房屋租赁操作实务

第一部分 房屋租赁当事人

实务问答

1.何谓房屋租赁以及房屋租赁作为一种民事法律行为应当具有哪些方面的内容？

2.在房屋租赁关系中，房屋租赁主要有哪几种形式？

3.在房屋租赁关系中，哪些房屋可以用于出租？在哪些情况下，应视为房屋租赁的行为？

4.在房屋租赁过程中，出租人出租房屋时应当具备哪些条件以及哪些房屋不得出租？

5.房屋出租人在出租房屋时，寻找承租人的常见渠道和方式有哪些？

6.出租人在出租房屋时，应当缴纳哪些税费以及如何办理纳税手续？

7.在房屋租赁过程中，出租人未取得房屋产权证的房屋是否可以出租？8.出租人在出租房屋时，租房的承租人通常是哪些人群？

9.出租人在出租房屋时，可以通过哪些方面洽谈选择更合适的房屋承租人？

10.在房屋租赁关系存续期间，出租人对租赁物负有哪些维修义务？

11.在房屋租赁关系中，出租人对租赁物承担哪些瑕疵担保责任？

12.在房屋租赁关系中，出租人有哪些主要权利和义务？

13.在房屋租赁关系中，承租人有哪些主要权利和义务？

14.房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应当履行哪些义务？

15.房屋承租人如何才能租到合适的房子？

16.房屋承租人在签订租赁合同前看房时，应当注意哪些问题？

17.在房屋租赁过程中，承租人应当了解出租房屋哪些权利状态？

18.承租人在租房过程中如何杀价？

19.承租人在承租房屋时，应当如何辨别真假出租人？

20.房屋承租人在承租房屋时，怎样识别真假房屋权属证书？

21.房屋出租人在出租房屋前，应当办理哪些法律手续？

22.出租人在出租房屋时，怎样装修才算合适？

23.在房屋租赁过程中，住宅用房和经营性房屋的租赁有何不同？

24.在房屋租赁过程中，我国法律法规对租赁房屋的流程是如何规定的？

25.出租房屋如遇拆迁应当如何安置？

26.房屋租赁当事人违反房屋租赁法律法规，应当如何追究法律责任？

案例现场

1.房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，是否可以认定为该房屋由承租人委托购买？

2.在房屋租赁期间，夫妻离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有？

3.出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出卖，承租人是否仍享有房屋承租权？

第二部分 房屋租赁合同与登记备案

实务问答

1.何谓房屋租赁合同以及房屋租赁合同具有哪些方面的特征？2.在房屋租赁关系中，房屋租赁合同通常具备哪些主要条款？

3.房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时，如何审查房屋租赁合同当事人的主体资格？

4.房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时，是否必须要以书面的形式订立？

5.房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同时，应当准备哪些证件？

6.房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时，应当注意哪些事项？

7.房屋租赁合同签订后，如何审查房屋租赁合同是否具有相应的法律效力？

8.在房屋租赁关系存续期间，租赁双方当事人是否可以变更或解除房屋租赁合同？

9.在哪些情形下，出租人或承租人可以解除房屋租赁合同以及房屋租赁合同解除后产生何种法律效果？

10.在哪些情况下，房屋租赁合同的当事人可以终止房屋租赁合同？

11.在房屋租赁期限内，房屋出租当事人变更或者死亡的，应当如何处理？

12.房屋租赁双方当事人是否可以订立无限期的房屋租赁合同以及法律对不定期房屋租赁合同有什么特殊规定？

13.在房屋租赁合同中，如何约定房屋的租金以及对于租金以外的其他费用的负担应当如何约定？

14.在房屋租赁合同中，租赁当事人应当如何约定房屋修缮责任？

15.在房屋租赁合同中，当事人约定违约责任应当注意哪些事项？

16.在房屋租赁合同中，当事人约定违约金应当注意哪些事项？

17.出租人在采用格式条款订立房屋租赁合同时，应当注意哪些事项？

18.在采用格式条款订立房屋租赁合同时，在哪些情形下导致房屋租赁合同无效？

19.何谓房屋租赁登记备案制度以及我国法律法规对房屋租赁登记备案制度有哪些规定？

