房地产

感言（代序）／001

序／001

导言／001

1.买房子到底买什么？能够买什么？／013

2.房子很旧了，房价为什么不断上涨？／031

3.地价太高是“人多地少”造成的？／043

4.招拍挂“人为”抬高了地价？造成天价频出？／063

5.房价太高是“供不应求”造成的？／079

6.地价决定房价，还是房价决定地价？／099

7.市区、近郊和远郊321的比价是不是合理？／117

8.开发商的垄断暴利从何而来？／137

9.什么是房地产泡沫？房价太高就是泡沫？／155

10.什么是房地产的拐点？什么导致拐点的出现？／185

11.找市长？找市场？“夹心层”如何解决住房？／211

12.地段指什么？地段与买房子有什么关系？／237

13.中国的房价是不是比美国的贵？／253

前言

近几年来，许多人对京沪等地频频上升的房价感到不解，于是，各种各样说法纷至沓来。房地产开发商、房地产受众、房地产金融以及政府等方面，由于各自的地位与利益的差别，都对房地产价格发展态势作出了自己的判断。在这个过程中，俞坚的《房地产：第三层空间》一书，有其理论上的独到性。书中把买房的空间分成为私室、公地与社会空间三个层次；特别是在上海、北京、深圳等大城市的房地产，第三空间在房地产的价格占首要部分。这就解释了大城市CBD及其临近地区，为什么房地产价格一直居高不下，买房主要是买第三层空间的基本道理。此论述符合马克思的级差地租理论，但又使级差地租理论获得了充分的展开。这是书稿的一个最大特点。

该书的另一特点，是理论的阐述通过对一系列现实问题的关注展开。从买房子到底是买什么、房子旧了房价为什么依然上涨、地价太高是不是因地少人多而起、地价与房价究竟谁决定谁，一直到中国房价是不是比美国的贵等，作者归纳的这十三大问题，都是社会所感兴趣的问题。作者对这些问题都作出了有论有实的解释与回答。

该书的作者是一位学人，但又不是一个全职的学人，可也正是这亦商亦学或者说类似“儒商”的角色，造就了其对房地产市场的独特视角。他是在美国与中国从业与为居住而买房的实践中，感受到了房地产市场特别是其价格的运行特点及其规律性，此书也就由此而生。

书的作者是我原来的一位同事，近日示我此稿，特写出以上几点感受。

上海市经济学会会长

上海社会科学院研究员、博导袁恩桢

　　买房子到底买什么？能够买什么？房子很旧了，房价为什么不断上涨？地价太高是“人多地少”造成的？招拍挂“人为”抬高了地价？造成天价频出？房价太高是“供不应求”造成的？地价决定房价？还是房价决定地价？市区、近郊和远郊321的比价是不是合理？……本书以流畅的文笔，从社会实践中把握房地产运营的关键环节；以理性的思考，从时空结合中探索房地产市场的运行规律，造就了其对房地产市场的独特视角。　　本书有其理论上的独到性。书中把买房的空间分成为私室、公地与社会空间三个层次；特别是在上海、北京、深圳等大城市的房地产，第三空间在房地产的价格占首要部分。这就解释了大城市CBD及其临近地区，为什么房地产价格一直居高不下，买房主要是买第三层空间的基本道理。此论述符合马克思的级差地租理论，但又使级差地租理论获得了充分的展开。这是书稿的一个最大特点。　　该书的另一特点，是理论的阐述通过对一系列现实问题的关注展开。从买房子到底是买什么、房子旧了房价为什么依然上涨、地价太高是不是因地少人多而起、地价与房价究竟谁决定谁，一直到中国房价是不是比美国的贵等，作者归纳的这十三大问题，都是社会所感兴趣的问题。作者对这些问题都作出了有论有实的解释与回答。【作者简介】　　俞坚，19781982年，复旦大学经济系经济专业学士学位；19821986年，上海社会科学院经济研究所宏观经济理论室研究人员；19861987年，英国牛津大学中国经济问题研究中心访问学者；19871990年，美国康乃尔大学经济学博士学位候选人；19901994年，美国哥伦比亚大学美中艺术交流中心主任助理；19942003年，美国道琼斯公司中国经济问题顾问，道琼斯电视集团／美国哥伦比亚广播公司（CNBC）财经电视节目主编、制片人，上海电视台《世界财经纵横））栏目联席制片人；20002004年，每一中国有限公司董事创始人。1987年起，上海和纽约两地居住。