房地产企业政策法规全解读

第一部分　房地产开发企业注册审批

第一章　房地产企业概述 2

要点1：房地产企业的特征 2

要点2：房地产企业的类型 2

第二章　房地产开发企业的设立与资质等级管理 4

第一节　房地产开发企业的设立 4

要点1：房地产开发企业设立的条件 4

要点2：房地产开发企业设立的程序 5

第二节　房地产开发企业资质等级管理 6

解读1：一级资质条件 6

解读2：二级资质条件 6

解读3：三级资质条件 7

解读4：四级资质条件 8

第三节　房地产开发企业资质年检 8

解读1：房地产开发企业资质申请 8

解读2：房地产开发企业资质审批 9

解读3：房地产开发企业资质年检 9

第三章　外商投资房地产注册审批 10

第一节　外商投资房地产方式 10

方式1：新设方式 10

方式2：并购方式 10

方式3：再投资方式 11

第二节　外商投资房地产政策解读 11

要点1：法律依据 11

要点2：外商投资领域限制 12

第三节　外商投资房地产审批 12

要点1：外资新设审批 12

要点2：外资并购审批 13

要点3：外资新增审批 14

要点4：外资扩大房地产业务审批 14

要点5：外资再投资审批 14

第四节　外汇管制 15

要点1：外资新设 15

要点2：外商参加国有土地使用权“招标、拍卖、挂牌” 15

要点3：外商收购境内房地产企业股权或者资产 16

要点4：外商再投资 17

要点5：其他特殊情况 17

第二部分　房地产开发企业调控政策

第一章　房地产开发企业市场趋势 20

第一节　房地产市场趋势 20

趋势1：产业地产是未来发展的一个方向 20

趋势2：高使用率的功能地产是房地产正能量 21

趋势3：土地制度顶层设计与改革将深刻影响房地产业 21

趋势4：房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击 22

第二节　房地产市场走势分析 22

分析1：全国房地产市场总体形势分析 22

分析2：部分房地产主要区域市场形势分析 22

第二章　房地产开发企业调控政策 24

第一节　楼市调控十年历程 24

阶段1：2003年3季度～2007年2季度 24

阶段2：2007年3季度～2008年3季度 25

阶段3：2008年4季度～2009年4季度 25

阶段4：2010年1季度至今 26

第二节　地方房地产开发政策回顾（2009～2010年） 26

解读1：北京地区房地产市场政策回顾 26

解读2：上海地区房地产市场政策回顾 32

解读3：深圳地区房地产市场政策回顾 37

第三节　2012年房地产政策解读 41

解读1：地方政策微调 41

解读2：存准利率下调 41

解读3：央行三年来首度降息 41

解读4：“闲置土地”定义变宽 42

解读5：新购经适房不得在市场上出售 42

解读6：中国香港对内地炒家收重税 42

解读7：陕西划定房地产合理利润率为10% 42

解读8：多个城市“松绑”公积金房贷 43

解读9：积极出台政策鼓励合理需求 43

第四节　“新国五条”五大关键词 45

关键词1：房价 46

关键词2：限购 46

关键词3：土地 46

关键词4：保障房 46

关键词5：市场监管 47

第五节　地方版国五条细则 47

城市1：北京—京籍单身限购一套住房 47

城市2：上海—强化异地人群贷款审查 47

城市3：广州—非户籍居民限购一套房 48

城市4：深圳—未细化征收20%个税 48

城市5：天津—严查购房家庭住房套数 48

城市6：南京—细则内容未提及征收20%个税 49

城市7：青岛—坚决抑制投资性购房需求 49

城市8：重庆—报价过高不发预售许可 49

城市9：济南—今年供地总量不低于过去5年均值 49

城市10：合肥—已备案商品房3个月内不得涨价 49

第三部分　房地产开发企业土地政策

第一章　房地产开发企业土地基础知识 52

第一节　土地基本概念 52

知识1：土地所有制 52

知识2：土地所有权 52

知识3：土地使用权 52

知识4：土地用途管制 53

知识5：开发用地 53

知识6：房地产开发用地的类型 53

知识7：生地 54

知识8：毛地 54

知识9：熟地 54

第二节　房地产开发企业土地获取常见方式 54

方式1：划拨 54

方式2：出让 54

方式3：租赁 55

方式4：作价投资（入股） 55

方式5：授权经营 55

