找旺铺

"前言

第一章国外商业地产政策的经验及启示

第一节国外商业地产宏观调整政策的经验及启示

第二节国外商业地产融资政策的经验及启示

第三节国外商业网点建设的经验及启示

第四节国外土地政策的经验及启示

第二章海外商业地产模式的分析与借鉴

第一节海外商业地产模式概述

第二节海外品牌定位的实操模式

第三节中外商业地产的业态比较

第三章商业地产的风险和困惑

第一节商业地产发展阶段的划分

第二节商业地产定位与操作风险

第三节商业地产定位与操作困惑

第四章步步为商定位模式

第一节商业地产项目战略分析(S)

第二节商业地产目标市场分析(T)

第三节商业地产案例分析(E)

第四节商业地产定位分析(P)

第五章商业地产定位总体分析

第一节商业地产定位的常见问题

第二节定位的宏观分析

第三节定位的中观分析

第四节定位的微观分析

第五节后期定位调整

第六节新商圈中新项目的定位

第七节定位实操

第六章购物中心定位

第一节国内购物中心定位的常见问题

第二节海外购物中心定位的启示

第三节购物中心的定位分析

第四节购物中心的独特性定位

第五节购物中心的调整和扩建

第六节购物中心定位与实操案例

第七章商业街定位

第一节国内商业街定位的常见问题

第二节国外商业街定位启示

第三节商业街定位

第四节商定街定位实操

第八章社区商业定位

第一节国内社区商业定位的常见问题

第二节国外社区商业定位的启示

第三节社区商业定位

第四节社区商业定位实操

第九章地下商业定位

第一节地下商业的定位和操作问题

第二节地下商业定位和操作案例

第三节地下商业定位的操作思路

第十章定位与招商

第一节招商定位的常见问题第二节统一招商原则

第三节统一招商框架

第四节主力店招商

第五节招商实操

参考文献

后记近几年来，商业地产在国内受到广泛关注。受到关注的原因，一方面是商业地产本身带来的暴利，它创造了无数的神话和传奇；另一方面，商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业项目成为死铺。中国的商业地产如同中国股市的发展一样，高位上行的感觉固然引人入胜，但高位套牢的滋味也的确让人不好过。一边是玫瑰的芳香，一边是血泪的辛酸。如何把血泪避开，把玫瑰采摘到手，是很多开发商、投资商和专业操作人员共同关注的话题。有人把当前商业地产的高风险，归因于宏观调控政策。实际上，“市场不规范、渠道不健全、理念不成熟、操作不合理”才是根本的原因，这注定了商业地产高风险的爆发只是迟早的事情。市场不规范、渠道不健全，与宏观形势的发展和大环境的成熟有关。但理念和操作的问题，是可以由我们自己来控制的。理念和操作的问题说到底是专业和资源上的问题。专业和资源是制约中国商业地产发展的两个最重要的瓶颈。在专业把握上的深度不足，制约了专业化操作水平。有人在分析整个中国商业地产的人才现状后，得出的结论是：目前从事商业地产运作的主要有两类人，一类是来自商业；另一类是来自地产，而真正能同时懂得商业、地产和金融专业运作的综合型人才，在国内极少。原来做地产的以地产的眼光来操作商业，原来做商业的则以商业的眼光来操作地产，直接导致了理念上的偏差。为国内商业地产探索科学的理念和操作模式，正是本书的使命之一。在资源积累上的厚度不足，制约了专业化操作空间。比如国内融资渠道的单一，以及各开发商资金实力非常有限，直接导致各开发商不得不面对资金方面的巨大压力。为此，急功近利地销售套现，为了促进销售而不切实际的各种承诺，是当前商业地产的一大特色，这与国外商业地产大多只租不售的情况形成显明对比。这种只重视眼前利益，不重视长期专业化经营的状况，为以后危机爆发埋下了隐患。再比如，开发商对商家资源不了解或信息掌握不足，导致招商中的风险。如何以科学的专业化操作，把风险降到最低，是本书的又一使命。基于以上两大使命，笔者在剖析国内近40个实际商业地产咨询案例的基础上，系统总结行业内的经验和教训，提出了“步步为商定位模式”，并写成《找旺铺：商业地产的定位与实操》一书，希望通过在理论和实操上这两个层面的探索，能对商业地产开发商、广大投资者、普通商业经营者和品牌商家、政府、学者、投资机构和咨询机构等相关专业人员提供专业性的支持和帮助，以减少甚至杜绝商业地产因为定位错误带来的失败。吕波2006年10月

