物业经营管理

第一章物业经营管理概述1

学习目标1

引导案例1

第一节物业经营管理的概念1

一、经营是物业管理发展的必由之路1

二、物业经营管理的概念2

三、物业经营管理的特点2

四、物业经营管理的意义3

五、物业经营管理的问题3

六、物业经营管理的类型4

第二节物业经营管理的内容6

一、物业经营管理的主要内容6

二、物业经营管理不同层次之间的关系7

三、物业经营管理中的战略性工作8

四、物业经营管理的常规工作9

思考题13

第二章物业服务企业15

学习目标15

引导案例15

第一节物业服务企业概述15

一、物业服务企业的基本概念、类型和特点15

二、物业服务企业的设立16

三、物业服务企业资质管理19

第二节物业服务企业管理的基本内容20

一、企业组织机构设置20

二、企业定员定编22

三、企业劳动定额23

四、物业服务费的测算26

五、物业日常服务31

第三节企业人力资源管理32

一、员工的招聘与解聘32

二、人员的培训与管理33

三、员工薪酬管理34

四、员工的考核与奖惩36

第四节企业岗位责任制37

一、企业岗位责任制的重要性37

二、岗位责任制的制定原则和方法38

三、物业服务企业主要部门的岗位责任制示例39

四、岗位责任制的考核与管理41

思考题42

第三章物业经营管理的实施44

学习目标44

引导案例44

第一节前期物业经营管理的实施44

一、处理好与房地产开发商之间的关系44

二、前期物业服务合同45

第二节物业经营管理的实施46

一、物业管理服务的基本内容46

二、物业管理的经营收入51

三、物业服务费的构成52

第三节合同与风险管理54

一、物业管理活动中涉及的合同的主要类型54

二、前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别55

三、物业服务合同的签订要点58

四、物业管理工作中经常涉及的商业保险险种60

思考题64

第四章物业资源的经营67

学习目标67

引导案例67

第一节物业资源经营概述67

一、物业资源的界定68

二、物业资源的经营原则69

第二节停车场经营71

一、停车场经营的含义71

二、停车场经营的基本原则71

三、停车场经营风险71

四、摩托车及自行车停放管理72

五、缓解车位供应紧张矛盾的方法72

第三节会所经营73

一、会所的概念和经营内容73

二、会所经营的难点74

三、会所经营的种类和模式75

第四节社区广告经营76

一、社区广告经营的原则76

二、物业资源中的八类广告经营77

第五节其他物业资源的经营79

一、社区基地建设79

二、绿化用地的再经营80

三、摆台经营81

四、仓储、信号中转及其他81

五、社区商业经营82

思考题87

第五章物业服务企业战略管理89

学习目标89

引导案例89

第一节物业服务企业战略管理概述89

一、企业经营战略的概念及特征89

二、企业经营战略的构成要素90

三、物业服务企业战略管理定义91

四、物业服务企业战略管理过程92

第二节物业服务企业战略环境93

一、物业服务企业宏观战略环境93

二、物业服务企业微观战略环境95

第三节物业服务企业总体战略96

一、物业服务企业的多元化战略96

二、物业服务企业品牌战略96

三、物业管理品牌经营战略的实施过程97

四、物业服务企业稳定型战略98

五、物业服务企业紧缩型战略99

思考题101

第六章物业租赁管理102

学习目标102

引导案例102

第一节物业租赁概述102

一、物业租赁的特征103

二、物业租赁的类型103

三、物业租赁管理模式104

第二节物业租赁方案105

一、物业租赁方案的制定105

二、租户选择与租金确定107

三、租赁管理中的市场营销110

第三节物业租赁合同114

一、物业租赁合同相关法律知识114

二、房屋租赁合同基本条款120

思考题125

第七章物业财务管理127

学习目标127

引导案例127

第一节物业企业财务管理127

一、企业财务管理的基本内容127

二、物业企业财务分析128

第二节物业企业成本管理132

一、物业企业成本的构成132

二、物业企业收取物业管理服务费的方式133

三、物业管理成本预算134

四、物业管理成本控制136

第三节物业管理投资138

一、物业管理投资的原则138

二、物业管理投资决策139

三、物业管理投资形式144

思考题144

第八章写字楼和商业物业经营管理146

学习目标146

引导案例146

第一节写字楼物业经营管理146

一、写字楼的分类和写字楼物业管理的特征146

二、写字楼物业管理的目标149

三、写字楼物业管理的工作内容150

四、写字楼租户选择过程中考虑的主要因素155

五、影响写字楼的租金水平的因素156

六、写字楼物业管理工作评价的内容157

第二节商业物业经营管理157

一、商业物业的含义及分类157

二、商业物业经营管理的主要工作内容158

三、商业物业租户的选择161

四、商业物业租金的确定164

五、商业物业租赁方案和租赁策略的制定165

思考题169

参考文献173

　　未来的物业服务企业，服务是根本，管理是手段，管理与服务要有机结合，通过对物业的管理，实现对人的服务。本书就是从目前物业服务企业在经营管理过程中需要注意的方面入手，主要包括物业经营管理的理念，物业服务企业的定位，物业经营管理的实施，物业具体资源的经营，物业服务企业的战略管理，物业租赁管理，物业财务管理及写字楼和商业物业经营管理等内容。本书在保持经营管理体系完整的前提下结合物业企业的具体情况，并考虑高职学生学习的特点及需要进行编写，突出实践性。本书既可以作为高等职业院校物业管理专业学生的专业教材，也可以作为物业服务企业的培训用书。　　本书是高职高专物业管理系列教材中的一本。从物业服务企业在经营管理过程中需要注意的方面入手，主要包括物业经营管理的理念，物业服务企业的定位，物业经营管理的实施，物业具体资源的经营，物业服务企业的战略管理，物业租赁管理，物业财务管理及写字楼和商业物业经营管理等内容。　　本书在保持经营管理体系完整的前提下结合物业企业的具体情况，突出实践性，内容系统，并配有大量案例。　　本书可以作为高等职业院校物业管理专业、社区管理专业、房地产专业及相关专业的专业教材，也可以作为物业经营管理专业的相关岗位培训用书。