二手房买卖纠纷处理锦囊

No1.二手房买卖合同效力的问题

1.无产权证房屋买卖合同有效

2.未办房产过户手续，房屋买卖合同依然有效

3.网上签约具有法律效力

4.房屋买卖合同被确认无效的处理

5.非房屋产权人出售他人房屋，与第三人签订的合同的效力

6.签订合同后发现房屋被查封，可请求法院撤销合同、解除合同或者确认合同无效

7.办不下来房产证的房屋买卖合同的效力

8.买卖双方明知房屋是违章建筑仍进行买卖，所签合同无效

9.明知非产权人卖方，买受人有过错的要赔偿

10.一房两卖，两份合同的效力认定方法

11.对房屋地址重大误解，房屋买卖合同可撤销

12.已办房产证未办土地证转让房屋的效力

13.房屋买卖中的“阴阳合同”效力应如何认定

No2.二手房买卖违约金及定金的问题

14.购房合同解除后，违约方仍需承担违约责任

15.合同中约定定金，违约方适用定金罚则

16.违约金约定过高，违约方可以请求法院减少违约金

17.房价涨了，卖家不可以支付违约金来终止交易

18.二手房“逾期办证”能够追讨违约金

19.协议收回定金后无权要求双倍返还定金

20.名为定金协议实为买卖合同的认定

21.房价上涨，卖方违约，买方有权要回房屋涨价损失

22.放弃定金，未有约定，也不能不履行合同

23.买家反悔不买房，无权要求返还所交意向金

No3.二手房买卖价格及付款方式的问题

24.房价上涨，卖方反悔，房屋差价可以得到赔偿

25.二手房的价格是如何评估出来的

26.付款并实际占有使用，未办过户的问题

27.转按揭产生的房产交易纠纷

28.因未能成功申请贷款而不能如约交付房款，应负违约责任

29.付款时间约定不明时房款的支付时间

30.按揭办不成，购房合同的处理

31.办理按揭手续迟延，买方承担责任须分情况

No4.二手房买卖房屋登记及税费问题

32.银行的抵押权可以对抗购房人

33.为避税而故意做低价格的二手房买卖合同仍应当被履行

34.为避税签订的两份合同效力的认定

35.未依法登记领取权属证书的房屋转让合同的效力

36.房屋被人盗卖并过户，房主要回该房须符合法律规定

37.房屋赠与未过户，可以要回该房

38.签约后才知道房屋的实际面积，可以撤销房屋买卖合同的情形

No5.二手房买卖房屋中介服务法律问题

39.买卖房屋跳开“中介”要承担违约责任

40.中介公司提供虚假信息，应承担赔偿责任

41.中介“吃差价”，业主有权要回被吃差价

42.买卖双方解除合同，无权要求返还中介费

43.买卖合同未签成，中介公司无权要求买方支付违约金

44.中介居间不成，买方无权要求赔偿

45.业主“一房二卖”，中介公司无过错不应承担责任

46.中介公司擅自抬高房价，要承担赔偿责任

47.中介公司签订包销合同后反悔，中介要承担差价损失

No6.经济适用房交易中存在的问题

48.擅自转让经济适用房的，转让无效

49.未到上市交易期限的经济适用房不能买卖

50.借名购买经济适用房，借名者无权拥有该房屋

51.买卖经济适用房房号的行为无效

No7.农村房交易中存在的问题

52.城市居民购买农村宅基地房屋的买卖合同无效

53.宅基地上的房屋可以继承

54.农村村民之间可以转让私有住房

55.买卖农村宅基地房屋的效力

56.农村房屋买卖，不能卖给本村的非农村户口居民

57.购买“小产权房”存在法律风险

58.农村房屋买卖的效力

59.购买农村房屋并长期居住的，买卖合同效力认定

60.土地性质转变后房屋买卖协议的效力

61.城市居民购买“小产权房”被判无效，有权要求补偿其损失

62.农民进城后反悔所卖的农村住房的处理

No8.共同财产交易中存在的问题

63.共有的房屋，未经共有权人同意出售的，合同效力的认定

64.部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的处理

65.共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“同案并存”且都主张优先购买的处理

66.夫妻一方未在购房协议书上签字，合同效力的认定

67.夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同的效力

68.妻子单方卖房收定金丈夫不同意的责任承担

69.情侣共同购房后分手，房屋共有

70.丈夫婚前买房夫妻共同还贷，房屋产权的归属

71.婚姻中的房屋买卖要分清楚个人财产与共同财产

72.离婚后前妻卖房，合同的效力认定

73.离婚分割房产后，房子升值一般不能要求重新分割

74.夫妻一方设置房屋抵押，抵押合同的效力

75.夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，买受人可以构成善意取得

No9.二手房买卖中是否能够如此合理避税的问题

76.先签合同几年后再过户虽有可能避税，但存在风险

77.先公证后过户虽有可能避税，但存在风险

78.假“赠与”，实“买卖”虽有可能避税，但存在风险

79.将购房款拆成装修款做低合同价不能够合理避税

80.夫妻假离婚虽可能避税，但存在风险

81.用阴阳合同做低合同价不能合理避税

