防范购房陷阱之全攻略

序

前言

第一章“打破交房潜规则”主要媒体报道

第一节“国际消费者权益日”，我被《中国3.15年度报告》评为中国榜样力量“令人感动的消费维权人物”

第二节《中国消费者报》深度报道“法律不会支持潜规则”

第三节《物权法》施行前夜，第一次起诉完胜开发商

第四节挑战钥匙潜规则四战四胜，《法制晚报》首次爆料幕后故事

第五节《北京电视台》男版的“秋菊”，成为第一个吃草莓的蚂蚁

第二章谁动了我的钥匙我如何成功地半价购房

第一节收房遭遇“钥匙门”

第二节千里走单骑，蚂蚁斗倒大象挑战收房潜规则的第一只蚂蚁

第三节动之以情、晓之以理、辩之以度、驳之以节，嬉笑怒骂皆成文章

第四节完胜于执行，尘埃落定第一个吃到草莓的蚂蚁

第三章如何看房、选房“挑房子就跟挑男人一样”

第一节选房之第一步：尽力而为，量力而行

第二节选房之第二步：选择地段

第三节选房之第三步：确定户型、楼层

第四节选房之第四步：考察社区环境及配套设施

第五节选房之第五步：查看法律文件、了解物业管理

第四章如何防范购房陷阱不要“梦幻家园”

第一节防范购房陷阱之虚假广告(沙盘、售楼书)宣传

第二节防范购房陷阱之精装样板间“被选择”

第三节防范购房陷阱之精装修不精

第四节防范购房陷阱之内部认购造势和制造销售假象

第五节防范购房陷阱之定金

第六节防范购房陷阱之合同文本

第七节防范购房陷阱之面积差

第八节防范购房陷阱之交楼违约

第五章如何签订购房合同蚂蚁与大象的智力对抗

第一节如何签订《认购协议书》以及进行期房网上签约

第二节《北京市商品房现房买卖合同》介绍

第三节商品房现房买卖合同重点条款解析

第六章如何收房“准”业主要问“十万个为什么”

第一节收房须知

第二节查验文件

第三节业主需先验房，再收楼

第四节验房的“十八般兵器”

第五节验收过程和具体步骤“一处都不能少”

第六节查看开发商代收费和物业管理的相关规定

第七章决胜“紫禁之巅”业主如何与开发商打官司

第一节当事人与诉讼代理人

第二节民事诉讼基本原则和基本制度

第三节普通程序及简易程序

第四节第二审程序

第五节民事诉讼证据

第八章民事诉讼主要法律文书

第一节如何写民事起诉状

第二节如何写民事答辩状

第三节如何写民事上诉状

第四节强制执行申请书

第九章消费与发展忙碌并快乐的2009年“3.15”

附录

附录A《北京市商品房现房买卖合同》范本

附录B中华人民共和国物权法

附录C中华人民共和国合同法(节选)

附录D最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

前言

小崔鹏要出书了，这引起我许多回忆和思考。

我和作者崔鹏是隔着一辈人的忘年之交。他的父亲崔惠生是我的学生，20世纪70年代从我们中国石油大学毕业后，分配到山东石油石化企业工作。惠生是一个勤奋的老实人，他当年在现任工业和信息化部部长李毅中和国家民委党组书记、副主任杨传堂的率领下，为我国的石油化工建设事业无私地奉献了自己的聪明才智和青春年华，为我国的石油化工事业作出了突出的贡献，是国家的有功之臣。1991年，惠生同李毅中，杨传堂等一起被评选为“共和国重点工程建设青年功臣”，在北京人民大会堂举行的隆重授奖大会上受到了党和国家领导人的接见。

崔鹏的爷爷崔子中先生，早年就读于上海艺术大学，曾师承中j国现代文艺大师丰子恺，是山东著名画家，擅长中国画花鸟写意，一生致力于美术教育事业，培养了许多优秀的美术专业人才。我本人也喜爱中国书画，曾借学生家访之机与崔老交流画艺，并合作书画。这样一来二往，我和崔家两辈人就结了缘。

