著有《土地资产管理学》专著1部，在《中国房地产研究》、《中国土地》等期刊上发表相关学术论文20余篇。