中国房地产白皮书

序一／周家伦

序二／陈经纬

前言／施建刚

总报告

第一章 中国房地产市场与房地产上市公司发展概况／3

1.1 2012年房地产市场发展概况／3

1.1.1 景气指数触底回升，投资热情回暖／3

1.1.2 交易总量降幅收窄，市场信心企稳／5

1.1.3 土地市场价量齐升，但同比仍下降／6

1.1.4 房地产调控不动摇，城镇化促发展／7

1.2 2012年房地产上市公司发展概况／8

1.2.1 上市禁令尚未放松，融资途径依然单一／8

1.2.2 资本市场价值回落，投资前景谨慎看好／8

1.2.3 资产规模稳步扩张，盈利能力有所下降／9

1.2.4 收入利润由增转降，绩效分化趋于明显／10

1.2.5 债务压力依旧较大，偿债风险难以回避／11

1.2.6 存货攀升得以遏制，现金回流压力犹存／12

第二章 中国房地产上市公司投资价值测算的方法及结果／14

2.1 房地产上市公司投资价值的研究背景／14

2.2 房地产上市公司投资价值的内涵／15

2.2.1 投资价值的定义与适用主体／15

2.2.2 投资理念的选择及其适用性／16

2.2.3 房地产上市公司的投资价值／17

2.3 房地产上市公司投资价值的算法／19

2.3.1 测度方法的说明／19

2.3.2 指标体系的设定／20

2.3.3 研究对象的界定／22

2.4 中国房地产上市公司投资价值测算结果概述／23

第三章 中国房地产上市公司发展环境研判与投资策略建议／28

3.1 房地产上市公司发展环境研判／28

3.1.1 经济复苏压力犹存，市场风险加大／28

3.1.2 房产市场温和回暖，区域分化凸显／29

3.1.3 行业集中度渐提高，兼并重组加剧／30

3.1.4 房地产调控常态化，制度变革可期／3l

3.2 房地产上市公司投资策略建议／32

3.2.1 行业估值震荡前行，业绩导向个股行情／32

3.2.2 市场分化资源集中，龙头企业强者愈强／33

3.2.3 城镇化战略渐落地，区域龙头优势显著／34

3.2.4 产业转型竞争加剧，专业能力铸就成长／35

专题报告

宏观篇

第四章 宏观经济与房地产上市公司投资价值／39

4.1 宏观经济的发展概况及影响／39

4.1.1 宏观经济运行的周期特征／39

4.1.2 宏观经济与房地产市场发展／42

4.1.3 宏观经济与房地产上市公司发展／44

4.2 宏观经济影响房地产上市公司投资价值的机理／46

4.2.1 经济增长周期影响房地产上市公司投资价值的机理／47

4.2.2 通货膨胀影响房地产上市公司投资价值的机理／47

4.2.3 宏观经济影响不同类型房地产上市公司投资价值的机理／49

4.3 宏观经济对房地产上市公司投资价值的影响分析／50

4.3.1 模型设定和变量选取／50

4.3.2 数据来源和描述性分析／52

4.3.3 实证结果／53

4.3.4 结果分析／54

4.4 宏观经济对不同类型上市房企投资价值的影响差异分析／55

4.4.1 宏观经济对不同资本结构房地产上市公司投资价值的影响／55

4.4.2 宏观经济对不同公司规模房地产上市公司投资价值的影响／57

4.4.3 宏观经济对不同成长性房地产上市公司投资价值的影响／58

4.4.4 宏观经济对不同产权性质房地产上市公司投资价值的影响／60

4.5 宏观经济运行趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判／61

4.5.1 2013年宏观经济运行趋势预判／61

4.5.2 宏观经济对房地产上市公司投资价值的影响研判／63

第五章 货币政策与房地产上市公司投资价值／65

5.1 货币政策的演变及特征／65

5.1.1 货币政策最终目标从应对通货膨胀向促进经济增长转变／65

5.1.2 货币政策中介目标从信贷规模向货币供应量转变／66

5.1.3 货币政策对房地产市场的影响逐步加深／67

5.2 货币政策影响房地产上市公司投资价值的机理／70

5.2.1 货币政策影响经济活动的传导渠道／70

5.2.2 货币政策影响企业融资行为的机理／70

5.2.3 货币政策影响企业投资行为的机理／71

5.2.4 企业投融资行为影响企业投资价值的机理／71

5.3 货币政策对房地产上市公司投资价值的影响分析／72

5.3.1 模型设定及变量选取／72

5.3.2 数据来源及描述性分析／73

5.3.3 实证结果／73

5.3.4 结果分析／75

5.4 货币政策对不同类型房地产上市公司投资价值的影响差异分析／75

5.4.1 货币政策对不同资本结构房地产上市公司投资价值的影响／76

5.4.2 货币政策对不同公司规模房地产上市公司投资价值的影响／77

5.4.3 货币政策对不同成长性房地产上市公司投资价值的影响／79

5.4.4 货币政策对不同产权性质房地产上市公司投资价值的影响／80