第三节　房地产开发企业土地获取其他方式 55

方式1：房地产受让开发 55

方式2：拍卖开发 56

方式3：国资竞买 56

方式4：不良资产 56

方式5：抵押开发 56

方式6：裁判开发 56

方式7：附加资质 56

方式8：规划缩减 56

第二章　国有土地使用权的取得 57

第一节　国有土地使用权取得法律依据 57

第二节　国有土地使用权划拨 57

要点1：集体所有土地 57

要点2：国有建设用地 58

要点3：国有荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地 59

第三节　国有土地使用权出让 59

要点1：以出让方式取得国有土地使用权的前提条件 59

要点2：国有土地使用权的使用期限 59

要点3：招标、拍卖、挂牌方式 60

要点4：协议方式 60

要点5：土地使用权收回 60

第四节　国有土地使用权租赁 61

要点1：国有土地使用权租赁的条件 61

要点2：国有土地使用权租赁的方式 62

要点3：国有土地使用权租赁合同 63

要点4：租赁国有土地使用权的登记 64

要点5：租赁土地使用权到期后的处理 64

要点6：租赁土地使用权的提前收回 65

第三章　国有土地使用权转让 66

第一节　国有土地使用权转让一般规定 66

要点1：法律依据 66

要点2：国有土地使用权转让的方式 66

要点3：国有土地使用权转让的限制 67

第二节　在建工程转让 67

要点1：在建工程转让的条件 68

要点2：在建工程转让的范围 68

要点3：相关合同处理 68

要点4：在建工程评估和批准 69

要点5：在建工程转让合同 70

要点6：在建工程转让过户登记 70

要点7：办理在建工程转让移交手续 71

第三节　划拨国有土地使用权的转让 72

要点1：划拨国有土地使用权转让的条件 72

要点2：划拨国有土地使用权转让的方式 72

第四节　房地产开发企业股权转让 72

要点1：房地产开发企业股权转让的条件 72

要点2：资产评估与股权转让价格的调整 73

要点3：项目公司债权、债务的承担 74

要点4：股权转让合同的主要条款 74

要点5：项目公司股权转让所涉外资管理 75

第四章　国有土地使用权合作开发 76

第一节　国有土地使用权合作开发的法律依据 76

第二节　有效的合作开发 76

要点1：合作开发企业的资质要求 76

要点2：合作开发的基本特征 76

要点3：不属于合作开发房地产的合同 77

要点4：合作开发的模式选择 78

第三节　效力待定的合作开发 80

要点1：以划拨土地使用权作为投资实施合作开发 80

要点2：合作开发方当事人不具有开发经营资质 80

要点3：未取得土地使用权证 81

要点4：合作开发的无效 81

第四部分　房地产开发企业房屋拆迁政策

第一章　房地产开发企业房屋拆迁 84

第一节　房屋拆迁基本概念 84

知识1：拆迁 84

知识2：城市房屋拆迁 84

知识3：农村房屋拆迁 84

知识4：拆迁人 84

知识5：被拆迁人 84

知识6：认定房屋产权人 84

知识7：房屋承租人 85

知识8：违章建筑 85

知识9：搬迁期限 85

知识10：拆迁期限 85

知识11：房屋拆迁估价 86

知识12：房屋拆迁补偿安置协议 86

知识13：价值标准房屋调换 86

知识14：面积标准房屋调换 86

知识15：异地安置 86

知识16：就地安置 86

知识17：最低补偿单价标准 86

第二节　房屋拆迁实施操作步骤 86

步骤1：申领规划用地许可证 86

步骤2：编制拆迁计划和方案 87

步骤3：申领拆迁许可证 87

【实战范本】 88

步骤4：发布拆迁公告 91

【实战范本】 92

步骤5：签订房屋拆迁补偿安置协议 94

【实战范本】 94

步骤6：实施拆迁 96

【实战范本】 97

第三节　城市房屋拆迁补偿与安置 97

要点1：房屋拆迁补偿 97

要点2：房屋拆迁安置 98

第四节　特殊情况房屋的拆迁安置 99

情况1：共有产权房屋的拆迁补偿与安置 99

情况2：产权有纠纷房屋的拆迁补偿 100

情况3：拆迁公共设施的拆迁补偿 100

情况4：对低收入、居住困难户的拆迁补偿 100

情况5：拆迁宗教团体所有房屋的拆迁补偿 100

情况6：拆迁公益事业房屋的拆迁补偿 101

情况7：拆迁公共设施的拆迁补偿 101

