我们房地产这些年

引言

第一章春天的故事

1978中国起步春天序曲／3

1979知青返城住房告急／16

1980开启先河大胆试验／28

1981建房提速工程招标／39

第二章梦向何处寻

1982房改试点地财萌动／53

1983期房预售祖屋发还／63

1984激情创业改写人生／73

1985矢志逐梦商海沉浮／85

第三章不要浪费好时光

1986依法治地有偿转让／99

1987深圳拍地烟台房改／108

1988天涯狂欢万科改制／120

1989逆流而上八仙过海／135

1990浦东开放上海突破／148

第四章冬天里的一把火

1991房企上市做大做强／163

1992活力中国疯狂地产／176

1993泡沫破裂风雨洗礼／189

1994房改再启顺驰扩张／203

第五章未来不是梦

1995激情策划传奇地产／219

1996高层研讨沪上实践／233

1997房改新政启动在即／244

第六章千年等一回

1998住房制度彻底转身／257

1999处置“烂尾”海南试点／269

2000散户特征联盟时代／282

2001股市暴跌楼市升温／295

2002冬春之争惊动总理／308

第七章让我欢喜让我忧

2003宏观调控渐成共识／323

2004及时点刹政策频出／335

2005共度风雨守候彩虹／349

2006惩治腐败任重道远／363

第八章明天会更好

2007安居一梦十年轮回／379

2008金融危机地产调整／394

2009十字路口何去何从／408

人物索引／425

后记／431

参考书目／435

前言

一个懂得尊重思想的民族，才会诞生伟大的思想；一个拥有伟大思想的国家，才能拥有不断前行的力量。

《大国崛起》解说词

从1978年到2009年，弹指一挥间，过去多少事。

改革开放30年，是中华民族的奋斗史诗。

“向海而兴，背海而衰。禁海几亡，开海则强。”30年的改革开放恰如600年前的郑和下西洋一样，中国人正是以一种更加开放的精神走向世界，为中华民族的和平崛起和伟大复兴，开眼看世界。美国《新闻周刊》国际版总编辑法瑞克.扎卡利亚在《未来属于中国吗？》中用肯定的语气说：“中国的崛起不再是一个预言，它已经是一个事实。”

岁月之河积累着中国人民负重拼搏、开拓创新的一页页壮丽画面。30年的征程，中国走过了一条不平凡的发展之路；30年的征程，中国经历了一次次思想创新、制度创新、科技创新、工具创新；30年的征程，中国经济社会实现了前所未有的大突破、大跨越和大发展；30年的征程，中华民族以崭新的姿态重新崛起于世界民族之林。

30年的沧桑巨变，30年的乘风破浪，铸就了一个民族百年的梦想！

我们这一代中国人看到了。

30年改变了中国，而应运而生的房地产，又迅速成为中国主体经济纵横腾飞的历史推手。中国房地产业从无到有、从小到大，并以前所未有的速度迅速崛起。一方面在住房制度改革和土地使用制度改革的推动下，房地产市场体系已基本健全，住房保障体系正在逐步完善，一个以商品化、市场化、社会化为主体的城镇住房制度已经建立，一个依靠国家、社会、职工个人和所在单位多方积极性，资金既有投入又有产出的住房建设和分配运行机制已经基本形成，房地产业呈现出可持续发展的勃勃生机。

改革开放30年，中国房地产已经成为国民经济毫无疑问的支柱产业。中国房地产历程激荡澎湃，惊心动魄，一代地产人的梦想.完全融人这个国家最波澜壮阔的新航程之中。

随着住宅商品化的深入，中同建筑形态和生活方式发生了前所未有的变化；从平房、筒子楼，到花园洋房、别墅和奢侈型住房，人民的住房水平得到了快速提升；房地产行业、家居行业迅速壮大并创造了相当可观的财富，品牌地产借势诞生和壮大……

地产改变人居，人居改变生活。安居而乐业，乐业而繁荣；身修使天下治，家齐则国家兴。家是老百姓安身立命之本，居住条件翻天覆地的变化，昭示着中国老百姓生活水平的改善和国家经济实力的大幅提升……

今天，快乐居住、幸福生活作为重要的民生问题，越来越受到政府、行业、百姓的关注。

30年的时间，不长但也不短，足以让一些人模糊了对过去的记忆与追念。现在我们已经习惯了高楼大厦，可当我们回首30年中国老百姓的住房变迁时，会吃惊地发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史……

在2009年的年底，我们从多个层面来回眸中国房地产这段历史进程，以“得与失”之主题来梳理这段道路，寻找改革开放30年来中罔地产变革的轨迹，寻找中国经济持续增长的动力，寻找中国房地产在当前全球震荡经济形势下的支撑点，以此去除通向未来之路上的藩篱，确定新的历史方位。

回望既往的发展历史，重温可以载入当代中国史册的事件，顾念为房地产业发展耗费心血的人们，非常及时而必要。回顺是为了铭记与参照，承前启后，继往开来；同顾是为了更好地攀登和超越，在总结经验、吸取教训、继续前行的联结点上，规划中国房地产业的未来。

