房地产合同管理

第一章 房地产合同法律基础 1

第一节 民事法律关系 1

一、民事法律关系概述 1

二、民事法律关系的产生及变更 4

三、民事法律行为的成立要件 6

四、代理制度 8

五、诉讼时效 12

第二节 债权和物权制度 17

一、债权制度 17

二、物权制度 23

三、物权与债权的比较 27

第三节 合同及合同管理概述 28

一、合同含义 29

二、合同原则 29

三、合同类型 33

四、合同的相对性 35

本章小结 36

思考题 37

第二章 房地产合同的订立 38

第一节 合同订立的一般程序 38

一、合同的订立 38

二、要约及要约邀请 39

三、承诺 42

四、要约变更 44

第二节 房地产项目招标 44

一、招标方式 44

二、招标程序及内容 46

三、资格预审 48

四、开标、评标和定标 49

第三节 合同主体及条款分析 52

一、房地产合同主体 52

二、合同成立的一般条款 53

三、格式合同 55

四、房地产合同中的格式条款及其责任认定 57

第四节 合同的效力 58

一、合同的成立与生效 58

二、无效合同 60

三、可变更与可撤销合同 61

四、效力待定合同 63

五、附条件与附期限合同 65

本章小结 66

思考题 66

第三章 房地产合同的履行 68

第一节 合同履行的一般原则 68

一、全面履行原则 68

二、实际履行原则 69

三、情势变更原则 70

四、诚实信用原则 71

五、协作履行原则 72

第二节 合同履行的特殊规定 73

一、合同履行抗辩权规则 73

二、向第三人履行或者第三人代为履行规则 78

三、提前履行与部分履行规则 81

第三节 合同漏洞及其救济 82

一、合同漏洞概述 82

二、合同漏洞的解释 84

三、合同漏洞补救应注意的问题及其解决方法 84

四、合同漏洞的法律救济 85

第四节 合同保全与担保 85

一、合同保全制度概述 86

二、代位权 87

三、撤销权 90

四、合同的担保 93

本章小结 96

思考题 96

第四章 房地产合同的责任 100

第一节 合同的变更和转让 100

一、合同的变更 100

二、合同的转让 103

第二节 合同的权利义务终止 108

一、合同的权利义务终止的概念 108

二、合同的权利义务终止的情形 108

三、后合同义务 111

第三节 合同的违约及其责任承担 112

一、违约责任的概念及特点 113

二、违约责任的原则 114

三、违约责任的承担要件 115

四、违约责任的承担方式 116

五、“三金”的适用关系 120

第四节 违约责任的免除 122

一、违约行为的分类 122

二、预期违约 123

三、违约责任的免除 124

第五节 合同纠纷及其处理 127

一、房地产合同纠纷的类型 127

二、合同纠纷的处理办法 130

本章小结 138

思考题 139

第五章 房地产合同体系 141

第一节 房地产合同体系概述 141

一、合同体系的决定因素 141

二、房地产开发涉及的主要合同体系 142

三、特殊的合同关系形式 146

第二节 国有土地使用权合同 146

一、国有土地使用权出让 146

二、国有土地使用权出让合同 148

三、国有土地使用权转让 153

第三节 城市房屋拆迁合同 155

一、拆迁概述 155

二、拆迁补偿安置 158

第四节 勘察设计施工监理合同 161

一、工程勘察设计合同 162

二、工程施工合同 166

三、建设工程监理合同 183

第五节 房地产开发涉及的其他合同 187

一、工程物资采购合同 187

二、承揽合同 192

三、工程保险合同 193

四、工程借款合同 195

本章小结 196

思考题 196

第六章 房地产合同策划 198

第一节 业主的合同策划 198

一、合同策划概述 198

二、合同策划的流程 200

三、业主的总体合同策划 200

第二节 合同类型及选择 207

一、合同类型 208

二、合同的本质 211

三、合同条件的选择 212

第三节 合同风险策划 213

一、风险概述 213

二、合同风险管理 216

三、合同体系的协调 221