20.房屋租赁合同签订后是否需要登记备案以及出租时未取得房屋所有权证和未登记备案的房屋租赁合同是否有效？

21.房屋租赁双方当事人在办理房屋租赁登记备案时有哪些流程？

22.在办理房屋租赁登记备案时，如何缴纳手续费？

23.未办理登记备案手续，是否影响房屋租赁合同的效力？24.房屋租赁合同变更或者期满、解除的，是否需要到房地产管理部门办理备案登记手续？

25.涉外房屋租赁的登记备案是否有特殊的要求？

26.申领《房屋租赁证》需准备哪些材料？

27.办理房屋租赁合同公证有哪些益处以及办理房屋租赁合同公证有哪些流程？

28.违反租赁房屋登记备案制度，将受到哪些处罚？

案例现场

1.出租人将违章建筑房屋出租给承租人使用，出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效？

2.出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案，其签订的房屋租赁合同是否有效？

3.未取得房屋所有权证，所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力？

4.承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同？

附（1）房屋租赁合同规范文本（普通常用版）

附（2）房屋租赁合同规范文本（大众简装版）

附（3）城市房屋租赁合同规范文本

附（4）商住楼租赁合同规范文本

附（5）上海市居住房屋租赁合同示范文本（2006版）

附（6）北京市房屋租赁合同

附（7）广州市房屋租赁合同示范文本

第三部分 房屋租赁、公房租赁、

廉租住房租赁

实务问答

1.在房屋交验前，出租人或承租人应该做好哪些准备工作？

2.何谓租赁房屋交付以及出租人不能按时交付出租房屋，应当如何进行处理？

3.承租房屋被他人占用且已到期，但占有人仍拒绝搬迁的，承租人应该如何维护自己的租赁权益？

4.在房屋租赁期间如遇房价或物价上涨，出租人是否可以要求增加租金？

5.碰到“一屋两租”的情形时，承租人应当如何维护自己的合法租赁权益？6.租赁房屋在交付时没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理？

7.在租赁房屋上设定抵押，对房屋租赁合同与租赁各方当事人之间的权利有何影响？

8.出租人迟迟不履行房屋维修的义务，承租人是否可以拒付房屋租金？

9.在房屋租赁期间，哪些情形下租赁双方可以解除合同且均不需承担违约责任？

10.房屋租赁期间，第三人对房屋进行侵害，承租人是否可以直接向侵权人主张权利？

11.在房屋租赁期间，出租房屋的修缮义务应当由谁承担？

12.在房屋租赁期间，承租人对承租房屋进行改建、扩建或增添附属物有哪些规定？

13.在房屋租赁合同履行过程中，出租人发现承租人资信出了问题，应当如何进行处理？

14.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的租赁权益？

15.在房屋租赁期间，出租房屋出卖后，原租赁合同是否继续有效？

16.产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法？

17.在房屋承租期间，如果遇到承租房屋需要拆迁，应当如何进行处理？

18.何谓公房租赁？公房租赁与私房租赁有哪些区别？

19.租赁公有住房，应当遵循哪些规定？

20.已购公房在符合哪些条件下可以对外进行出租以及在哪些情况下，已购公房是不能对外出租的？

21.租赁经营性公有房屋，应当履行哪些手续？

22.在哪些情形下，离婚的夫妻均可承租共同居住的公房以及对夫妻双方均可承租的公房，离婚时应当按照什么原则进行处理？

23.在哪些情形下，公有住房租赁合同可以提前终止？

24.公有住房租赁期限届满后应当如何处理以及公有住房承租人在租赁期限内死亡的，应当如何进行处理？

25.承租人擅自转租公有住房应当如何处理以及公有住房在租赁期限内是否可以提前收回？

26.承租的公房是否可以继承？27.何谓城镇廉租住房以及城镇廉租住房由哪些主管部门负责监管？

28.申请廉租住房的家庭，应当具备哪些条件？

29.申请城镇廉租住房有哪些程序规定？

30.根据《城镇廉租住房管理办法》的有关规定，我国城镇廉租住房保障资金有哪些来源？

31.享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当如实申报哪些内容以及已准予租赁住房补贴的家庭应当如何办理手续？

