房地产企业必备的47个制度和68个流程

目　录

第1章　房地产企业流程与制度设计

1．1　房地产企业流程设计准则　1

1．1．1　流程设计的基本要素　1

1．1．2　流程设计的整体逻辑　2

1．1．3　流程设计的主要方法　3

1．2　房地产企业流程顶层设计　5

1．2．1　流程顶层体系模型　5

1．2．2　流程顶层设计分层　6

1．2．3　流程顶层设计分类　6

1．2．4　流程设计展现形式　7

1．2．5　流程顶层体系设计实例　8

1．3　房地产企业制度设计准则　13

1．3．1　制度设计的合规性　13

1．3．2　制度设计的适用性　14

1．3．3　制度设计的可行性　14

1．3．4　制度设计的健全性　15

1．4　房地产企业制度顶层设计　15

1．4．1　制度顶层体系模型　15

1．4．2　制度顶层设计分层　16

1．4．3　制度顶层设计分类　16

1．4．4　制度顶层体系设计实例　17

第2章　制定流程与制度标准技术

2．1　房地产企业流程图设计标准　21

2．1．1　流程图的一致性标准　21

2．1．2　流程图的完整性标准　21

2．1．3　流程图的具体性标准　22

2．1．4　标准流程图实例　22

2．2　房地产企业流程图制定技术　24

2．2．1　流程图的模板工具　24

2．2．2　流程图关键节点要素　25

2．2．3　流程说明文件编制要求　26

2．2．4　流程目录体系构建　26

2．3　房地产企业制度制定标准　27

2．3．1　制度的形式标准　27

2．3．2　明确问题处理标准　28

2．3．3　编制目的的标准　29

2．3．4　制度适用范围的编制依据　30

2．3．5　制度条款项的编写标准　31

2．4　房地产企业制度制定步骤　31

2．4．1　制度制定的准备阶段　31

2．4．2　制度制定的调查阶段　32

2．4．3　制度制定的设计阶段　34

2．4．4　制度制定的试行阶段　35

2．4．5　制度定稿阶段　37

2．4．6　制度审批阶段　38

2．4．7　制度正式公示阶段　39

第3章　房地产战略发展规划管理流程与制度

3．1　房地产战略发展规划管理流程体系　41

3．1．1　房地产战略发展规划管理流程目录　41

3．1．2　房地产战略发展规划管理关键节点　41

3．1．3　房地产战略发展规划管理流程说明　42

3．2　房地产战略发展规划管理主要流程　43

3．2．1　房地产目标定位规划流程　43

3．2．2　房地产城市地段定位规划流程　44

3．2．3　房地产开发模式规划流程　45

3．2．4　房地产财政预算规划流程　46

3．2．5　取得开发土地规划流程　47

3．2．6　房地产品牌化规划流程　48

3．3　房地产战略发展规划管理制度体系　49

3．3．1　房地产战略发展规划制度管理体系指引图　49

3．3．2　房地产战略发展规划管理制度的设计目标　49

3．3．3　房地产战略发展规划管理制度设计关注点　50

3．4　房地产战略发展规划管理制度设计　50

3．4．1　房地产战略目标规划制度　50

3．4．2　房地产开发模式规划制度　52

3．4．3　房地产品牌化规划制度　55

第4章　房地产开发市场调研管理流程与制度

4．1　房地产开发市场调研管理流程体系　59

4．1．1　市场调研管理流程目录　59

4．1．2　市场调研管理关键节点　59

4．1．3　市场调研管理流程说明　60

4．2　房地产开发市场调研管理主要流程　62

4．2．1　市场调研计划制订流程　62

4．2．2　市场调查问卷设计流程　63

4．2．3　市场调研工作开展流程　64

4．2．4　经济环境调查分析流程　65

4．2．5　竞争对手调研分析流程　66

4．2．6　市场调研报告编制流程　67

4．3　房地产开发市场调研管理制度体系　68

4．3．1　房地产开发市场调研管理制度体系指引图　68

4．3．2　房地产开发市场调研管理制度的设计目标　68

4．3．3　房地产开发市场调研管理制度设计关注点　69

4．4　房地产开发市场调研管理制度设计　69

4．4．1　房地产开发市场调研管理制度　69

4．4．2　问卷调研实施管理制度　75

4．4．3　市场调研报告管理制度　77

第5章　房地产开发立项管理流程与制度

5．1　房地产开发立项管理流程体系　81

5．1．1　房地产开发立项管理流程目录　81