情况8：拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理 101

情况9：拆除违章建筑和临时建筑的处理 101

情况10：租赁期限未满的房屋拆迁的处理 101

第二章　房地产开发企业拆迁政策 102

第一节　房屋征收与拆迁制度阶段 102

阶段1：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段 102

阶段2：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段 102

阶段3：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段 102

阶段4：全新而又独特的房屋征收阶段 104

第二节　解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》 104

解读1：条例制定背景 104

解读2：条例的适用范围 105

解读3：新旧条例的区别 105

解读4：《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点 106

解读5：公平补偿 108

解读6：房屋征收和补偿主体 110

解读7：司法强制执行 110

第五部分　房地产开发企业营销政策

第一章　房地产开发企业营销知识 112

第一节　商品房交易基本术语 112

术语1：房地产开发企业 112

术语2：买受人 112

术语3：业主 112

术语4：商品房预售 112

术语5：商品房现售 112

术语6：商品房预售许可证 112

术语7：返本销售 113

术语8：售后包租 113

术语9：预测面积 113

术语10：实测面积 113

术语11：面积误差比 113

术语12：套内建筑面积 113

术语13：分摊的共有建筑面积 114

术语14：代理销售 114

术语15：包销 114

术语16：住房专项维修基金 115

术语17：规划设计变更 115

术语18：二书 115

术语19：住房公积金 115

术语20：住房公积金个人购房贷款 115

术语21：抵押贷款（按揭） 115

术语22：组合贷款 116

术语23：个人住房贷款担保 116

术语24：商品房买卖合同备案 116

术语25：大产权证 116

术语26：小产权证 116

术语27：房地产广告 116

第二节　传统媒体广告营销 117

要点1：电视广告营销 117

要点2：电台广告营销 117

要点3：报纸广告营销 119

要点4：杂志广告营销 120

第三节　户外媒体广告营销 120

要点1：户外广告的定义 120

要点2：户外广告的分类 121

要点3：申请发布户外广告的程序 121

要点4：户外广告的特征 122

要点5：公交车身广告营销 122

要点6：地铁广告营销 123

要点7：电梯广告营销 124

第四节　房地产开发企业客户管理 125

要点1：客户类型 125

要点2：举例—万科的客户市场划分 127

要点3：休闲房地产细分市场 129

第二章　房地产开发企业营销政策 130

第一节　房地产开发企业广告政策 130

解读1：不得发布广告的情形 130

解读2：发布房地产广告的要求 130

解读3：房地产预售、销售广告必须载明事项 131

解读4：房地产广告禁止情形 131

解读5：有关广告的条款 132

第二节　客户购买新建商品房法律解读 132

解读1：《商品房销售管理办法》的出台背景 132

解读2：关于商品房现售和商品房预售 132

解读3：关于商品房销售条件的条款 132

解读4：商品房买卖合同内容 134

解读5：有关商品房销售计价方法的条款 134

解读6：误差的处理方式 135

解读7：有关商品房交付期限的条款 135

解读8：商品房的交付要求 135

解读9：交付时应提供的文件 135

解读10：所售商品房承担责任 136

解读11：有关商品房销售中的法律责任 136

解读12：商品房的包销 137

第三节　房地产开发企业商品房销售政策解读 138

解读1：签订认购（预订）书的前提条件 138

解读2：认购书（预订书）的基本内容 138

解读3：定金的处理 138

解读4：商品房预售条件 139

解读5：无证预售的风险 139

解读6：商品房现售条件 140