5.5 货币政策发展趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判／82

5.5.1 货币政策发展趋势研判／82

5.5.2 货币政策演变对房地产上市公司投资价值影响研判／82

行业篇

第六章 市场需求与房地产上市公司投资价值／85

6.1 中国房地产市场需求演变概况／85

6.1.1 房地产需求的演变及特征／85

6.1.2 住宅需求的演变及特征／87

6.1.3 商办需求的演变及特征／90

6.2 市场需求影响房地产上市公司投资价值的机理分析／91

6.2.1 市场需求影响房地产上市公司投资价值的机理／91

6.2.2 市场需求影响不同类型房地产上市公司投资价值的机理／93

6.3 市场需求对房地产上市公司投资价值的影响分析／94

6.3.1 模型设定与变量选取／94

6.3.2 数据来源与描述性分析／96

6.3.3 实证结果／97

6.3.4 影响特征分析／100

6.4 市场需求对不同类型上市房企投资价值的影响差异分析／101

6.4.1 市场需求对不同资本结构房地产上市公司投资价值的影响／101

6.4.2 市场需求对不同规模水平房地产上市公司投资价值的影响／103

6.4.3 市场需求对不同成长性房地产上市公司投资价值的影响／105

6.4.4 市场需求对不同产权性质房地产上市公司投资价值的影响／106

6.5 市场需求发展趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判／108

6.5.1 中国房地产市场需求发展趋势研判／108

6.5.2 市场需求演变对房地产上市公司投资价值的影响研判／1lO

第七章 行业结构与房地产上市公司投资价值／11 2

7.1 房地产行业结构的演变及特征／1 13

7.1.1 房地产行业规模结构／113

7.1.2 房地产行业所有制结构／118

7.1.3 行业结构演变特征小结／121

7.2 行业结构影响房地产上市公司投资价值的机理分析／122

7.2.1 行业结构对房地产上市公司投资价值的影响机理／122

7.2.2 行业结构对不同类型房地产上市公司投资价值的影响机理／126

7.3 行业结构对房地产上市公司投资价值的影响分析／127

7.3.1 模型设定与变量选取／127

7.3.2 数据来源与描述性统计／128

7.3.3 企业规模结构对房企价值影响的计量分析／130

7.3.4 企业所有制结构对房企价值的影响分析／131

7.4 行业结构对不同类型房地产上市公司投资价值的影响差异／134

7.4.1 行业结构对不同公司规模房地产上市公司投资价值的影响／134

7.4.2 行业结构对不同产权性质房地产上市公司投资价值的影响／137

7.5 行业结构变化趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判／139

7.5.1 行业结构变化趋势研判／139

7.5.2 行业结构变化对房地产上市公司投资价值影响研判／139

第八章 宏观调控与房地产上市公司投资价值／141

8.1 宏观调控演变及对上市房企的影响概况／141

8.1.1 宏观调控政策的演变情况与特征变化／141

8.1.2 宏观调控对房地产上市公司的影响分析／143

8.2 宏观调控影响房地产上市公司投资价值的机理分析／147

8.2.1 金融调控政策影响房地产上市公司投资价值的机理／147

8.2.2 财税调控政策影响房地产上市公司投资价值的机理／147

8.2.3 土地调控政策影响房地产上市公司投资价值的机理／148

8.2.4 投资消费和保障房政策影响房地产上市公司投资价值的机理／148

8.2.5 宏观调控影响房地产上市公司证券投资价值的机理／149

8.3 宏观调控对房地产企业投资价值的综合影响／149

8.3.1 模型设计与变量选取／149

8.3.2 数据来源与描述性分析／150

8.3.3 实证分析／151

8.4 宏观调控对不同类型房地产上市公司投资价值的影响差异／153

8.4.1 宏观调控对不同企业规模上市公司投资价值影响差异／153

8.4.2 宏观调控对不同资本结构上市公司投资价值影响差异／154

8.4.3 宏观调控对不同成长性上市公司投资价值的影响差异／155

8.4.4 宏观调控对不同产权性质上市公司投资价值的影响差异／156

8.5 宏观调控发展趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判／157

8.5.1 房地产调控发展趋势研判／158

8.5.2 房地产调控发展对房地产上市公司投资价值的影响研判／158

公司篇

第九章 业务战略与房地产上市公司投资价值／161

9.1 中国房地产上市公司业务战略现状／161

9.1.1 房地产上市公司业务多元化战略概况／162

9.1.2 房地产上市公司产品多元化战略概况／164