32.出现不再符合租住廉租住房条件的家庭需要继续租住的，应当如何进行处理？

33.在哪些情况下，可以由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减？

34.我国法律法规对城镇廉租住房的租金有什么具体规定？

35.违反承租廉租住房的有关规定，应当受到哪些处罚？

36.何谓经济适用住房以及申请承租经济适用住房的条件是什么？

37.申请承租经济适用住房的程序有哪些规定？

38.军队拥有的产权房屋是否可以对外出租？

39.何谓优先购买权以及优先购买权有何法律特征？

40.我国对房屋优先购买权作出了哪些规定以及房屋承租人和房屋共有人都主张房屋优先购买权，应当如何进行处理？

41.在房屋租赁期间，局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权？

42.出租房屋如需拍卖，应当如何保护承租人的优先购买权？

43.何谓房屋转租以及承租人如何才能转租房屋？

44.在房屋租赁期间，转租和承租权的转让有何区别？

45.房屋在转租的过程中有哪些限制性规定？

46.房屋在转租的过程中有哪些程序和手续规定？

47.在房屋租赁期间，承租人是否可以对承租的房屋进行装修以及承租人在对租赁房屋进行装修时，需要注意哪些问题？

48.当房屋租赁关系终止时，承租房屋内的装修物应当如何处理？49.在房屋租赁期限到期后，承租人逾期不返还承租的房屋，应当如何进行处理？

50.在房屋租赁过程中涉及哪些行政管理部门？

51.在房屋租赁期间，房屋出租人有哪些治安责任？

52.在房屋租赁期间，房屋承租人有哪些治安责任？

53.在房屋租赁期间，出租人拒不承担治安责任的，应当受到哪些处罚？

54.在房屋租赁期间，有哪些与房屋租赁相关的违法犯罪行为需要租赁当事人警惕？

55.在房屋租赁期间，租赁当事人对承租房屋内进行装饰装修活动，哪些行为应当被禁止？

56.在房屋租赁期间，租赁当事人违规装修，将会受到哪些处罚？

57.在房屋租赁期间，对承租房屋进行装修时，装修的相关单位与个人，需要注意哪些法律问题？

58.租赁的房屋因有瑕疵给承租人造成损害，责任应当如何分担？

59.因租赁的房屋存在缺陷给第三人造成损害，其责任应当如何承担？

60.何谓房地产价格评估制度以及房地产价格评估的程序有哪些规定？

61.在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何进行处理？

62.在房屋租赁期间，因承租房屋的装潢问题产生纠纷，在法律上有何规定？

63.何谓承租人互换出租房屋以及承租人在互换出租房屋时应当注意哪些事项？

案例现场

1.未经承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否将房屋出售给第三人？

2.承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物的房屋进行装修改造，出租人是否可以解除房屋租赁合同？