惠生之子崔鹏，1999年进入江西理工大学(原国家冶金工业部所属的“南方冶金学院”)法学系学习。在校期间，曾担任学生会策划部部长、学生会主席等职务，同时担任院辩论队队长、法学社等社团主要负责人职务。2003年。崔鹏大学毕业后到北京工作，他们父子又常来我家做客，于是，我又认识了叫我“爷爷”的这个小崔鹏。每他给我的初步印象是一个思维敏捷、很有礼貌的聪明孩子。

2008年春夏之交，我从媒体上看到有_位叫“崔鹏”的市民，在购房过程中为了打破“先交物业费再交房的收房潜规则”，和开发商打官司，四战四胜，最后获得了接近一半房款的违约金。媒体把此案炒得很热，称他是“第一个吃草莓的人”，是“不可复制的成功”。2008年“3.15”，崔鹏被评为“《中国3.15年度报告》榜样力量__令人感动的九位消费维权人。物”之一。我好生疑惑，这个“崔鹏”是不是我认识的那个小崔呢？不久，我的学生惠生打来电话，兴备地告诉我，那正是他儿子干的！又过了些时日，惠生来京出差，领着儿子见我，我们高兴地谈了许久。

我想，这可真是“从小窟窿里掏出了大螃蟹”。你看，缘起百十元的物业费，却使开发商赔了近一半房款的违约金，小崔仅用一半的钱就拿到了一套房子，这不是掏了个大螃蟹吗？但是，事件的意义不只如此。我是想说，此事件的影响是不好用金钱和“螃蟹”来衡量或比喻的。现如今老百姓在购房消费中，有太多太多的不知情，不知道在哪里会有陷阱等着；有太多太多的“潜规则”和霸王条款，开发商想怎么说就怎么说，老百姓总是吃亏上当，处于弱势。但小崔能够用法律把自己变成一个强者9成功地维护了自己的权利。这说明，有理不在高言，有法不在金钱；有理走遍天下，有法就可强大。正如媒体所报道的，小崔的维权胜利，不仅是属于他个人的胜利，而是所有消费者的共同胜利。

最让我欣赏的是作者写书出书的用心和勇气。我还是想用“掏螃蟹”来比喻，他没有独享这一成果，而是和大家共享。他对自己亲历的案例作了更深入的思考，对如何依法购房、如何依法维权等作了宝贵的总结和细致的阐述，竞形成了一本书。此书的出版，将会对购房者提供帮助。我和小崔交谈时，他还谈到这样的观点：他写此书的目的绝不仅仅是“为消费者出口气”，“共建和谐社区”才是他追求的目标。“君子和而不同，小人同而不和”，业主。开发商、物业公司应是“合作博弈”的关系，大家都依法办事，才可共享和谐。我很是赞同他的这个观点，相信此书对开发商和物业工作者也很有裨益。

我是一直主张要善于从身边做学问的。做学问也要从实际出发，忌好高骛远。如果有大题目、大能耐做大学问，那当然好；如果一时不具备这样的机会和条件，也不要气馁，其实你身边就有许多学问值得去做。崔鹏这本书给我们提供了一个例证。他抓住了身边的事，花费了一番工夫，写成了一本书。尽管此书在广度、深度上还有可进一步拓展的空间，但为他今后做学问、做大学问进行了有益的准备，则是肯定的。

小崔出书，邀我作序，仅以此数言为赠为贺吧。

余世诚

2010年1月于北京七石斋

　　本书为买房或者投资房产的广大购房者编写的一本关于购房的法律知识书籍，本书涵盖了看房、买房、收房、维护自身权益这样一个完整的购房流程，如同一个全程陪同购房者的法律顾问。而在这个过程中，对于其中的重要阶段、关键问题、应对举措，辅以案例和法律法规进行了详尽的分析和讲解，本书可供购房和房产投资者随时参考和查阅，也可以作为从事房地产工作人员的培训教材。　　本书分为我如何成功地半价买房、如何看房选房、如何防范购房陷阱、如何签订购房合同、如何收房、业主如何与开发商打官司、民事诉讼主要法律文书等章节，是作者根据自己“打破交房潜规则”并成功获赔半套房款违约金这一亲身经历的案件，为买房或者投资房产的广大购房者编写的一本关于购房的法律知识书籍。使读者通过阅读本书明白买房的流程及知识，防范购房的风险，以最大限度地维护自身合法权益。　　本书可供购房和房产投资者随时参考和查阅，也可以作为从事房地产工作人员的培训教材。