9.1.3 房地产上市公司跨区域发展战略概况／167

9.2 业务战略影响房地产上市公司投资价值的机理分析／168

9.2.1 业务多元化影响房地产上市公司投资价值的机理／168

9.2.2 产品多元化影响房地产上市公司投资价值的机理／169

9.2.3 跨区域发展影响房地产上市公司投资价值的机理／170

9.3 业务战略对房地产上市公司投资价值的影响分析／171

9.3.1 模型设计与变量选取／171

9.3.2 样本选取与描述性统计／172

9.3.3 实证结果分析／174

9.4 提升房地产上市公司投资价值的业务战略启示／176

9.4.1 房地产主业的归核化经营／176

9.4.2 房地产产品的多样化经营／177

9.4.3 房地产业务的跨区域经营／177

第十章 资本结构与房地产上市公司投资价值／179

10.1 中国房地产上市公司资本结构现状／179

10.1.1 资产负债率偏高，蕴藏风险大／179

10.1.2 流动负债比重过大，存货激增／181

10.1.3 融资力度逐渐加强，渠道单一／182

10.2 资本结构影响房地产上市公司投资价值的机理分析／184

10.2.1 资本比例结构影响房地产上市公司投资价值的机理／184

10.2.2 资本所有者结构影响房地产上市公司投资价值的机理／185

10.2.3 资本期限结构影响房地产上市公司投资价值的机理／187

10.3 资本结构对房地产上市公司投资价值的影响分析／。188

10.3.1 模型设定与变量选取／188

10.3.2 数据来源与描述性分析／191

10.3.3 资本比例结构对房地产上市公司投资价值的影响分析／193

10.3.4 资本所有者结构对中国房地产上市公司投资价值的影响分析／19(

10.3.5 资本期限结构对中国房地产上市公司投资价值的影响分析／197

10.4 提升房地产上市公司投资价值的资本结构策略／199

10.4.1 保持合理负债水平：抑制上涨，稳中求降／199

10.4.2 拓展企业融资渠道：齐头并进，多元发展／200

10.4.3 提高内源融资比例：注重积累，有备无患／200

第十一章 公司治理与房地产上市公司投资价值／201

11.1 中国房地产上市公司治理概况／201

11.1.1 房地产上市公司股权结构的演变及特征／202

11.1.2 房地产上市公司董事会的演变及特征／204

11.1.3 房地产上市公司管理层的演变及特征／206

11.2 公司治理影响房地产上市公司投资价值的机理分析／208

11.2.1 股权结构影响房地产上市公司投资价值的机理／208

11.2.2 董事会影响房地产上市公司投资价值的机理／210

11.2.3 高管人员影响房地产上市公司投资价值的机理／211

11.3 公司治理对房地产上市公司投资价值的影响分析／212

11.3.1 模型设定与变量选取／212

11.3.2 股权结构对房地产上市公司投资价值的影响分析／213

11.3.3 董事会对房地产上市公司投资价值的影响分析／217

11.3.4 高管人员对房地产上市公司投资价值的影响分析／220

11.4 提升房地产上市公司投资价值的公司治理启示／222

11.4.1 促进股权结构多元化，保持股权适度集中／223

11.4.2 提升董事会工作效率，提高董事持股比例／223

11.4.3 优化管理层培养体制，完善高管激励制度／223

后记／225

施建刚编著的《中国房地产白皮书(中国房地产上市公司投资价值研究报告2012-2013)(精)》将以房地产上市公司投资价值为主题，通过对上市房企投资价值的研判，以及对其决定因素、影响关系等的系统分析，以期科学把握、准确判断房地产上市公司的发展规律和投资价值，并以此为切入点探明我国房地产行业、市场的运行特征及其对上市房企投资价值的影响关系。本期白皮书探讨的投资价值主要指房地产上市公司在证券市场上对于股票投资者的价值估计，是在价值投资理念的指导下，投资者针对公司的经营业绩、财务状况、盈利能力、行业前景等一切有关于公司持续成长能力或核心竞争力的因素进行科学、系统评估后，结合公司股票在证券市场的价格水平、波动特征等，对购买该公司股票预期获得收益的判断。《中国房地产白皮书(中国房地产上市公司投资价值研究报告2012-2013)(精)》以房地产上市公司投资价值为主题，通过对上市房企投资价值的研判，以及对其决定因素、影响关系等的系统分析，以科学把握、准确判断房地产上市公司的发展规律和投资价值，并以此为切入点探明我国房地产行业、房地产市场乃至国民经济的运行特征，及其对上市房企投资价值的影响关系。有助于读者系统了解房地产企业的发展规律及其投资价值的分析框架，其研究结论对于投资者选股决策、企业优化治理、政府相关政策制定都具有重要的参考价值。该书分为总报告和专题报告两个主要部分，其中专题报告由宏观篇、行业篇与公司篇三部分组成。 《中国房地产白皮书(中国房地产上市公司投资价值研究报告2012-2013)(精)》由施建刚编著。