82.以未成年子女名义购房目前可避税，但须谨慎

83.典当抵押不能合理避税

No10.二手房买卖中常见的民事欺诈问题

84.避免二手房合同出现问题的方法

85.避免二手房出现质量问题的方法

86.避免二手房产权状况出现问题的方法

87.避免二手房面积出现问题的方法

88.避免出现买卖合同条款简单化问题的方法

89.避免出现模糊付款方式问题的方法

90.避免交房时间出现问题的方法

91.约定违约条款，防止被违约

92.签订购房合同，避免代理过期

93.签订合同，避免霸王条款的方法

94.避免被吃定金的方法

95.避免被中介的“全包价”欺骗的方法

96.不要进行个人现金收房，慎重选择代理中介公司

97.尽量避免授权独家代理出售

98.谨防中介公司为成交故意隐瞒事实

99.谨防中介公司工作人员冒充房东办理过户

100.谨防擅自挪用房款投资

101.谨防中介不让买卖双方见面以赚差价

No11.二手房买卖中的刑事犯罪问题

102.因一房多售构成合同诈骗罪的情形

103.谨防以办理买卖回迁房的方式的合同诈骗

104.谨防假扮购房人骗购的合同诈骗

105.购买二手房后房子出现质量问题该找谁

106.谨防私卖夫妻房产行骗

107.谨防利用承租的房屋骗走定金或房款

108.谨防假冒中介公司诈骗

109.谨防真中介公司诈骗

110.谨防制作假证件诈骗卖房

111.谨防截留购房保障金诈骗

112.谨防中介公司工作人员收款后逃跑

No12.二手房买卖中存在的其他问题

113.合同签订后，买方以卖方未告知房屋里死过人的事实主张解除合同，获得法院支持

114.儿子卖父亲房，因征收房价上涨父亲反悔，房屋买卖合同的效力如何认定

115.接受赠与房屋只进行公证，没有过户，赠与房屋协议的效力

116.善意购房人买房的效力

117.政策变化不能作为不卖房的理由

118.未经承租人同意共同居住人无权购买公有住房

119.不在公有住房实际居住无优先购买权

120.代签名公有住房买卖合同的效力

121.借用他人名义购房风险大

122.房改房的纠纷

123.买房预付款可以退，但不能像定金双倍返还

附录

中华人民共和国合同法（节选）

中华人民共和国民法通则（节选）

中华人民共和国城市房地产管理法（节选）

中华人民共和国物权法（节选）

中华人民共和国担保法（节选）

中华人民共和国婚姻法（节选）

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）（节选）

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（节选）

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（节选）

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（节选）

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节选）

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（节选）

国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知

国务院关于深化改革严格土地管理的决定

最高人民法院关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的知（节选）

建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知

国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（节选）

房地产经纪管理办法

常用合同样本

1.二手房买卖合同（正式版）

2.二手房买卖合同（简明版）

3.房屋买卖居间合同

4.抵押贷款合同

5.委托代理协议

“以案说法纠纷处理锦囊系列”丛书主要具有以下特点：1.问题典型。本书从老百姓的生活出发，精心选择案例。每个案例提炼出问题作为标题，使读者查阅寻找问题一目了然。　　2.解答深入。本书的专家解答部分不仅告诉当事人怎么办，还讲述了为什么，通过解答一类问题，达到举一反三的效果。　　3.体例合理。每个案例后面都有专家提示，附录部分有相关法律法规，针对具体侵权行为，解答部分还列明了损害赔偿计算公式，读者可以直观借鉴。　　4.内容全面。本套丛书涉及医疗、物业、工伤、继承、道路交通、婚姻家庭、房屋拆迁、劳动就业等热点领域的纠纷，与民生息息相关。本次修改主要体现在以下几个方面：1.根据2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、2011年8月9日公布的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》等新的法律法规对原稿中的相关内容进行了修订。2.根据市场反馈的信息和意见，补充了二手房价格评估、中介服务、按揭贷款购房、购买政策性住房等相关问题。3.对上一版图书中存在的错误或表述不准确、不清晰的地方进行了修改、润色，删繁就简，进一步提高了书稿内容的质量。