物业纠纷索赔指南

第1章 物业纠纷概述

第一节 物业

一、物业的含义

二、物业的归属

第二节 物业管理

一、物业管理的含义

二、目前我国物业管理中存在的问题

第三节 物业管理纠纷

一、概述

二、物业管理纠纷种类

第2章 物业纠纷当事人的确定

第一节 业主

一、业主的含义

二、业主的权利与义务

第二节 业主大会

一、业主大会的成立

二、业主大会的职责

三、业主大会的工作方式

四、管理规约

第三节 业主委员会

一、业主委员会的含义

二、业主委员会组成与成立

三、业主委员会的职责

第四节 物业服务企业

一、概述

二、成立（设立条件、组织机构）

三、物业服务企业的职责、义务

四、前期物业服务企业

五、物业服务企业资质管理

第3章 物业服务合同

第一节 概述

一、物业服务合同的订立

二、物业服务合同的性质

三、物业服务合同法律效力的确认

四、物业服务合同的基本类型

第二节 物业服务合同的具体内容

一、合同条款以及合同双方的权利与义务

二、物业管理服务费用和住宅专项维修资金

三、法律责任

第三节 物业服务合同的履行和终止

一、物业服务合同的履行

二、履行中的特殊情形——转委托

三、物业服务合同的终止

第4章 物业纠纷赔偿项目与计算

第一节 物业服务企业、业主违约

一、物业服务企业的责任范围

二、业主、业主委员会的责任范围

三、法律责任(法律依据、涉及的赔偿项目及计算方式)

第二节 物业服务企业侵权

一、因侵害业主人身权利承担的民事责任

二、因侵害业主物业财产权利承担的民事责任

第5章 物业纠纷索赔证据的收集

第一节 物业纠纷证据指引与证据种类

一、当事人举证

二、需要收集的必要证据

三、举证期限

第二节 证据收集及证据保全

一、证据的收集方式

二、证据保全

第6章 物业纠纷索赔途径

第一节 协商、调解

一、协商

二、调解

第二节 仲裁

一、物业纠纷仲裁

二、仲裁的程序

物业纠纷仲裁程序流程图

第三节 民事诉讼

物业纠纷民事诉讼流程图

一、提起物业纠纷诉讼的主体

二、物业纠纷诉讼案件管辖

三、物业纠纷诉讼程序

诉讼费用计算标准

第四节 行政处理

一、行政处罚程序

行政处罚案件管辖机关及法律责任图表

二、行政裁决程序

三、行政复议程序

行政复议受理部门一览表

四、行政诉讼程序

第五节 刑事责任

一、侵犯人身权的刑事责任

二、侵犯财产权的刑事责任

三、职务犯罪的刑事责任

第7章 物业纠纷索赔疑难问题释解

1.商品房出售之前，开发商是否是空置商品房的业主?

2.承租人是否有交纳物业管理费用的义务?

3.物业服务企业帮助业主出租房屋是否可以收取中介费用?

4.物业服务企业帮助业主更换维修物件，出现质量问题，业主是否有向物业服务企业要求赔偿的权利?

5.业主是否有权提议召开业主大会会议?

6.物业服务合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》?

7.业主是否有权自发组织筹备首次业主大会?

8.非业主能否参加业主大会?

9.业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业服务企业签订的合同能否作为收取物业费的依据?

10.业主委员会的办公经费及场所由谁解决?

11.业主在小区的电梯内遭歹徒袭击能否请求物业服务企业承担赔偿责任?

12.业主被害身亡其家属能否请求物业服务企业赔偿?

13.业主因在小区内丢失财物能否拒交物业费?

14.物业服务公司将灭火器拿走是否违法?

15.业主委员会选举按套数还是面积决定表决权?

16.物业强行入内拆阳台，业主持刀自卫遭围殴如何维权?

17.业主购房后发现楼体北侧横着一堵围墙，如何向开发商和物业管理公司主张维权?

18.依法催缴物业管理费应否注意诉讼时效?

19.管理费是否会随着物业产权人的变更而变更?

20.有车位没买车也要交费是否合理?

21.小区公用部分，业主能否占用?

22.广告牌被台风刮倒，砸毁财物造成损失该由谁负责?

23.今年我没交物业费，水淹了我家该找谁?

24.业主房款未还清物业公司有权停水停电吗?

25.不缴物业费的业主能不能担任业主委员会委员?

26.开发商免除业主供暖费物业利益受损如何处理?

第8章 物业纠纷索赔法律依据

物业管理条例

(2007年8月26日)

中华人民共和国物权法(节录)(2007年3月16日)

中华人民共和国合同法(节录)(1999年3月15日)

中华人民共和国城市房地产管理法(节录)(2007年8月30日)

物业服务收费管理办法(2003年11月13日)

前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日)

业主大会规程(2003年6月26日)

【其他物业纠纷索赔法律文件索引】

附录 物业纠纷索赔常用法律文书

1.前期物业服务合同

2.物业服务合同

3.申请人民法院调查取证申请书

4.证据保全申请书

5.仲裁申请书

6.民事起诉书

7.财产保全申请书

8.行政复议申请书

9.行政诉讼起诉书

《物业纠纷索赔指南》由王琼、李智涛编写。2005年1月陆续出版的《索赔指南丛书》因体例创新、内容实用，出版伊始，承广大读者厚爱，迅速成为全国法律基本知识读物类畅销图书中的品牌，长销多年。几年来，来电、来信、来访者不计其数。有时，读者打来电话仅是为了告诉我们：“这《物业纠纷索赔指南》好！”欣慰之余，我们更意识到肩上责任之重，在传播法律路途上，我们应该担当的更多。在与读者密切联系、答疑解惑中，彼此建立了良好的互动，并广泛收集了其对图书的具有建设性的意见或建议。
为了体现这些意见和最新立法变化及层出的新问题，应读者要求，我们对丛书作全面系统修订。本次修订保持原丛书实用、方便的优点并做以特别调整。

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车库是否属于小区的配套设施，业主对配套设施享有何种权利?(天津吕先生)
物业公司变更名称的，物业管理费是否仍需交纳?拖欠者如何处理?(辽宁曲女士)
停泊在小区车位上的私家车被盗，物业公司是否应当承担责任?(湖北曾先生)
已实际居住但未获得产权之前，买受人是否为业主?(内蒙古林先生)
业主委员会越权，业主该怎么办?(湖南李先生)
前期物业服务企业对共用设施验收不到位，承担责任否?(上海赵先生)
我正准备装修房屋，物业公司能否收取装修管理费?(北京张先生)