房屋征收补偿操作策略与案例精析

第一编 条例解读与实务解析第一章 概述第一节 立法宗旨、适用范围与征收条件【律师支招】1.判断土地性质的方法2.被征收人应当警惕的公平补偿陷阱【案例解读】1.揭秘“国土集拆”2.识别“虚假征地”3.破解违法征地4.抵押权人依法维权后轻松实现债权5.招商引资期间遇征收后公司（土地承租人）获理想补偿6.公房承租人获理想补偿7.法院查封房屋遇征收后补偿8.遗漏被征收人的征收补偿协议无效9.产权人名不副实情况下谁是被征收人第二节 征收补偿原则【律师支招】灵活把握房屋征收补偿法律原则与具体法律规则第三节 征收补偿行政职权分配【律师支招】1.市、县级人民政府在征收中的职责范围2.市、县级人民政府确定的房屋征收部门在征收中的职责范围3.地方人民政府有关部门配合征收的具体表现形式【案例解读】1.街道办事处主管、主办征收被判违法2.被撤销的环保局违法干涉征拆行为第四节 委托征收第五节 征收监督与指导第六节 违法征收举报与监察【律师支招】1.公众如何行使针对违法征收行为的举报权2.如何避免被举报对象实施报复行为3.如何确定征收补偿工作中的监察机关4.监察机关拥有哪些具体权力【案例解读】省国土厅违法用地监察不作为被判违法第二章 征收决定第一节 公共利益界定【律师支招】本条未列举的公共利益如何界定【案例解读】1.湖泊环境整改征收名目下的商业开发2.水电站建设名目下的商业开发套建3.政府与开发商联合进行的保障性安居工程建设第二节 征收前置规划【律师支招】公众参与规划的途径和方式【案例解读】违法的建设用地规划第三节 征收补偿预案公布【案例解读】J市××片区涝洼地区改造项目一期房屋征收补偿预案公告第四节 征收补偿方案确定【案例解读】1.K市人民政府关于公布某项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的通告2.中国首例不服政府旧城改造房屋征收的听证会第五节 社会稳定风险评估与征收补偿费用拨付监管【案例解读】申请补偿款发放、使用信息公开第六节 房屋征收决定【案例解读】S市人民政府房屋征收决定第七节 被征收人权利救济【律师支招】1.不服房屋征收决定可向哪些复议机关申请复议2.不服房屋征收决定而申请行政复议的时效3.经行政复议程序后可提起行政诉讼的情形4.不服房屋征收决定而提起的行政诉讼由中级人民法院管辖5.不服房屋征收决定而提起行政诉讼的诉讼时效【案例解读】公告送达与时效第八节 征收范围内房屋情况调查登记第九节 征收禁止与暂停第三章 补偿第一节 征收补偿范围第二节 征收住房保障适用第三节 被征收房屋价值评估【律师支招】1.房屋征收评估基本事项须知2.房屋征收评估工作流程图示3.不服房屋征收评估结果的救济方式第四节 评估机构的确定与作业第五节 征收补偿方式【律师支招】1.选择产权调换的注意事项2.选择产权调换时“拆一还一”的理解与适用3.产权调换房的产权证办理须知【案例解读】1.货币补偿中的“暗补”玄机2.接受暗补遭遇产权陷阱3.通往理想补偿的谈判艺术4.产权调换协议签成《特惠商品房认购协议书》引发的索房纠纷5.产权调换房合法性证明欠缺至拆迁裁决被撤6.高价商品房安置惊变经济适用房安置第六节 搬迁补助与临时安置【律师支招】过渡期限届满产权调换房仍无法交付应当如何处理第七节 停产停业损失补偿【律师支招】1.可获得停产停业损失补偿的房屋须满足的条件2.停产停业损失补偿的补偿范围3.停产停业损失补偿标准的确定【案例解读】1.承租厂房停产停业损失补偿款的分配之争2.事实租赁门面房亦可获得征收补偿3.厂房拆迁临危维权后补偿额速增一千余万第八节 未登记房屋的认定与处理【律师支招】1.违法建筑的认定与处理2.违法建筑的征收补偿【案例解读】1.区执法局拆“违建”被判违法2.自建房的征拆补偿3.别墅群遇“拆违”与一事不再罚4.历史遗留房屋由谁定性5.镇政府“拆违”被判违法6.“拆违”的正当程序第九节 征收补偿协议第十节 补偿决定第十一节 先补偿后搬迁与违法逼迁禁止【律师支招】1.未经补偿房屋被拆除时被征收人如何实现权利救济2.遇非法逼迁时被征收人如何实现权利救济【案例解读】1.非法强拆未签协议被征收人房屋被公安局移交起诉2.开发商断路逼迁，被拆迁企业成功维权3.应对断水电、失业与打砸逼迁等拆迁“三大难”第十二节 司法强制搬迁【律师支招】1.被征收人不履行征收补偿协议不属于司法强制搬迁的适用范围2.申请司法强制搬迁的必备条件3.