5．1．2　房地产开发立项管理关键节点　82

5．1．3　房地产开发立项管理流程说明　82

5．2　房地产开发立项管理主要流程　84

5．2．1　房地产开发项目选择流程　84

5．2．2　房地产开发可行性分析流程　85

5．2．3　房地产开发立项报告编制流程　86

5．2．4　房地产项目立项报批流程　87

5．2．5　房地产开发项目立项流程　88

5．3　房地产开发立项管理制度体系　89

5．3．1　房地产开发立项管理制度体系指引图　89

5．3．2　房地产开发立项管理制度的设计目标　89

5．3．3　房地产开发立项管理制度设计关注点　90

5．4　房地产开发立项管理制度设计　90

5．4．1　房地产开发立项管理制度　90

5．4．2　房地产开发可行性研究管理制度　92

5．4．3　房地产项目立项报批管理制度　96

第6章　房地产开发土地取得管理流程与制度

6．1　房地产开发土地取得管理流程体系　99

6．1．1　房地产开发土地取得管理流程目录　99

6．1．2　房地产开发土地取得管理关键节点　100

6．1．3　房地产开发土地取得管理流程说明　100

6．2　房地产开发土地取得主要流程　102

6．2．1　意向地块开发研究分析工作流程　102

6．2．2　以招标方式获得土地使用权流程　103

6．2．3　以拍卖方式获得土地使用权流程　104

6．2．4　以挂牌方式获得土地使用权流程　105

6．2．5　农用地征用转建设用地办理流程　106

6．3　房地产开发土地取得管理制度体系　107

6．3．1　房地产开发土地取得制度体系指引图　107

6．3．2　房地产开发土地取得管理制度的设计目标　107

6．3．3　房地产开发土地取得管理制度设计关注点　108

6．4　房地产开发土地取得制度设计　108

6．4．1　取得土地使用权法律程序制度　108

6．4．2　划拨土地使用权管理制度　112

6．4．3　项目用地投标管理制度　115

第7章　房地产开发行政审批管理流程与制度

7．1　房地产开发行政审批管理流程体系　119

7．1．1　房地产开发行政审批管理流程目录　119

7．1．2　房地产开发行政审批管理关键节点　120

7．1．3　房地产开发行政审批管理流程说明　120

7．2　房地产开发行政审批管理主要流程　122

7．2．1　建设工程项目五证申领流程　122

7．2．2　公用设施配套审批流程　123

7．2．3　选址定点行政审批流程　124

7．2．4　项目规划总图审查流程　125

7．2．5　项目施工图纸审查流程　126

7．2．6　规划报建图纸审查流程　127

7．2．7　项目施工报建审查流程　128

7．3　房地产开发行政审批管理制度体系　129

7．3．1　房地产开发行政审批管理制度体系指引图　129

7．3．2　房地产开发行政审批管理制度的设计目标　129

7．3．3　房地产开发行政审批管理制度设计关注点　130

7．4　房地产开发行政审批管理制度设计　130

7．4．1　公用设施配套审批制度　130

7．4．2　选址定点行政审批制度　134

7．4．3　项目施工图纸审查制度　135

第8章　房地产开发规划设计管理流程与制度

8．1　房地产开发规划设计管理流程体系　139

8．1．1　房地产开发规划设计管理流程目录　139

8．1．2　房地产开发规划设计管理关键节点　139

8．1．3　房地产开发规划设计管理流程说明　140

8．2　房地产开发规划设计管理主要流程　141

8．2．1　房地产开发前期策划流程　141

8．2．2　房地产开发投资策划流程　142

8．2．3　规划设计方案制定流程　143

8．2．4　规划设计方案评审流程　144

8．2．5　设计外包招标管理流程　145

8．2．6　设计外包招标评审流程　146

8．2．7　建设工程规划许可证办理流程　147

8．3　房地产开发规划设计管理制度体系　148

8．3．1　房地产开发规划设计管理制度体系指引图　148

8．3．2　房地产开发规划设计管理制度的设计目标　148

8．3．3　房地产开发规划设计管理制度设计关注点　149

8．4　房地产开发规划设计管理制度设计　149

8．4．1　房地产开发前期策划制度　149

8．4．2　房地产开发规划设计制度　152

8．4．3　房地产开发设计招标制度　154

