明明白白买房子

"宏观政策篇

市场态势

1．房地产一、二级市场是如何划分的?

2．宏观调控政策对购房将会产生什么影响?

3．中小户型住宅是未来市场的主流吗?

4．经济适用住房未来的发展趋势是什么?

5．怎样看待房价?

6．影响房产增值潜力的因素有哪些?

新政解读

7．什么是限价商品房?

8．目前允许个人集资建房吗?

9．如何正确理解套型建筑面积90平方米的规定?

10．现行政策对征收营业税是如何规定的?

11．土地使用权期限届满后如何续期?

12．当前如何缴纳个人所得税?

基本概念篇

房屋类型

13．目前市场上可以购买的房屋类型有哪几种?

14．经济适用住房与商品房有哪些区别?

15．现房、准现房和期房有什么不同?

16．跃层住宅和复式房屋是一样的吗?

权属证书

17．房地产登记有哪几种?

18．大产权和小产权指的是什么?

19．商品房预售中的五证包括哪些?

20．认购书的性质是什么?

21．什么是《住宅质量保证书》?

22．《住宅使用说明书》有什么作用?

价格费用

23．定金、订金和预付款是一回事吗?

24．如何区分房产广告中的房屋基价、起价和均价?

25．房改房中的成本价、标准价指的是什么?

26．成本价与标准价有什么区别?

面积套型

27．什么是住宅套型?

28．建筑面积、使用面积、公摊面积如何区分?

29．套内建筑面积、套型建筑面积一样么?

30．飘窗、空调室外机位、空中花园如何计算面积?

31．什么是绿地?

32．小区绿化率、绿化覆盖率和绿地率是一个概念吗?

一级市场篇

订立合同

33．怎样选择一个良好的居住小区?

34．内部认购安全吗?

35．签订认购书是不是买房的必经程序?

36．商品房预售为什么要实行许可证制度?

37．没有取得销售许可证的开发商能收定金吗?

38．商品房买卖合同范本能修改吗?

39．商品房买卖合同是否一定要登记备案?

40．怎样签订一份好的补充协议?41．补充协议和正式合同有矛盾怎么办?

按揭贷款

42．商业贷款的基本流程有哪些?

43．办理公积金贷款购房难在哪?

44．个人购房是否可以同时申请公积金贷款和商业贷款?

45．提前还贷需要办理哪些手续?

46．购房者如何选择等额本金还款或等额本息还款?

47．购买商品房贷款投保是强制性的吗?

48．物业公司有权代收契税和公共维修基金吗?

办理权属

49．办理房屋权属证书的法律意义在哪里?

50．个人不办理产权证有没有风险?

51．产权证必须由开发商统一办理吗?

52．不办理国有土地使用证对房屋权益有影响吗?

53．城市居民能购买集体土地上的“乡产权房”吗?

物业管理

54．业主有权选择物业管理公司吗?

55．开发商有权出售屋顶花园吗?

56．购房者有权自行封闭阳台吗?

57．小区公用部位收益归谁?

58．空置房还需要缴纳物业费吗?

59．物业管理公司可以对公共设施进行改变、经营吗?

二级市场篇

交易方式

60．经济适用房如何上市交易?

61．房改房上市交易都有什么限制?

62．什么是房屋置换?

63．哪些房屋不可以进入二级市场?

64．公房使用权能够进行交易吗?

65．房地产市场上都有哪些避税的交易方式?

66．以租代售、先公证后过户、假赠与等避税方法有什么样的风险?

交易主体

67．如何辨别正规中介公司?

68．中介公司的代理合同、居间合同、行纪合同有什么差别?

69．如何排除承租人的优先购买权?

70．签订二手房买卖合同应该注意哪些内容?

71．二手房买卖中如何顺利迁移户口?

交易程序

72．所有的二手房交易都要进行评估吗?

73．征税时卖方的购房起始时间如何计算?

74．如何办理转按揭?

75．怎么办理转按揭贷款手续?

76．“转按揭”时需要注意些什么?

纠纷处理篇

诉讼管辖

77．如何区分房屋买卖纠纷处理的仲裁和诉讼?

78．法院的诉讼管辖是怎么回事?

79．房屋买卖纠纷应该由哪个法院管辖?

80．房屋买卖纠纷中的诉讼费如何计算?

合同效力81．没有预售许可证的商品房预售合同是否有效?

82．未经过备案的预售合同是否一定无效?

83．商品房销售广告和宣传资料有法律效力吗?

84．什么样的销售广告可以成为合同内容?