申请司法强制搬迁需要提交的材料4.人民法院对司法强制搬迁申请的审查5.司法强制搬迁的执行第十三节 征收补偿档案管理与审计监督第四章 法律责任第一节 征收工作人员渎职行为法律责任第二节 非法逼迁行为法律责任第三节 非法阻碍房屋征收补偿工作行为法律责任第四节 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用行为法律责任第五节 虚假、失实评估行为法律责任第五章 时效第二编 疑难问题详解1.国有土地上的非公共利益房屋拆迁如何进行？2.集体土地上的房屋征收如何进行？3.集体土地上的商业化房屋拆迁如何进行？4.集体土地征收的程序？5.集体土地征收涉及的房屋拆迁应当注意哪些问题？6.征收中抵押权人如何实现债权？7.征收中如何保护承租人的合法权益？8.征收中如何保护公房承租人的合法权益？9.征收中遇被查封房屋如何确定补偿对象？10.征收中未析产房屋如何确定补偿对象？11.征收中的国有土地使用权价值如何在补偿中实现？12.以出让、划拨或租赁方式取得的土地使用权的征收补偿如何确定？13.小产权房的征收补偿如何确定？14.无证房屋的征收补偿如何确定？15.房屋征收实施单位能否跨城市接受委托征收？16.房屋征收实施单位能否转委托？17.房屋征收实施单位是否存在资质限制？18.如何区分公共利益与非公共利益？19.美、德、日、韩、加、法等国公共利益征收模式20.征收方案征求公众意见的方式21.国有土地使用权随房屋征收被一并收回是无偿还是有偿？22.既提起行政复议程序又提起行政诉讼的，依法如何处理？23.诉讼中回避请求权的行使24.被征收人不配合房屋情况调查有何后果？25.“住改非”房屋应当如何补偿？26.被征收人可否对房屋征收评估报告提起民事诉讼？27.征收补偿协议是属于民事协议还是行政合同？28.起诉征收补偿决定被判维持或驳回诉讼请求后可否再起诉征收决定？29.被征收房屋所有权人、使用权人在征收补偿活动中的证据保全须知第三编 法律文书范本第一章 土地类法律文书1.征地信息公开申请表2.征地信息公开申请书3.土地信息公开不作为行政复议申请书4.征地批文行政起诉状5.违法用地查处申请书范本第二章 委托征收类法律文书委托征收协议书范本第三章 规划类法律文书1.规划听证申请书2.规划信息公开申请表3.不服规划起诉状4.不服规划变更起诉状第四章 房屋征收决定类法律文书1.行政复议申请书2.行政起诉状（未经复议起诉）3.行政起诉状（经复议后起诉）第五章 房屋征收评估异议类法律文书1.复核评估申请2.专家委员会鉴定申请第六章 房屋征收补偿协议房屋征收补偿协议附录一、房屋征收与补偿工作流程图二、征收补偿示例（一）全国通用征收补偿计算公式（二）上海市征收补偿示例（三）北京市征收补偿示例（四）广州市征收补偿示例

★ 详细解读法律规定　　★ 律师支招疑难问题　　★ 精要解析典型案例　　★ 系统梳理文书范本《房屋征收补偿操作策略与案例精析》结合作者长期法律维权实践经验，对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的解读，不仅指出条例施行以后普遍存在的问题，还总结了相关操作流程，并结合疑难案例进行评析说明。全书还系统梳理了房屋征收与补偿工作流程图、征收补偿计算公式、征收补偿示例、法律文书范本，供相关读者参考使用。【作者简介】杨在明，北京在明律师事务所主任律师，中国人民大学民商法硕士。1998年，开始涉足建筑与房地产法律业务领域；2007年，组建国内首个专业征地拆迁维权律师团；2009年，其带领的律师团成为全国最专业的拆迁律师团之一；2011年，组织团队律师编写《不动产征收与交易法》立法建议稿；至2012年7月底，杨在明律师与其征地拆迁律师团队已在全国26个省级行政区代理征地拆迁纠纷2233件。　　●2009年11月，荣获“影响中国?第九届中国时代十大风云人物”荣誉称号。　　●2010年12月，被最高人民检察院主管、检察日报社主办的《方圆律政》杂志誉为“中国拆迁律师第一人”。　　●2011年1月，当选“2010律政年度拆迁律师”。　　●2011年8月，经中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。　　代表性著作有《房屋拆迁以案说法实用指南》（合著）、《拆迁案例胜诉指引》（合著）、《我以我血荐轩辕》（主编）。