宅基地价值化

第一章 绪论

一、城中村研究回顾

1．城中村的概念

2．城中村的类型划分

3．城中村的发展阶段

4．城中村的形成原因

5．城中村改造的主要模式

6．城中村研究的历史脉络

7．城中村的分类研究

8．深圳、天津、广州科学城的城中村问题研究

9．城中村研究文献的特点

二、研究对象与问题

1．研究对象

2．研究问题

三、研究目的与意义

四、研究视角

第二章 新城中村建设对城市发展的负面影响

一、义乌新城中村建设历程

1．义乌新城中村建设

2．推动义乌城中村改造的动力

二、义乌新城中村的现状特征

1．村落关系依然存在

2．村民宅基地仍是集体土地

3．村民市民化的困惑

4．杂乱无序的利用

5．建筑形式千篇一律

6．公共设施配套和绿化建设缺乏

三、新城中村给城市发展带来的负面影响

1．影响城市规划的功能布局和功能结构

2．影响城市资源的优化配置

3．影响城市品质的提升

4．影响城市化的进程

第三章 新城中村存在问题的深层次原因分析

一、宅基地制度

1．宅基地政策在城中村改造中的延续

2．宅基地集体所有的属性

3．宅基地所有权主体模糊

4．宅基地安置直接导致村庄建设用地的增加

二、义乌新城中村建设相关技术政策和规定

1．《义乌市旧村改造暂行办法》（1999）

2．（（义乌市旧村改造暂行办法》（2001）

3．《义乌市新农村住房建设实施办法》

4．《义乌市城乡新社区建设实施办法》

三、高度发达的商业经济的驱动

1．商业经济推动专业街的改造模式

2．专业街导致村内及城市整体功能混乱

3．专业街的引入导致村民对垂直房的偏爱

四、村民对土地的高度依赖

1．土地崇拜是村民喜欢垂直房的情感原因

2．村民对土地价值认识的误区是喜欢垂直房的经济原因

五、现有“创新”模式的适应性分析

1．“高低”结合模式

2．“工业、居住”结合模式

第四章 创新城中村改造模式的理论研究

一、城中村宅基地产权理论

1．宅基地使用权集体属性的法律产权的缘起及特征

2．宅基地使用权权能的分析

3．新城中村宅基地使用权低效经营的表现形式

4．释放宅基地产权的可行性

5．释放宅基地产权的必要性

二、城中村宅基地地租分析

1．地租的概念

2．古典经济学的地租理论回顾

3．新古典经济学的地租理论回顾

4．马克思的地租理论回顾

5．城市地租理论回顾

三、城中村区位分析

1．区位的概念

2．区位理论

四、城市地租与区位的关系

五、运用城市地租和区位理论分析新城中村宅基地地租的前提

六、新城中村宅基地地租构成及收益主体分析

1．新城中村宅基地的绝对地租

2．新城中村宅基地的级差地租I

3．新城中村宅基地的级差地租Ⅱ

4．新城中村宅基地垄断地租

5．创新模式的新城中村宅基地地租的分配

七、城中村住房与报酬资本化分析

1．报酬资本化理论

2．地产价格

3．房产价格的概念

4．房地产价格及特点

5．村民对住房低效利用的无奈

第五章 城中村改造创新路径探讨

一、新城中村宅基地产权释放

1．宅基地产权的分类释放

二、运用地租理论，创新新城中村改造方式

1．明晰新城中村宅基地的收益主体，创新改造方式

2．城中村改造与城市化同步推进的实施路径

三、运用区位理论，提高城市综合经营效益

四、运用报酬资本化理论，剖析村民住房的价值与收益的关系

1．运用收益法比较村民住房与城市居住小区的价值

2．运用收益法理论提高村民对住房价值的认识

五、宅基地价值化城中村改造模式相关利益体分析

1．宅基地价值化城中村改造模式村民利益的表现形式

2．宅基地价值化城中村改造模式城市利益的表现形式

六、宅基地价值化城中村改造模式的政策及组织保障

1．宅基地价值化城中村改造模式的政策保障

2．宅基地价值化城中村改造模式的组织保障

第六章 义乌经济开发区城中村实证研究

一、义乌经济开发区概况

1．基本情况

2．开发区开发建设的基本特点

3．开发区的定位和发展方向

二、义乌经济开发区城中村的分布及改造情况

1．城中村基本情况及分布特点

2．新城中村建设情况

……

结语

参考文献

附录 城中村改造研究调查问卷

后记

长期以来，城中村改造既是政府的难题，又是学界争论的焦点。围绕城中村改造的征地、拆迁、安置，围绕城中村与城市的关系、城中村居民的命运、城中村改造看得见的巨大利益，不同的利益体、不同的利益诉求展开了艰难博弈，矛盾甚至冲突层出不穷。
城中村的拆迁、安置、改造，直接涉及数以千万计城中村村民的利益，同时涉及居住在城中村的外来务工者的利益；城中村的改造，又直接影响城市的生态环境、资源的集约与节约利用，影响城市的整体形象和运行效率，城中村居民的市民化，则是城市化是否成功的决定性标准。城中村问题早已不是拆迁安置的概念所能概括，更不是单靠技术手段所能解决，牵一发而动全身。
《宅基地价值化：一个义乌样本的观察与思考》从城中村改造过程中各方矛盾、争论的现象，深入到矛盾与争论的焦点——宅基地，综合运用产权理论、地租理论、区位理论和报酬资本化理论，对宅基地产权权能的释放、城中村住房收益来源、城中村住房与城市规划的关系、城中村住房收益与房地产价值的关系进行了分析，探究原处于农村空间的农居宅基地，在进入城市后，为什么会升值，在什么因素作用下实现了升值？在分清各方对宅基地升值的贡献后，宅基地升值这块“蛋糕”到底该怎么切的难题，自然迎刃而解了。宅基地作为土地，当然不能切块分割，但是，将其价值化以后，各方利益的分割就会变得非常方便。
城中村宅基地的问题，是城乡二元体制留给我们的一个改革课题，在市场经济条件下，应该探索用市场化手段寻找解决的途径。《宅基地价值化：一个义乌样本的观察与思考》通过大量事实与计算证实，城中村宅基地价值化，不仅对城市有利，同时也会造福城中村居民。通过宅基地价值化，我们可以期望的，是社会、城市与城中村居民三者利益的最大化。