中国城市化进程中住房市场发展研究

内容摘要 i

ABSTRACT iii

目 录 i

第一章 绪论 1

第一节 选题背景与意义 1

一、研究背景 1

二、问题的提出 2

三、研究意义 3

第二节 研究内容和思路 5

一、研究内容 5

二、基本思路 6

三、研究方法 7

第三节 创新和不足 8

一、创新之处 8

二、本文的不足 9

第二章 文献综述 10

第一节 城市化与住房市场关系 10

一、城市化及城市化发展规律 10

二、城市化进程的动力机制 13

三、城市化与经济、人口的关系 16

四、城市化与住房市场关系 21

第二节 住房市场的供求及其区域特点 23

一、住房需求 23

二、住房供给 26

三、住房市场的供求 27

四、住房市场供求关系的区域特点 30

第三节 城市住房市场发展中的相关主要问题 31

一、低收入者的住房问题 31

二、住房市场的非均衡性问题 32

三、人与住房的关系问题 32

四、住房资源配置机制 33

五、住房保障体系 33

第三章 中国城市化与住房市场发展概述 35

第一节 中国城市化的发展历程 35

一、中国城市化的发展阶段 35

二、1993年以来中国城市化发展的特征 38

三、中国城市化区域分布分析 43

四、新型城市化的国家战略 45

第二节 中国住房市场发展状况 55

一、住房市场的发展阶段 55

二、1998年以来中国房地产业的发展 58

三、中国城市房地产市场发展特征 60

第三节 城市化进程对住房市场发展的动态影响 66

一、城市化进程与住房市场的相互关系 66

二、以往城市化对住房市场的影响分析 69

三、未来城市化对住房市场的影响 76

第四章 城市化进程中住房市场发展的理论模型 79

第一节 住房市场的供求关系分析 79

一、住房市场的供求均衡 79

二、供求变动的比较静态分析 81

三、供求变动的动态模型 83

第二节 城市住房供求关系的动态模型 86

一、理论基础与基本假设 86

二、基本因素及供求动态模型 88

三、城市化因素在模型中的动态变化 90

第三节 人口迁移与住房市场发展的关系模型 91

一、城市人口的增长模型 92

二、动态城市住宅模型 94

三、人口迁移对住房市场的影响 98

第五章 中国城市化与住房发展的实证研究 104

第一节 中国城市住房发展状况的分析 104

一、中国城市的整体概况 104

二、中国城市的分层体系 105

三、各层级城市的住房现状 106

第二节 中国城市住房市场发展评价 144

一、评价方法 144

二、指标体系 144

三、评价结果 148

第三节 中国城市化与住房发展的关联性检验 151

一、模型设计与变量选取 151

二、样本和数据来源 152

三、实证结果与分析 153

第六章 中国新一轮城市化进程中住房市场发展前景 157

第一节 未来十年城市化和住房需求测算 157

一、我国住房市场发展的推动力 157

二、未来十年的城镇化率和城镇常住人口测算 158

三、未来十年城镇常住人口人均住房建筑面积和户均套数测算 159

四、未来十年新增住房需求及结构测算 161

第二节 中国各层级城市住房市场未来发展的特点和预测 166

一、一线城市城镇化与住房发展预测 166

二、二线城市城镇化与住房发展预测 171

三、三线城市城镇化与住房发展预测 175

第三节 中国新一轮城市化进程中住房市场的展望 181

第七章 对策建议和主要结论 184

第一节 新一轮城市化下住房市场发展面临的主要问题 184

一、缺乏长效机制，简单粗暴、监管不力、朝令夕改成十年政策调控标签 184

二、一二线城市受困土地供应上限，部分三四线城市已透支未来发展空间 185

三、大量以房地产为核心推进的新城规划营造虚假繁荣 185

四、城市旧改取得一定成绩，但最近几年集中出现诸多矛盾 186

五、保障房长期缺位导致商品房成“独木桥”，短期内大跃进引发消化难题 186

六、房价不断上涨已成为干扰城市经济发展、城镇化推进、社会稳定的阻力 187

七、政府管控失当导致城市住房供应结构稳定性欠缺 188

第二节 促进住房市场健康发展的基本思路 189

一、宏观调控与微观管理 189

二、住房市场与住房保障 191

三、房价上涨与市场发展 192

四、人口迁移与市场发展 193

五、城市更新与市场发展 194

第三节 城市化进程中促进住房市场发展的政策建议 195

一、避免全国一刀切式政策调控，建议各地因地制宜进行调整 195

二、行业长效政策尽早出台，有计划地铺开房产税取代限购政策 196

三、完善全国性住房普查机制，促进城市间住房信息联网并公开 196

四、逐步尝试突破土地政策瓶颈，构建农用地、工业用地入市渠道 197

五、合理规划开发新城，重视旧城改造和拆迁安置工作 197

六、构建以保障房、限价房、商品房三位一体的社会住房供应体系 198

第四节 主要结论 199

参考文献 202

致谢 208

《中国城市化进程中住房市场发展研究》通过对城市化、住房需求和住房市场的定义和基本问题的界定、住房市场的供求、城市住房市场发展等主题的国内外研究成果进行系统梳理，系统阐述了过去几十年来我国城市化进程和房地产业的发展历程，构建了城市住房供求关系的动态模型，并将城市化因素在动态模型中对住房市场供求关系的影响进行分析。采用统计学方法，以我国286个地级以上城市的数据为依据，对我国住房发展前景进行评价，进而对新型城镇化背景下我国城市化率和城市住房发展的前景进行的前瞻性分析。