8．4．4　建设工程规划许可证办理制度　157

第9章　房地产开发招标管理流程与制度

9．1　房地产开发招标管理流程体系　161

9．1．1　房地产开发招标管理流程目录　161

9．1．2　房地产开发招标管理关键节点　161

9．1．3　房地产开发招标管理流程说明　162

9．2　房地产开发招标管理主要流程　163

9．2．1　工程勘察设计招标流程　163

9．2．2　工程施工招标工作流程　164

9．2．3　工程装饰装修招标流程　165

9．2．4　工程监理招标工作流程　166

9．2．5　设备物资采购招标流程　167

9．2．6　前期物业招标工作流程　168

9．3　房地产开发招标管理制度体系　169

9．3．1　房地产开发招标管理制度体系指引图　169

9．3．2　房地产开发招标管理制度的设计目标　169

9．3．3　房地产开发招标管理制度设计关注点　170

9．4　房地产开发招标管理制度设计　170

9．4．1　开发项目建设招标申报制度　170

9．4．2　开发项目建设招标管理制度　172

9．4．3　开发项目建设招标评审制度　175

9．4．4　开发项目建设招标公示制度　177

9．4．5　开发项目建设招标合同制度　180

第10章　房地产工程开工管理流程与制度

10．1　房地产工程开工管理流程体系　183

10．1．1　房地产工程开工管理流程目录　183

10．1．2　房地产工程开工管理关键节点　183

10．1．3　房地产工程开工管理流程说明　184

10．2　房地产工程开工管理主要流程　185

10．2．1　建设工程开工许可办理流程　185

10．2．2　固定资产投资许可办理流程　186

10．2．3　建设区域配电系统审批流程　187

10．2．4　区域给排水系统审批流程　188

10．3　房地产工程开工管理制度体系　189

10．3．1　房地产工程开工管理制度体系指引图　189

10．3．2　房地产工程开工管理制度的设计目标　189

10．3．3　房地产工程开工管理制度设计关注点　190

10．4　房地产工程开工管理制度设计　190

10．4．1　建筑工程施工许可证管理制度　190

10．4．2　固定资产投资许可证管理制度　193

10．4．3　开发工程临时水电使用管理制度　195

10．4．4　供暖设施设计施工审批制度　196

10．4．5　道路设施设计施工审批制度　198

第11章　房地产工程项目管理流程与制度

11．1　房地产工程项目管理流程体系　201

11．1．1　房地产工程项目管理流程目录　201

11．1．2　房地产工程项目管理关键节点　201

11．1．3　房地产工程项目管理流程说明　202

11．2　房地产工程项目管理主要流程　203

11．2．1　工程项目进度管理流程　203

11．2．2　工程项目质量管理流程　204

11．2．3　工程项目安全管理流程　205

11．2．4　工程项目监理管理流程　206

11．2．5　工程项目成本管理流程　207

11．3　房地产工程项目管理制度体系　208

11．3．1　房地产工程项目管理制度体系指引图　208

11．3．2　房地产工程项目管理制度的设计目标　208

11．3．3　房地产工程项目管理制度设计关注点　209

11．4　房地产工程项目管理制度设计　209

11．4．1　工程项目进度管理制度　209

11．4．2　工程项目质量管理制度　214

11．4．3　工程项目安全管理制度　216

11．4．4　工程项目成本管理制度　222

第12章　房地产工程建设管理流程与制度

12．1　房地产工程建设管理流程体系　227

12．1．1　房地产工程建设管理流程目录　227

12．1．2　房地产工程建设管理关键节点　227

12．1．3　房地产工程建设管理流程说明　228

12．2　房地产工程建设管理主要流程　229

12．2．1　土建工程建设管理流程　229

12．2．2　配电工程建设管理流程　230

12．2．3　燃气工程建设管理流程　231

12．2．4　供暖工程建设管理流程　232

12．2．5　装修工程建设管理流程　233

12．3　房地产工程建设管理制度体系　234

12．3．1　房地产工程建设管理制度体系指引图　234

12．3．2　房地产工程建设管理制度的设计目标　234

12．3．3　房地产工程建设管理制度设计关注点　235