85．一房二卖如何处理?

86．什么情况下可以主张已办理登记的一房二卖合同无效?

解除合同

87．购房者在哪些情况下有权退房?

88．买房人可以退掉开发商逾期交付的房屋吗?

89．交付的房屋出现质量问题能否退房?

90．商品房买卖中出现面积误差怎么办?

91．无法及时办证的情形有哪些?

92．交钥匙等于交房吗?

93．买房人在无法办证的情况下能要求解除合同吗?

94．如何解除购房合同?

违约责任

95．房屋出现质量问题应该找谁修理?

96．合同签订后房屋转让前发生失火等损失由谁来承担?

97．买房人在退房后还需承担贷款利息损失吗?

98．买房人能否因为开发商违约而拒付房贷?

99．买房人逾期付款有什么法律后果?

100．延期办证的责任一定由开发商承担吗?

附：相关政策法律法规

中华人民共和国城市房地产管理法

(中华人民共和国第八届全国人大常委会第八次会议通过1994．年7月5日公布自1995年1月1日起施行)

建设部国家发展改革委国土资源部人民银行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知

(建住房[2004]77号)

经济适用住房管理办法

国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知

(2005年3月26日)

建设部发展改革委财政部国土资源部人民银行

税务总局银监会关于做好稳定住房价格工作的意见

(2005年4月30日)

国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》

(国办发[2005]26号)

关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门(关于做好稳定住房价格工作意见的通知)》的通知

(建住房电[2005]33号)

国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知

(国税发[2005]89号)

国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》的通知

(国办发[2006]37号)

关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见居者有其室是每一位普通百姓的愿望。但如何选择一套称心如意的房子?如何看待当前房价?现在是不是买房的好时机?未来住房的发展趋势是什么?买房时遇到争议怎么办?这一系列问题都是我们在购房时无法回避的。商品房买卖政策性强，操作复杂，并非每一位普通百姓都能够正确理解和灵活掌握这些知识。因此编写一本简明实用、通俗易懂、解释权威的知识读物，作为随时可以翻阅的工具书，就有极强的现实意义。本书最大的特点是采用一问一答的形式，以法律法规和政策文件为依据，对商品房相关知识进行详尽解读。设问力求科学合理，内容全面，解答力求权威准确，通俗易懂，尽量少做法理阐述，少讲为什么，多做实证分析，多讲怎么做，使广大读者方便快捷地找到答案，并为百姓买卖商品房提供实实在在的指导，在合法权益受到侵害时找到救济的途径。本书问答部分共分五篇，共100问，囊括了国家宏观政策、商品房基本概念、一级和二级市场和买卖纠纷处理等五个方面内容，内容全面，文字简洁流畅，是一本非常实用的个人购房小百科全书。本书政策法规汇编部分收录了当前最新的房地产政策法规，便于读者查找最新的商品房买卖的宏观政策动态和相关规定。参与本书编写工作的主要是在房产方面具有较丰富办案经验的法官和长期从事土地和房地产实务工作的专业人员，编者力图使本书既能成为老百姓买卖商品房中学习基础知识和解决疑难问题的工具书，又可以作为相关人士探讨商品房管理政策的参考用书。本书涉及的部分宏观政策方面的解答，包括预测性分析，仅是编者个人观点，再加上编者水平有限，书中难免存在不足之处，欢迎批评指正。编者2007年1月"

　　居者有其室是每一位普通百姓的愿望。但如何选择一套称心如意的房子?如何看待当前房价?现在是不是买房的好时机?未来住房的发展趋势是什么?买房时遇到争议怎么办?本书采用一问一答的形式，以法律法规和政策文件为依据，对商品房相关知识进行详尽解读。设问力求科学合理，内容全面，解答力求权威准确，通俗易懂，尽量少做法理阐述，少讲为什么，多做实证分析，多讲怎么做，使广大读者方便快捷地找到答案，并为百姓买卖商品房提供实实在在的指导，在合法权益受到侵害时找到救济的途径。　　商品房买卖政策性强，操作复杂，并非每一位普通百姓都能够正确理解和灵活掌握这些知识，本书采用一问一答的形式，问答部分共分五篇，共100问，囊括了国家宏观政策、商品房基本概念、一级和二级市场和买卖纠纷处理等五个方面内容，内容全面，文字简洁流畅，是一本非常实用的个人购房小百科全书。本书政策法规汇编部分收录了当前最新的房地产政策法规，便于读者查找最新的商品房买卖的宏观政策动态和相关规定。