“楼花”炒买风险防范

"上篇商品房预售管理法律制度综述

第一章商品房预售概述

第一节商品房预售的起源和在我国的发展

一、商品房预售的起源

二、我国商品房预售制度的发展过程

三、我国商品房预售制度产生和发展的内在原因

第二节商品房预售的概念和特征

一、商品房预售的概念

二、商品房预售的特征

第三节商品房预售的作用

一、商品房预售是控制产品结构性风险的重要条件

二、商品房预售是控制投资和产量风险的重要条件

三、商品房预售是控制现金流风险的重要条件

四、商品房预售会提高资全的使用效率

五、商品房预售会降低消费者的风险

六、商品房预售降低了银行的开发信贷风险

七、商品房预售可以减少市场的风险

八、商品房预售可以降低政府的风险

第二章商品房预售管理的现行法律制度

第一节商品房预售法律关系的特点

一、商品房预售法律关系的产生、变更、消灭具有要式性特征

二、商品房预售法律关系体现了对商品房预售当事人利益的平衡保护

第二节商品房预售管理的主要法律制度

一、商品房预售许可制度

二、商品房预售监督制度

三、商品房预售合同法制度

第三章商品房预售管理制度的主要问题

第一节商品房预售存在的主要风险

一、商品房预售行为自身蕴涵的风险

二、商品房预售行为中的欺诈风险

三、商品房预售的相关制度可能带来的风险

第二节商品房预售制度存废的争议

一、取消商品房预售制度的利弊分析

二、商品房预售制度存废的评价

第三节商品房预售管理制度中的问题分析

下篇商品房预售法律制度的完善

第四章商品房预售合同的管理

第一节建立商品房预售合同的预告登记制度

一、现行商品房预售合同登记制度的缺陷

二、预告登记制度

三、建立商品房预售合同预告登记制度的合法性和必要性分析

四、建立商品房预售合同预告登记制度的作用

五、建立商品房预售合同预告登记制度的立法建议

第二节加强商品房预售合同的风险管理

一、情势变更原则

二、不安抗辩权在商品房预售合同申的运用

第五章建立预售商品房(楼花)转让制度

第一节预售商品房(楼花)转让的概念和相关规定

一、预售商品房转让的概念

二、预售商品房转让的相关法律法规第二节预售商品房(楼花)转让的合法性

一、允许预售商品房转让的意义

二、应当允许预售商品房依法转让的法律分析

三、完善预售商品房转让管理制度的法律设想

第六章建立预售商品房(楼花)按揭管理制度

第一节商品房预售(楼花)按揭制度简介

一、商品房预售按揭制度的发展

二、我国预售商品房按揭的特点

第二节商品房预售(楼花)按揭的法律性质分析

一、各国对预售商品房按揭的法律规定

二、商品房预售按揭的法律关系

三、商品房预售按揭的法律定位

四、完善我国商品房预售按揭管理法律制度的设想

第三节商品房预售(楼花)按揭的发展趋势

一、按揭权人风险防范分析

二、预售商品房按揭贷款保险

三、预售商品房按揭贷款的证券化

第四节商品房预售(楼花)按揭中的实务问题

一、商品房预售按揭中的重复抵押

二、在建工程抵押后又进行商品房预售按揭

三、商品房预售买卖合同和预售按揭合同关系的认定

第七章商品房预售各方主体权益冲突的规制

第一节优先权制度在我国法律中的体现

一、优先权制度的产生

二、优先权制度在我国法律中的体现

第二节我国法律中建设工程承包人的优先受偿权

一、房地产开发申建设工程承包人优先受偿权的法律性质

二、最高人民法院对建设工程承包人优先受偿权的司法解释

第三节商品房预售各方主体权益冲突的规制

一、施工企业优先受偿权与银行或其他债权人一般抵押权的冲突规制

二、预购人权益与银行或其他债权人的在建工程抵押权的冲突规制

三、预售商品房转让所引起各方主体权益的冲突规制

结束语

附录：相关管理条例

城市商品房预售管理办法

商品房销售管理办法

广东省商品房预售管理条例

广州市商品房预售管理实施办法

关于做好稳定住房价格工作的意见

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

关于加强商品房销售管理的通知

国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通

中华人民共和国合同法(节录)

参考文献

"

"　　在本书中，作者对商品房预售的现行法律制度进行了研究和分析，将法学理论研究与房地产实践相结合，通过分析商品房预售合同法律制度中存在的不足和立法缺陷，特别是商品房预售合同登记备案制度的缺陷，以及商品房预售合同签订以后产生的新的法律关系。该书从实践的角度出发，结合法理分析论述了商品房预售合同备案的法律性质、预售商品房再转让的法律性质、商品房预售按揭的法律性质，并希望通过立法：一是完善现行的预售合同登记制度，通过预告登记赋予预售商品房登记准物权的效力，保障预购人的权利免受后来人的侵害，从而真正保护预购人的利益；二是在法律上确定预售商品房转让的合法性，并制定再转让的统一规则，规范商品房预售转让的种类、条件、程序等；三是从法律上将商品房预售按揭与抵押严格区分，按照让与担保的特征，规定商品房预售按揭的性质，并明确按揭的登记机关、登记办法、登记程序、登记效力等内容，同时制定按揭标准格式合同，平衡双方利益，保护按揭当事人的合法权益。　　"