以房养老漫谈

前言

一、以房养老是公众思想的大解放

二、以房养老建立了代际关系的新模式

三、以房养老是国民经济的新增长点

四、以房养老开创了家庭投资理财的新思路

五、以房养老是养老保障的新思路

六、以房养老是金融业绩的新增长点

七、以房养老让老人生活更幸福

八、对以房养老被误读的补正

九、以房养老与房价

十、以房养老的开办

十一、八面来风

前言

一、第三个老太太的提出

中国老太太与美国老太太天堂对话的趣闻，尚在耳畔未曾消逝，来自N国的第三个老太太又带来了新的理念。如果说美国老太太的引入，为国民按揭贷款购房提出了新的思路，大大推动了我国的住房建设，使得亿万老百姓提早住上了新房，用“明天的钱圆了今天的梦”；我们设想的来自N国的第三个老太太倒按揭以房养老的话题，则为我国的养老保障增添了新的操作模式，使得养老的沉重负担变得较为轻松一些，用老年身故后遗留房产价值的提前变现来保障生前的养老，可谓用“死后的钱圆生前养老的梦”。

以房养老是将住房与养老两大事项，通过金融保险或非金融保险的机制与手段，进行组合融会后的产物。以房养老是养老保障的新思路，金融保险产品的大创新，住房在养老保障功能方面的扩张，是理论和实证上的极大创新。以房养老模式的实施，是波及面广、影响力强，关联到养老保障、房地产、金融保险、财政税收、新闻媒体、科研机构等社会各界，是一项综合性的“社会福利工程”。

虽然目前我国还不完全具备实施以房养老模式的应有条件，在思想观念、政策法规、金融技术平台等方面，也有不少问题值得商榷，但是这一理念的提出，及建立在其上的多种具体操作模式的运用，仍然具有非常鲜明的现实意义，是可以对社会、家庭、个人等多个方面都发挥积极功用的。

二、老龄化的状况与养老的严峻趋向

目前我国的老年人口还只有1.5亿人，在大多数家庭中，还是数个子女养育一个或两个老人，大家已经喊道老龄化危机是“狼来了”，无法承受，养老成为重大负担。据人口学家预测，到2040年，我国的老年人口将创记录地达到4.2亿的天文数字，比现在要多出好几倍，占全部人口的比例达25％30％之多。京、沪等特大城市的老年人，还将达到全部人口的35％之多。在具体的微观家庭中，不再是数个子女养育一个老人，很可能是两个子女要同时养育四五个老人。

更为现实的是，大量数据表明，随着时代的推移，因独生子女政策的推行而引致的“四二一、四二二”式的家庭模式，将在我国大量出现。到那时，每个家庭都是由独生子女组成，一对独生子女夫妇要同时赡养四个或更多的老人，这个问题应当如何妥善解决呢？单纯讲要靠子女，但扪心自问是否靠得住呢？不要说子女可能不孝顺，即使说子女非常孝顺，但面对工作社会的激烈竞争，还要再考虑自己的孩子与家庭，也是力不从心，子女应当先顾及哪一头呢？

随着家庭两代人之间代际矛盾的加深，众多核心小家庭的涌现，家庭“空巢化”将比比皆是。家庭发展将呈现小型化、核心化趋势。家庭养老功能弱化的趋势，是一个难以逆转的潮流。在这种人口的“倒金字塔”面前，将来家庭赡养老人的义务将变得相当沉重。这就需要人们采取更适应时代发展的新型养老方式。

二、以房养老的积极功用

以房养老需要给予说明的话题颇为众多，本书仅对以房养老模式的实施，可以对社会各个方面发挥的重大功用，以及还存在的某些问题给予说明。全书开篇之前首先对以房养老的功用给予概括性地总体描述，具体内容将在书中分别做介绍：

1.老年人出售自有住房以养老，可有效地解决养老资金来源问题，减轻老人和儿女的养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路，使他们的晚年生活和医疗健康等方面得到可靠保障。大家在没有养老的后顾之忧后，存钱养老的观念就会淡化，消费意识将发生较大转变，买房不仅可以居住消费，更是投资和养老保障的有效手段。

2.以房养老可极大地增加老年人的收入来源，刺激和挖掘老年人的消费潜力，大大地激活房地产交易市场，从而可带动50多个相关行业的增长。这就拉动了内需，形成国民经济持续快速增长的新动力。这在我国消费疲软、内需不振的今天，是非常必要的。