第四节 合同解释及合同分析 223

一、合同解释 223

二、合同分析 235

本章小结 251

思考题 251

第七章 房地产合同控制 252

第一节 房地产合同管理 252

一、房地产合同管理概述 252

二、合同管理的任务 253

三、合同管理的主要工作 254

第二节 房地产合同变更 263

一、合同变更概述 264

二、合同变更范围和程序 266

三、工程变更责任分析 269

第三节 优先受偿权与开发策略 273

一、优先受偿权概述 273

二、优先受偿权的适用范围 275

三、优先受偿权的适用条件 276

四、优先受偿权的受偿范围 279

五、优先受偿权的实现程序 281

六、优先受偿权与其他权利的竞合 282

第四节 房地产开发中的阴阳合同 285

一、阴阳合同的含义 286

二、阴阳合同的表现形式 286

三、阴阳合同的社会危害性 287

四、阴阳合同的法律效力 289

五、“阴合同”的消除策略 289

本章小结 295

思考题 296

第八章 房地产合同索赔 297

第一节 合同索赔概述 297

一、索赔概述 297

二、索赔管理 302

三、反索赔 306

第二节 合同索赔的程序和方法 308

一、索赔的程序 308

二、索赔的方法 313

三、索赔策略 320

第三节 索赔争议的解决 322

一、承包商对索赔处理的态度 322

二、索赔争端的解决程序 323

三、争端解决的新机制 323

第四节 索赔案例分析 325

本章小结 331

思考题 332

第九章 新版FIDIC合同条件 333

第一节 新版FIDIC合同简介 333

一、FIDIC合同条件的特点 334

二、FIDIC合同条件的构成体系 336

三、应用FIDIC合同条件的注意问题 338

第二节 FIDIC《施工合同条件》 341

一、一般规定 341

二、业主 345

三、工程师 346

四、承包商 347

五、指定分包商 352

六、职员和劳工 352

七、工程设备、材料和工艺 353

八、工程开工、延误和暂停 355

九、竣工检验 356

十、业主的接收 357

十一、缺陷责任 358

十二、测量和估价 359

十三、变更与调整 360

十四、合同价格和支付 361

十五、业主提出终止 365

十六、承包商提出暂停或停止 366

十七、风险和责任 367

十八、保险 369

十九、不可抗力 371

二十、索赔、争端和仲裁 372

第三节 国际工程其他合同条件分析 375

一、NEC合同条件 375

二、JCT合同条件 380

三、AIA系列合同条件 382

本章小结 384

思考题 385

第十章 房地产合同的发展趋势 386

第一节 合同的法律适用 386

一、法律适用概述 386

二、合同的法律适用 388

三、房地产合同的法律适用 390

第二节 合同管理的经济学分析 396

一、采用格式合同的经济学分析 396

二、合同履行不力的经济学分析 400

第三节 合同博弈分析 402

一、博弈论概述 402

二、博弈论与合同管理 402

三、博弈下的工程合同管理 407

第四节 工程合同的执行力 408

一、执行力概述 408

二、工程合同执行中存在的问题 409

三、工程合同执行力提升对策 410

本章小结 412

思考题 413

参考文献 414

本书剖析了房地产合同管理中存在的矛盾和问题，归纳和提炼了成功项目的合同运作模式，系统地介绍了房地产合同的基本理论、基本方法和操作技巧。全书分为十章：第一至四章从房地产合同法律基础入手，分析了合同订立、合同履行、合同责任等基础理论；第五至八章结合工程实际，从合同体系构建、合同策划、合同控制、合同索赔等方面剖析了合同管理的方法和技巧，第九章分析了新版FIDIC合同的相关知识，为国际工程的拓展提供法律支持；第十章系统分析了房地产合同管理的发展趋势。本书可作为工程管理、房地产开发与经营、土地资源管理、国际工程管理、工程造价、项目管理、建筑管理专业教材使用，也可作为房地产从业人员及房地产估价师、房地产策划师等资格考试的参考用书。

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