12．4　房地产工程建设管理制度设计　235

12．4．1　燃气工程建设管理制度　235

12．4．2　供暖工程建设管理制度　237

12．4．3　项目装修工程建设管理制度　241

第13章　房地产工程风险控制管理流程与制度

13．1　房地产工程风险控制管理流程体系　245

13．1．1　房地产工程风险控制管理流程目录　245

13．1．2　房地产工程风险控制管理关键节点　245

13．1．3　房地产工程风险控制管理流程说明　246

13．2　房地产工程风险控制管理主要流程　247

13．2．1　风险评估工作流程　247

13．2．2　融资风险控制流程　248

13．2．3　坏账风险控制流程　249

13．2．4　建设安全控制流程　250

13．3　房地产工程风险控制管理制度体系　251

13．3．1　房地产工程风险控制管理制度体系指引图　251

13．3．2　房地产工程风险控制管理制度的设计目标　251

13．3．3　房地产工程风险控制管理制度设计关注点　252

13．4　房地产工程风险控制管理制度设计　252

13．4．1　工程财务风险控制制度　252

13．4．2　工程质量风险控制制度　254

第14章　房地产工程验收管理流程与制度

14．1　房地产工程验收管理流程体系　257

14．1．1　房地产工程验收管理流程目录　257

14．1．2　房地产工程验收管理关键节点　257

14．1．3　房地产工程验收管理流程说明　258

14．2　房地产工程验收管理主要流程　259

14．2．1　单项工程竣工验收流程　259

14．2．2　工程质量竣工核验流程　260

14．2．3　工程技术验收管理流程　261

14．3　房地产工程验收管理制度体系　262

14．3．1　房地产工程验收管理制度体系指引图　262

14．3．2　房地产工程验收管理制度的设计目标　262

14．3．3　房地产工程验收管理制度设计关注点　263

14．4　房地产工程验收管理制度设计　263

14．4．1　单项工程竣工验收制度　263

14．4．2　工程质量竣工核验制度　266

14．4．3　商品住宅性能认定制度　268

14．4．4　办理竣工房屋测绘制度　271

第15章　房地产销售营销管理流程与制度

15．1　房地产销售营销管理流程体系　273

15．1．1　房地产销售营销管理流程目录　273

15．1．2　房地产销售营销管理关键节点　273

15．1．3　房地产销售营销管理流程说明　274

15．2　房地产销售营销管理主要流程　275

15．2．1　商品房预售许可证办理流程　275

15．2．2　商品房期房销售管理流程　276

15．2．3　商品房现房销售管理流程　277

15．2．4　商品房按揭贷款办理流程　278

15．2．5　商品房合同签约管理流程　279

15．3　房地产销售营销管理制度体系　280

15．3．1　房地产销售营销管理制度体系指引图　280

15．3．2　房地产销售营销管理制度的设计目标　280

15．3．3　房地产销售营销管理制度设计关注点　281

15．4　房地产销售营销管理制度设计　281

15．4．1　售楼处日常管理制度　281

15．4．2　商品房预售许可证管理制度　284

15．4．3　商品房现房销售管理制度　286

15．4．4　商品房合同签约管理制度　289

15．4．5　销售经营的会议管理制度　291

《房地产企业必备的47个制度和68个流程》从构建企业管理制度体系和流程体系的角度出发，针对房地产企业战略发展规划管理、市场调研管理、开发立项管理、土地取得管理、行政审批管理、规划设计管理、招标管理、工程开工管理、工程项目管理、工程建设管理、工程风险控制管理、工程验收管理、销售营销管理等工作事项，分别提供了13套设计思路，并给出了必备的47个制度范例和68个流程范例。　　《房地产企业必备的47个制度和68个流程》内容实用、全面，不仅涵盖了房地产企业制度建设中的体系指引设计、目标设计、关注点设计和范例设计四项工作重点，而且涉及了流程建设中的流程目录设计、流程关键节点梳理、流程说明和流程范例设计四大维度，为房地产企业开展各项工作提供了“拿来即用”或“稍改即用”的参考范本。　　《房地产企业必备的47个制度和68个流程》适合房地产企业中高层管理人员、企业管理流程与制度设计人员及高校相关专业师生阅读与使用。