3.养老保障增加了新思路，传统的养老寿险的内容就可大大减少，可促使大家将较多的钱财用于对住宅的购买，增强中老年人购建住宅、改善生活居住条件、营造晚年幸福生活的积极性。

4.老年人身故后遗留住房的价值予以提前变现，遗产继承及遗产税交纳的事项将大大减少，为家庭税收筹划起到相当的功效。

5.将家庭的房地产、养老保障与金融保险投资三者有机地联系在一起，放在家庭的整个生命周期中予以有机配置，实现资源运用效用的最大化。

6.倡导老人自我保障、儿女独立自强，将我国目前两代人之间的过度依赖，改进为相对的自立自强。老年人不再单单依靠儿女来养老，儿女们也不能依赖父母的遗产讨生活。这就可以组建起适应市场经济体制的新型代际关系。

7.为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，同时保证了社会弱势群体的生活安定和社会稳定。

8.以房养老可使住房同时发挥生活居住场所、投资融资手段与养老保障工具的三重功用，并由此在传统的儿女养老和目前的货币养老的基础上，增加第三种养老模式以房养老，大大加固了养老保障，为应对老龄化危机提供了新思路。

9.以房养老在减轻社会保障体系压力的同时，还将突破目前严格的分业经营体制，推动银证保投一体化与混业经营在我国金融业的实现，促进银行、保险公司等金融机构的业务达成多元化转变，使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起。

10.以房养老将金融投资、养老保险、社会保障与购房养老等不同工具相联系并有机融合，可形成新的金融保险系列产品，实现金融保险工具创新，给金融机构特别是商业银行带来新的业务和利润增长点。

11.以房养老的实施，将为巨额的保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，实现寿险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。从长期来看，寿险资金投入房地产是很适宜的。

12.以房养老模式的构筑，涉及房地产、金融保险、养老保障三大领域，关联伦理道德、法律法规、社会家庭、人口、土地等多个学科，具有相当的理论研究价值。

13.以房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估，预期存活寿命的精算与大数定理，巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理，将对相关部门的工作带来一定推动效用。

14.以房养老模式的具体实施，需要考虑到国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容，考虑特定机构的抉择、各方利益当事人的权责利关系界定和分工等，将为丰富、深化相关法律法规的研究提供大量丰富的素材。

　　养老就是年轻时刨造并积累财富，年老时再消耗这些财富。家庭拥有儿子、票子和房子三大财富。养老也就相应有了儿子养老、票子养老和房子养老三大养老模式。三大财富的形式转变、时间转换空间转移，构成了未来我国养老保障体系的三大方面。　　本书以漫谈的形式，用生动活波的话语对以房养老的方方面面，作出较为深入的全面诠释什么是以房养老？我们如何运用住房来养老？……　　人人会衰老，家家有老人。在人口老龄化日趋加快。“四二一”家庭将普遍出现的态势下，社会养老资源严重短缺，家庭养老功能已经目趋弱化，如何养老就是摆在亿万家庭面前的热点话题。　　本书以漫谈的形式，用生动活波的话语对以房养老的方方面面，作出较为深入的全面诠释什么是以房养老？我们如何运用住房来养老？房子养老与儿子养老、票子养老三位一体。如何共同打造养老保障的新体系？以房养老有哪些具体的运作模式？这一理念的推行将会给社会和家庭带来哪些积极效应？以房养老存在哪些风险？围绕以房养老，大家还会有哪些困惑与质疑，我们为此应作出哪些工作？政府官员、学者、普通老百姓和金融屏、地产界人士者陧如何看待以房养老的……【作者简介】　　柴效武，浙江大学经济学院教授，曾提出“60岁前人养房，60岁后房养人”、“第三个老太太以房养老”、“打造养老基地，建设养老天堂”等观点，得到了较大的社会反响。目前主要研究方向为以房养老，反向抵押贷款、基地养老和个人金融理财。著有《“以房养老”研究系列丛书》（共7本，230余万字）、《现代家庭经济生活知识大全》、《家务劳动研究》、《高校学费制度研究》、《教育资助暨助学贷款制度研究》、《家庭金融理论与实务》、《个人金融理财理论与实务》、《个人金融服务研究》等专著，出版各类教材、读物10余部，在中央及省级各类刊物上发表论文100余篇。主持完成国家和省市的社科基金项目，教育部项目和地方合作课题共10余项。（chaixiaowu@163.com）