物业管理

第一章 物业管理概论 1

学习目标 1

导言 1

第一节 物业管理的基本概念 1

一、物业 1

二、物业管理 3

专栏1-1 《物权法》下对完善物业管理概念的讨论 4

专栏1-2 人民日报：物业和业主都要成熟起来 6

专栏1-3 物业服务企业将趋于专业管家定位 8

第二节 物业管理的起源和发展 13

一、国际物业管理的起源和发展 13

二、中国物业管理的产生和发展 14

专栏1-4 从经济普查数据看物业管理行业发展趋势 18

第三节 物业管理的目标、内容和原则 20

一、物业管理的目标 20

二、物业管理的内容 21

三、物业管理的原则 24

第四节 物业管理与社区建设 25

一、物业管理与社区建设的关系溯源 25

二、社区建设与物业管理的区别 25

三、社区建设与物业管理的联系 26

四、社区建设和物业管理的整合 27

专栏1-5 瑞士：物业管理与社区管理相结合 27

本章小结 29

综合练习 30

本章阅读与参考文献 31

第二章 物业管理的理论基础 32

学习目标 32

导言 32

第一节 建筑物区分所有权理论 32

一、建筑物区分所有权概念的来源 32

二、专有部分所有权 33

三、共有部分共有权 34

案例2-1 公共绿地买卖归属争议的裁判及评析 35

四、共同管理权 37

案例2-2 业主占用、损害共用部位搭建建筑物 39

第二节 委托代理理论 40

一、委托代理理论概述 40

二、物业管理中的委托代理关系 42

三、物业管理中的委托代理问题 43

四、物业管理中委托代理问题的解决 44

专栏2-1 物业管理师制度与物业管理职业经理人市场构建 46

第三节 公共选择理论 47

一、公共产品的含义 47

二、公共选择理论 48

三、物业服务的公共产品属性及其导致的问题 51

四、物业管理中的公共选择问题及解决 52

第四节 项目管理理论 54

一、项目管理理论概述 54

二、项目管理与物业管理 56

本章小结 58

综合练习 59

本章阅读与参考文献 61

第三章 物业管理机构 62

学习目标 62

导言 62

第一节 物业服务企业 62

一、物业服务企业的含义 62

二、我国物业服务企业模式的变迁 65

三、物业服务企业的权利和义务 66

案例3-1 物管企业能否以自己的名义对不法业主提起诉讼 68

第二节 业主、业主大会与业主委员会 71

一、业主 71

案例3-2 承租户能否行使业主的权利 72

案例3-3 业主应承担与公共利益发生冲突时的容忍义务 78

二、业主大会 80

专栏3-1 罗湖将启动业主大会社团法人登记试点 85

三、业主委员会 86

专栏3-2 深圳修订《物管条例》助力业委会成立 让小区治理回归

“业主主导+物管服务” 88

案例3-4 模范小区的业委会选举风波 93

第三节 物业管理的相关机构 94

一、房地产行政主管部门 94

二、相关行政管理部门 95

三、专业性服务企业 95

四、街道办事处、乡镇人民政府和居委会 96

五、物业管理行业协会 96

专栏3-3 “业必归会”制度 97

本章小结 97

综合练习 98

本章阅读与参考文献 99

第四章 物业服务市场 100

学习目标 100

导言 100

第一节 物业服务市场概述 100

一、物业服务市场的含义与特点 100

二、物业服务市场的构成 102

三、物业服务市场的管理 103

四、物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式 104

第二节 物业服务招标投标 105

一、物业服务招投标概述 105

二、物业服务招标 108

案例4-1 该物业管理权选聘投标结果是否有效 113

三、物业服务投标 114

专栏4-1 如何进行投标可行性分析 115

第三节 物业服务合同 120

一、物业服务合同的性质与特点 120

二、物业服务合同的分类 122

三、物业服务合同的主体和内容 122

四、物业服务合同的变更与解除 125

案例4-2 从本案看前期物业服务合同的法律效力 126

第四节 物业服务价格与收费 127

一、物业服务价格 127

二、物业服务收费 128