解读7：返本销售的禁止和售后包租的限制 140

解读8：预售商品房买卖合同（大部分内容亦适用于现售合同） 140

解读9：面积差异的处理方式 141

解读10：付款方式 141

解读11：交付期限 141

解读12：关于基础设施、公共配套建设的正常运行 142

解读13：关于产权登记 142

解读14：有关商品房销售代理的条款 142

解读15：商品房的交付要求 143

解读16：首期维修基金的缴纳 143

解读17：维修基金专户的开立 143

解读18：首期维修基金的缴纳时限 144

解读19：商品房买卖转移登记和权证办理 144

解读20：违约金 144

解读21：通知 144

第三章　商品房买卖合同纠纷处理 145

第一节　商品房买卖合同订立阶段 145

解读1：商品房销售广告纠纷 145

解读2：商品房认购书纠纷 145

解读3：认购书定金纠纷 146

解读4：商品房买卖合同定金纠纷 147

第二节　商品房买卖合同签订与成立阶段 148

解读1：面积和价格差异的纠纷 148

解读2：建筑物区分所有权认定的纠纷 148

解读3：精装修与样板房交付标准的纠纷 149

解读4：设计变更与规划变更的纠纷 150

解读5：商品房买卖合同中登记与备案的纠纷 150

第三节　商品房买卖合同效力的纠纷 151

解读1：商品房买卖合同无效纠纷 151

解读2：一房两卖合同纠纷 152

第四节　商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷 153

解读1：商品房买卖合同履行 153

解读2：商品房买卖合同变更 154

解读3：商品房买卖合同转让 154

解读4：商品房买卖合同解除 154

解读5：商品房买卖合同终止 155

第五节　商品房交付与买受人房屋所有权证（小产权证）取得 155

解读1：逾期交付房屋 155

解读2：逾期办理买受人房屋所有权证（小产权证） 156

解读3：商品房买卖合同与抵押、建设工程价款优先受偿冲突 156

第六节　不同类型商品房的纠纷及其处理 156

解读1：商铺“投资回报承诺” 156

解读2：产权证分割 157

第七节　商品房买卖合同按揭纠纷 157

解读1：因买受人未取得按揭贷款要求解除商品房买卖合同 157

解读2：因买受人未及时还款按揭银行要求开发商承担担保责任 158

第六部分　房地产开发企业工程政策

第一章　房地产开发企业工程基础知识 160

第一节　工程招投标常见术语 160

术语1：招标 160

术语2：投标 160

术语3：开标 160

术语4：评标 160

术语5：中标 160

术语6：授标 161

术语7：签订合同 161

术语8：招标代理机构 161

术语9：建设工程 161

第二节　工程招标、投标实施 161

知识1：工程监理招标、投标 161

知识2：勘察设计招标、投标 162

知识3：项目工程施工招标、投标 163

第二章　房地产开发企业建筑工程政策解读 164

解读1：审查是否必须招标 164

解读2：可不进行施工招标的项目 164

解读3：工程招标的条件 165

解读4：自行招标和委托招标 165

解读5：招标代理机构及其资格 165

解读6：公开招标和邀请招标 166

解读7：投标申请人的资格预审 166

解读8：招标文件 167

解读9：招标文件的修改和要求提交投标文件的时限 167

解读10：投标人的资格审查 168

解读11：投标文件 168

解读12：投标担保 168

解读13：联合投标 169

解读14：投标人禁止行为 169

解读15：弄虚作假的行为 170

解读16：开标时间和地点 170

解读17：无效投标文件的认定 170

解读18：评标委员会 171

解读19：询标 171

解读20：确定中标人时限和条件 172

解读21：确定中标人后向建设部门的报告 172

解读22：合同的签署 172

解读23：中标无效的情形 173

解读24：可责令改正的招投标行为 173

解读25：重新招标的情形 174

第三章　建设工程承包发包 175

第一节　调查与审查 175

解读1：建筑工程施工许可证内容审查 175

解读2：发包人发包资格审查 175

解读3：承包人从业资质与资格审查 176

解读4：分包工程的承包人从业资质与资格审查 176

解读5：外商投资建筑企业从业资质与资格审查 176

第二节　建设工程承发包合同 177