3.房屋租赁协议中未约定租期，在房屋租赁期间，房主要求收回房屋，其请求是否合法？

4.在房屋租赁期限内，保障房屋安全是承租人或出租人的单方义务还是双方共同承担的义务？

第四部分 房屋租赁中介服务

实务问答

1.房地产中介服务机构可以提供哪些中介服务以及在提供服务时必须遵守哪些规定？

2.设立房地产中介服务机构应当具备哪些条件？

3.我国法律法规对房地产中介服务机构的管理有哪些规定？

4.如何办理申请设立房地产中介服务机构以及房地产中介服务机构的主管机关是谁？

5.合格的房屋租赁中介机构应当具备哪两证？

6.在房屋租赁市场上，中介租赁的陷阱有哪些常见的情形？

7.房屋租赁中介服务合同，应当包括哪些主要内容？

8.在与房屋租赁中介公司签订房屋代理合同时，应当如何细化代理合同的条款？

9.在房屋租赁过程中，房屋租赁中介机构应当履行哪些义务？

10.房屋租赁中介机构的服务人员在中介活动中不得从事哪些行为？

11.出租人与房屋租赁中介机构之间存在何种关系？

12.承租人与房屋租赁中介机构之间存在何种关系？

13.房屋租赁中介机构可以收取哪些费用？

14.在与房地产中介公司签订房屋租赁中介服务合同时，应当注意哪些问题？

15.在房屋租赁市场上，如何有效地防范房屋中介租赁陷阱？

16.何谓房屋租赁居间以及房屋租赁居间有哪些特点？

17.在房屋租赁过程中，对房屋出租居间的操作流程是如何规定的？

18.何谓房屋租赁代理以及房屋租赁代理有哪些特征？

19.在现房租赁代理过程中，应当注意哪些问题？

20.房屋租赁代理合同主要包括哪些内容？

21.房屋租赁中介机构是否可以代表出租人与承租人订立房屋租赁合同？

22.房屋租赁中介机构是否可以将中介业务转委托给其他的房屋租赁中介机构行使？

23.房屋租赁当事人应当如何防范非法房屋租赁中介机构？24.如何防范房屋租赁中介机构利用虚假广告欺骗房屋租赁当事人？

附（1） 北京市房屋出租代理合同

附（2）北京市房屋承租居间合同

附（3）北京市房屋出租居间合同

附（4）上海市房屋出租代理合同

附录

（一）房屋租赁相关法律法规

城市房屋租赁管理办法

城市私有房屋管理条例

城市房地产中介服务管理规定

城镇最低收入家庭廉租住房管理办法

城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法

财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知

北京市国土资源局关于加强北京市房地产经纪行为管理的通知

上海市房屋租赁条例

上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（一）

上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）

上海市居住房屋租赁管理实施办法

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）

广州市房屋租赁管理规定

深圳经济特区房屋租赁条例

《深圳经济特区房屋租赁条例》实施细则

南宁市城市房屋租赁管理办法

浙江省房屋租赁管理条例

郑州市城市房屋租赁管理办法

郑州市城市房屋租赁管理条例

天津市房屋租赁管理规定

哈尔滨市城市房屋租赁管理办法

西安市城市房屋租赁条例

南昌市城市房屋租赁管理条例

海口市房屋租赁管理办法

（二）各地房地产交易管理网址

（三）各地建设部门网址

（四）各地建设部门联系方式

后记

房地产作为房屋和土地的社会经济形态，是人类活动的空间和重要的生产要素。随着我国社会主义市场经济的逐步深入，房地产业也得到了前所未有的突飞猛进的发展，成为一项基础性和先导型的产业。再加上银行按揭贷款业务的广泛开展，也大大加强了城市居民住房消费购买能力，买房亦逐渐成为市民们关注的日常生活中的第一件大事。然而，在房地产市场总体健康发展的同时，也出现了一些新的问题和纠纷，如房地产开发商违约、房屋买卖欺诈、房屋违规拆迁、野蛮拆迁、物业管理滞后等纠纷层出不穷。特别是近年来，蕴含着巨大商机的房地产业同时也因法律、法规制度性缺陷而潜伏着种种陷阱和危机，加之购房的种种环节又纷繁复杂，处于弱势一方的购房者的合法权益易于遭到侵害。
为了使广大购房者、业主准确理解我国房地产法律法规、司法解释的具体内容以及如何在房产纠纷中维护自己的合法权益，为了使司法和执法工作者便于准确理解房地产法律、法规和司法解释的立法意旨，依法行事、依法办案，我们特组织了房地产界、法律界、司法界的有关房地产专家及资深房地产律师，编写了此套《房地产操作实务指导丛书》。本套丛书包括《商品房买卖操作实务》、《物业管理操作实务》、《房屋拆迁安置操作实务》、《房屋租赁操作实务》、《二手房买卖操作实务》、《经济适用房买卖操作实务》、《购房贷款与税费操作实务》和《房屋质量与房屋装修操作实务》。此套丛书基本囊括了城市居民安全置业可能遇到 的所有常规问题和纠纷。