案例4-3 包干制下物业公司的公共收益归谁所有 130

专栏4-2 站在政策的“风口”更须顺势而为 132

本章小结 136

综合练习 137

本章阅读与参考文献 138

第五章 前期物业管理 140

学习目标 140

导言 140

第一节 前期物业管理概述 140

一、前期物业管理的界定 140

二、前期物业管理的特殊性 141

三、前期物业管理的工作内容 141

专栏5-1 前期物业管理制度急待完善 142

第二节 物业管理的超前介入 145

一、物业管理超前介入的概念 145

二、物业管理超前介入的必要性 146

案例5-1 某社区缺乏物业管理的超前介入，引发诸多问题 146

三、物业管理超前介入的方式及工作内容 147

专栏5-2 物业管理的早期介入节点 148

四、物业管理超前介入与前期物业管理的界定 150

第三节 物业的接管验收 151

一、物业的竣工验收 151

二、物业的接管验收 153

三、物业接管验收的两种情况 154

专栏5-3 勇者无惧且前行—兼论《物业承接查验办法》的战略意义 155

四、物业接管验收应移交的资料 156

五、物业接管验收的程序 157

六、物业接管验收中应注意的问题 158

七、物业接管验收的标准 159

第四节 入伙与装修管理 162

一、入伙的含义 162

二、入伙的流程 162

三、入伙的手续文件 163

专栏5-4 物业交房时间点如何确定 165

四、装修管理 166

案例5-2 十堰太和花园496户集中装修管理 167

案例5-3 从华展国际公寓接撤管纠纷看行政监管 171

本章小结 173

综合练习 174

本章阅读与参考文献 175

第六章 物业基础管理 176

学习目标 176

导言 176

第一节 房屋维修管理 176

一、房屋维修管理概述 176

二、房屋维修管理的意义和原则 177

三、房屋维修管理的内容 179

四、房屋的维修等级划分 180

案例6-1 示范项目是如何“炼”成的 182

第二节 物业设施设备维修与管理 191

一、物业的设施设备管理 191

二、物业设施设备的保养与维修 193

三、物业设施设备管理的内容 196

专栏6-1 电梯事故首负责任 行业无法承受之殇 199

四、具体设施设备的维修与保养 204

专栏6-2 “修水管找物管”和用水合同制 207

专栏6-3 新检验规则下住宅电梯的整改重点 210

本章小结 212

综合练习 213

本章阅读与参考文献 214

第七章 物业综合管理与服务 215

学习目标 215

导言 215

第一节 物业环境管理 215

一、物业环境的概念和种类 215

二、物业环境管理的内容 217

三、物业环境的保洁管理 217

四、物业环境的绿化管理 219

专栏7-1 城市绿化分工 221

五、物业环境的污染与防治 221

第二节 物业车辆与停车管理 225

一、车辆与停车管理概述 225

二、道路管理 225

三、交通管理 226

四、车辆管理 227

五、停车场管理 227

案例7-1 广州水浸车库所涉法律责任 228

第三节 物业安全与消防管理 232

一、安全管理概述 232

专栏7-2 《保安服务管理条例》对行业的影响 234

二、消防管理 236

第四节 物业服务的质量与考评 240

一、物业服务评价的内容 240

二、物业服务质量评价的类型 241

专栏7-3 物业管理示范项目考评验收工作体会 244

本章小结 245

综合练习 245

本章阅读与参考文献 247

第八章 物业服务企业的管理 248

学习目标 248

导言 248

第一节 物业服务企业的设立与资质管理 248

一、物业服务企业的设立 248

二、物业服务企业经营资质的办理 250

案例8-1 “候补”资质补正前期合同有效 253

第二节 物业服务企业的人力资源管理 255

一、人力资源管理的含义及主要内容 255

二、物业服务企业人力资源管理的主要内容 256

第三节 物业服务企业的财务管理 263

一、物业服务企业财务管理概述 263

二、物业服务资金的来源 264

三、物业服务资金的使用原则 265

案例8-2 使用住宅专项维修资金必须经业主表决同意吗 267