2O06年10月1日凌晨，是我人生旅途中又一个值得纪念的时刻。在这一时刻，我为本书的撰写工作划上了句号。这是在中国的商业旺地之一――中关村。夜如潮水，在窗外轻波荡漾。风如柔丝，在檐下融融依洄。黯淡了华灯的光辉，沉寂了喧嚣的商潮。迎风看涨的中关村，还有那些劈波弄潮的天之骄子，终于有了片刻的宁静。只有我桌上的台灯仍然明亮，漂白着四壁，映照着妻子熟睡的脸庞。我当然记不清这是第多少个不眠之夜。正如商潮滚滚，这个时代变化实在太快。住在中关村，我无时无刻都在感受这种无坚不摧的变化所带来的震动。面对这种变化，竞争像狂风一样而来，机会像暴雨一样扑面，我不相信还有谁会无动于衷。应当说，生在这个时代的每个人都是幸运的，时光就像一泻千里的激流，而商业的浪花始终绚丽夺目。近几年来，商业地产在中国演绎着传奇。一边是投资神话，一边是失败血泪，冰火两重天都是与前期的定位息息相关。同样的环境，为什么有的成功，有的失败?我们还是看看大自然中的例子。在高山上，我们会发现高纬度的地区针叶林较多，而低纬度的地区阔叶林较多。在阔叶林的地方，只要有阳光，植物就能够疯狂的成长；而针叶林的地方，树林往往比较疏散。因为纬度的高低、阳光的多少以及气候的冷暖，使得各样类型的植物都有了自己赖以生存的环境。动物也是这样，高山的动物往往多毛、皮厚，善于奔跑；而在平原的动物可能就具有比较薄的脂肪层，这也是对环境适应的一个结果。实际上商业地产项目也一样，作为在不同商圈、不同城市、不同产业链中的一环，也要研究自己所处的生态环境。国内商业地产的发展已经度过了初始的投机阶段，对于商业地产项目定位，如果不能正确识别自己所处的生存环境和形式，不能正确进行定位，不能从定位时就进行专业化的精耕细作，那么最终的失败是难免的。态度决定过程，过程决定结果，这是笔者送给本书读者的一句话。

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　　作者在剖析国内近40个实际商业地产咨询案例的基础上，系统总结行业内的经验和教训，提出了“步步为商定位模式”，并写成《找旺铺：商业地产的定位与实操》一书，希望通过在理论和实操上这两个层面的探索，能对商业地产开发商、广大投资者、普通商业经营者和品牌商家、政府、学者、投资机构和咨询机构等相关专业人员提供专业性的支持和帮助，以减少甚至杜绝商业地产因为定位错误带来的失败。　　近年来，国内商业地产备受关注，一边是投资的神话，一边是失败的血泪。造成冰火两重天的现状与前期的定位息息相关。作者以研究、咨询近40个商业地产项目为背景，以国际模式大扫描、国内案例大透视为视角，提出了“步步为商”的定位操作模式，对商业地产在定位过程中涉及的宏观政策和产业政策、国内商业地产模式的困惑和风险、国外商业地产模式的经验与得失、差距对比分析、专业化定位的方法和实操案例进行了系统剖析。作者对于SHOPPINGMALL、商业街、社区商业和地下商业如何进行专业化的定位与实操，以及如何处理定位与招商的关系。都做了深入的阐述。本书适合商业地产的开发商、投资者、普通商业经营者和品牌商家、政府、学者、投资机构和咨询机构等相关人员阅读。作者简介：　　吕波商业地产投资规划咨询专家。近年来咨询服务过200余家企业，在商业地产领域，咨询服务过的城市或企业包括桂林市现代物流发展战略与物流园区规划、中国最大的房地产公司之一珠江地产、中国最大的室内主题公园天一贸、中国最大的珠宝贸扬州珠宝城、中国最大的国企之一中国石油地产、中国最大的民营企业之一西安海星地产以及国美鹏润地产等，是国内最早对中国商业地产定位的理论和实操模式进行系统研究的专家之一。