香港地产业百年

序言

前言

第一章 土地制度的确立和早期城市建设

1 香港土地制度的形成和确立

2 早期的城区建设和规划

3 战前地产业的发展概况

第二章 战后地产业的繁荣与危机

1 地产革命：“分层出售、分期付款”

2 50年代初至60年代中的地产繁荣

3 战后的主要地产发展商

4 60年代中期的地产危机

第三章　70年代地产业的证券化和集团化

1 60年代末至80年代初的地产热潮

2 商厦重建和大型私人屋邨兴建

3 新兴地产集团的崛起

4 80年代初地产市道的崩溃

第四章 公屋的大规模兴建和香港的城市发展

1 50至60年代公屋的大规模兴建

2 新市镇开发和“十年建屋计划”

3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变

第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成

1 过渡时期的地产大升浪

2 地产业巨擘： 十大上市财阀

3　1997年：地产“泡沫”形成

第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景

1 特区政府的目标：85000个单位

2 金融风暴袭击下的地产危机

3 地产业：香港经济的“寒暑表”

香港地产业大事记

参考书目

鸣谢

在香港，地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地，是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物，是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的，故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素，而且是最基本的生活资料，是社会经济生活中最重要的财富之一。
　　地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地，并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过，直到二次大战前，香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时，新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式，推动了地产经营方式的革命，促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
　　1984年12月，中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》，香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段，时间长达10年之久，打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中，随着市区土地资源日渐短缺，地价、楼价不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并，十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。不过，1997年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
　　本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下，展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的一般规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言，本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作，而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期，可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书，可以通过香港的经验，更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。

《香港地产业百年》自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。