四、物业服务资金的主要用途 268

案例8-3 专项维修资金不能用于设备的日常维修养护 270

五、成本和费用 272

六、营业收入及利润 274

第四节 物业服务企业的ISO系列认证与CI设计 277

一、ISO 9000系列国际质量标准 277

二、ISO 14000系列环境管理标准认证 280

三、物业服务企业CI设计 281

本章小结 283

综合练习 284

本章阅读与参考文献 285

第九章 不同类型的物业管理 286

学习目标 286

导言 286

第一节 居住物业管理 286

一、居住物业管理概述 286

二、住宅小区的物业管理 287

三、住宅小区物业管理的特点 288

四、住宅小区物业管理的目标和要求 289

五、高级公寓物业管理 294

六、别墅的物业管理 296

第二节 写字楼物业管理 298

一、写字楼物业管理概述 298

二、写字楼物业的类型 298

三、写字楼物业的特点 300

四、写字楼物业管理的要求 301

五、写字楼物业管理的内容 302

第三节 商业物业管理 304

一、商业物业管理概述 304

二、商业物业的类型 304

三、商业物业的特点 305

四、商业物业管理的要求 305

专栏9-1 产权式商铺的四大管理难点和重点 306

五、商业物业管理的内容 309

第四节 工业物业管理 311

一、工业物业的概念及分类 311

二、工业物业的特点 312

三、工业厂房和仓库的物业管理 313

案例9-1 津通国际工业园区的专业管理 315

本章小结 320

综合练习 320

本章阅读与参考文献 322

第十章 物业管理的国际视角 323

学习目标 323

导言 323

第一节 我国港台地区的物业管理 323

一、我国香港地区的物业管理 323

二、我国台湾地区的物业管理 331

第二节 英、美的物业管理 334

一、英国的物业管理 334

专栏10-1 香港物业管理行业的资历架构制度 326

二、美国的物业管理 336

第三节 日、韩的物业管理 341

一、日本的物业管理 341

二、韩国的物业管理 346

第四节 新加坡的物业管理 353

一、新加坡物业管理概况 353

二、新加坡物业管理的特点 356

三、新加坡物业管理的内容 357

本章小结 358

综合练习 359

本章阅读与参考文献 360

第十一章 物业管理的新发展 361

学习目标 361

导言 361

第一节 科技与物业管理 361

一、科技助推物业管理的提出 361

二、物业服务借力科技的基本原则 362

专栏11-1 拥抱互联网，快速转型升级 363

三、科技对物业管理的改变趋势 365

案例11-1 借助科技提升信息化水平的企业案例 365

案例11-2 借助科技改变经营模式的企业案例 368

案例11-3 科技提升了物业管理的效率 370

第二节 绿色物业管理 374

一、绿色物业管理的提出 374

二、绿色物业管理的内涵 375

专栏11-2 深圳市绿色物业管理的试点工作及成效 376

三、构建绿色物业管理的重点工作 379

案例11-4 绿色物业管理案例分享 387

本章小结 392

综合练习 392

本章阅读与参考文献 395

推荐网上资源 396

本书以最新的物业管理相关法律法规为依据，全面、系统地介绍了物业管理的一般理论和工作方法。本书共分为十一章，从物业管理的基础理论着手，讲述物业管理机构、物业服务市场、前期物业管理、物业基础管理、物业综合管理与服务、物业服务企业管理等内容，同时还扩展介绍了不同类型的物业管理、物业管理的国际视角和物业管理的新发展。第2版融入当前物业管理的最新理念和方法，如物业管理的科技化问题、绿色物业管理问题等，并更新了专栏和案例，反映近年来物业管理的新发展和新实践。本书可作为房地产专业、物业管理与物业设施管理专业的本科生教材使用，也可以作为物业管理及房地产经营管理专业人员、管理干部等的参考用书。

随着房地产行业的发展，物业管理行业也越来越多地受到人们的关注。2009年的政府工作报告明确提出，将“大力发展社区商业、物业、家政等全民消费”作为积极扩大内需和推动经济增长的重要手段之一。物业管理行业有了更多新的发展机遇，对物业管理人才的需求也将急剧增加。