八招教你搞定物业服务纠纷

物业服务纠纷的主要特点及其原因分析（代序）

第一招：看清物业服务合同的法律性质

一、正本清源——什么是物业服务合同

二、精准定位——物业服务合同还是物业管理合同

三、刨根问底——雇佣、承揽还是委托代理

第二招：厘清物业服务合同效力纠纷的常见类型

一、想说爱你不容易——前期物业服务合同纠纷

二、请神容易送神难——事实上的物业服务合同有效吗

三、无权代理起波澜——擅立合同、效力待定

四、物业服务合同无效，可变更、可撤销，以及法定解除的

特殊情形

第三招：摸清物业服务合同履行中的四大陷阱

一、陷阱之一：物业服务企业“不到位”

二、陷阱之二：物业服务企业“乱作为”

三、陷阱之三：物业服务企业“不作为”

四、陷阱之四：业主无端拒缴费，“免费午餐”吃不得

第四招：理顺物业服务合同背后的法律依据

一、综合方面

二、业主及业主大会方面

三、前期物业管理方面

四、物业管理服务阶段

五、物业的使用维护方面

六、物业服务合同纠纷与法律责任

第五招：查清物业服务合同的主体资格

一、解密业主、业主大会、业主委员会的法律资格

二、物业服务企业和物业服务人员的主体资质

第六招：分清物业服务合同的主要内容

一、业主权利知多少

二、业主义务有哪些

三、物业服务企业的义务

四、物业服务企业的权利

五、其他主体的义务

第七招：“宜细不宜粗”——律师教你签合同

一、如何签订物业服务合同

二、怎样审查物业服务合同

第八招：物业服务合同纠纷的救济——律师教你打官司

一、从实体层面，理清权利义务关系，判明法律责任

二、从程序层面，正确运用自力和公力救济手段

附录

一、相关法律、法规节选

二、省级法规（以江苏省为例）

三、其他

后记

业主在使用居住的过程中却不可避免的产生安全保卫、维修、环境及绿化维护、电梯、管道、通信、水电等设施设备运营维护、车位管理、装修监管等一大堆的需求，这些繁杂琐碎的事情要么业主没有时间和精力去自行处理，要么限于专业技能和资质的限制，不可能由每一个业主去亲力亲为，因此，这些管理和服务的需求催生出一个同样庞大的物业服务市场。
　　围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷：一方面，业主总在报怨物业服务标准低、质量差、收费贵，可贵在哪里、贵出多少、服务质量差在哪里、差了多少，一个个分散的业主既无专业知识，也没有精力去跟物业审查核算清楚；
　　引发物业纠纷的根源究竟出在哪里？业主的权利有哪些？业主的义务在哪里？物业服务企业的权利和义务分别又是怎样？如何签订物业服务合同？如何履行物业服务合同？如何化解物业服务纠纷矛盾？如何构建和谐共赢的物业服务关系？
　　笔者结合长期的理论研究和实务经验，总结出化解物业服务纠纷江湖恩怨的八种招术，并以“八招搞定物业服务纠纷”为主线，通过深入考察物业服务纠纷背后的隐含的法律关系、各方主体所承担的权利义务内容，深入剖析物业服务纠纷所涉及到的法律法规、规范性文件主要内容，以期提示、化解物业纠纷的法律风险。