解读1：合同的签订 177

解读2：合同主要内容 177

解读3：发包人的主要义务 178

解读4：承包人的主要义务 178

解读5：合同解除 179

解读6：合同无效 179

解读7：不可抗力的情形 180

第三节　分包、施工分包与劳务分包 181

解读1：分包与自行完成 181

解读2：专业工程分包 181

解读3：发包人指定分包 181

解读4：劳务作业分包 182

解读5：分包工程发包人的责任 182

解读6：分包工程承包人的责任 182

解读7：转包 182

解读8：违法分包的情形 183

解读9：肢解分包 183

第四节　工程施工相关事项 184

解读1：工程开、竣工日期的确定 184

解读2：导致工期顺延的情形 184

解读3：工程顺延的催告义务 184

解读4：停工期间的确定 185

解读5：发包人收到结算报告后逾期不答复的视为认可 185

解读6：工程价款优先受偿问题 185

解读7：拖欠工程价款支付利息 186

解读8：建筑工人权益相关问题 186

解读9：工程材料设备的供应 187

第四章　建设工程质量 188

解读1：发包阶段工程质量 188

解读2：勘察阶段工程质量 188

解读3：设计阶段工程质量 188

解读4：施工阶段工程质量 188

解读5：竣工验收阶段工程质量 189

解读6：建设工程质量备案 189

第五章　建设工程造价 190

解读1：项目前期可行性研究阶段 190

解读2：建设项目设计阶段 190

解读3：施工招投标阶段 191

解读4：建筑施工阶段工程造价 192

解读5：竣工结（决）算阶段 193

第七部分　房地产开发企业税收政策

第一章　房地产开发企业的税种分布 196

第一节　房地产开发企业购买土地环节涉及的税种 196

税种1：耕地占用税 196

税种2：契税 197

第二节　房地产开发企业建设环节涉及的税种 197

税种1：城镇土地使用税 197

税种2：印花税 198

第三节　房地产交易使用环节涉及的税种 200

税种1：营业税 200

税种2：城市维护建设税 201

税种3：教育费附加 201

税种4：地方教育附加 201

税种5：土地增值税 201

税种6：企业所得税 202

税种7：房产税 202

第四节　房地产开发企业经营环节涉及的税种 202

税种1：车船税 202

税种2：个人所得税 202

税种3：增值税 203

税种4：资源税 204

第二章　房地产开发企业税收政策 205

第一节　房地产业营业税政策 205

要点1：营业税征税范围 205

要点2：纳税义务人和扣缴义务人 206

要点3：营业额 206

要点4：税率 207

要点5：纳税义务发生时间 207

要点6：纳税地点 207

要点7：纳税期限 208

第二节　房地产业企业所得税政策 208

解读1：开发产品销售收入的确认 208

解读2：成本、费用扣除的税务处理 210

解读3：计税成本的核算 212

解读4：特定事项的税务处理 216

解读5：企业所得税优惠政策 216

解读6：政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理 217

解读7：企业资产损失税前扣除 217

第三节　房地产业土地增值税政策 220

要点1：房地产转让收入 220

要点2：扣除项目金额 221

要点3：土地增值税额的计算 222

要点4：清算实施 223

要点5：减免税规定 225

要点6：房地产评估价格 226

要点7：纳税期限 226

要点8：纳税地点 226

本书的编者基于多年对房地产行业政策法规的跟踪研究及服务于大中型房地产企业的实践经验，不仅对行业政策法规进行全流程、多角度的剖析，而且对可能出现的风险提出有针对性的防范措施，更关注到最新的政策走向及司法解释。为方便读者参考，书中提供了大量的合同、协议、通知等格式文本。因此，本书具备很强的实用性、操作性，可成为房地产企业管理人员、经营人员的工具书，使企业和项目始终在政策、法规的框架内运行和实施，从而避免违法、违规带来的风险，有助于房地产企业实现合法的利益最大化，对其他行业的企业也不无裨益。
　　本书实用性强，着重突出可操作性，可帮助相关人员提升工作能力，使之为企业创造价值、发挥更大作用。

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