我们不局限于对过往记忆的“叫醒”，复制历史，更试图“窥斑见豹”，见微知著。我们不忘记抬头远眺现代建筑森林之美丽，也更会低头审视真实江湖刀光剑影之惨烈。我们想从时代的每一次风云变幻、脉搏跳动中，对房地产发展历程进行分析、解读和判断，得出行业前进的逻辑和路径。那么，循着什么样的发展逻辑、踏着什么样的发展路径，达至理想彼岸，回顾和总结30年历程，必能找到答案。

我们，谨以中国房地产之名，回望改革开放30年的伟大进程！

后记

对中国房地产业30年的历史进程进行记录和总结，是我萌生已久的愿望。20世纪90年代末，中央电视台二套节目推出了一个《中国房地产》栏目，当时我就产生了写当代中国房地产业史的念头。2002年，我在报社负责策划工作，恰好遇到一位曾为同行的电视导演，他听了我的想法非常兴奋，建议我赶快写出来，然后由他负责拍系列纪录片。经过几次讨论，我俩把书名和片名都定了下来，同为《中国房地产30年启示录》（现书名为出版社所改）。但是由于种种原因，我却没有去实践自己的愿望。

时光荏苒，每当我想起《中国房地产30年启示录》这个书名，总是不能释怀。

2005年年底，我供职的《中国房地产》报社发生了一场震惊新闻界的“变故”，2006年2月，我本人也遭遇了一场几乎令我进入天堂的严重车祸。此后两年多，我是在医院里度过的。躺在病床上的那段漫长的日子，让我有足够的时间思考人生的变化无常，思考房地产业的跌宕起伏。作为一个较早进入房地产领域的媒体人，对这一行业发展轨迹及其其问的江湖风云进行梳理和归纳，既是义不容辞的责任，又是顺理成章的事情。

转眼到了2009年春天，告别医院不久的我，受博众房地产管理研究院执行院长阎占斌博士的邀请来到重庆，名是开会，实为访友。在渝几日，我们聊得最多的话题就是《中国房地产30年启示录》这部书的现实意义。他催促我立即动笔，尽快完稿，早日出版。他认为我的从业经历是写作中国房地产业史的最大优势。可以说，占斌的肺腑之言和他蒸蒸日上的事业不仅给了我压力，也给了我动力。所以，我会记住他对此书的贡献。

离开重庆，我即开始写作此书。一开始我写得比较吃力，写出四五万字后，我想检验一下它的可读性，便不忍心地让正准备参加高考的女儿千乔看了一部分，她了解的房地产知识非常少，但她对我说了一句话：“挺有意思。”就是女儿的这句话让我一下子找到了感觉和信心。于是，我的写作速度陡然加快。在千乔踏进大学校园的同时，我也基本完成了这部书稿的写作。在这里，我祝愿千乔学有所成，心想事成。写作过程可以说是夜以继日，我基本上没有固定的休息时间，也几乎放弃了所有应酬，就连女儿高三最后一个学期住校，我一次都没有去看过。头脑清醒的时候就强迫自己坐在电脑前面敲击键盘。

这也许只是对发生过的历史的一次并不完整的叙述，但这毕竟是中国第一部房地产行业的“清明上河图”，忠实地记录了30年来中国人在居住方面的种种变迁，并试图通过这种变化来准确地勾勒出中国房地产业的发展轨迹，反映其对中国社会、经济、法律、文化、城市建筑和政治等各个层面所产生的深刻影响这就是我写作此书的初衷。书稿付梓之时，我既诚惶诚恐，又倍感欣慰。能在半年多的时问里完成这样一个宏大工程和重大课题，是我当初没有想到的。我渴望能早日听到社会各界有识之士们的意见，无论毁誉。

我需要感谢的人实在太多，首先是这段历史的参与者、记录者和研究者们。因为是当代行业史，因为新闻职业的优势，使我有机会接触到本书中论及的不少人，房地产界的知名人物如王石、任志强、冯仑、潘石屹、孙宏斌、谢强、王志纲、俞正声、侯捷、杨慎、顾云昌、王平、奚瑞林、魏杰、易宪容等，印象深刻。对于一些并未亲历的房地产界人物和事件，则需要大量地阅读和采访，我尽可能多地查阅了重要的国内外报刊、书籍以及网络上的相关新闻。我要感谢很多在新闻一线辛勤工作着的传媒业同仁们，在很多房地产重大事件中，他们作为第一目击者记录了很多珍贵的现场资料并进行了深度的调研和思考，以富有独立精神的工作责任感留存了中国房地产业的第一手资料。但是，现在让我来回忆使用了什么资料，已经难以复述和一一列出，十分抱歉，感激在心。写作难，写史尤其难，写大家都喜欢读的行业史更是难上加难，凌志军的《交锋》与《沉浮》、吴晓波的《激荡三十年》给了我很大的启发，让我受益匪浅。谢家瑾《房地产这十年》也让我了解到更多的有关房地产政策出台前后的内幕，这十分重要，理应致谢。需要说明的是，我在本书中引用了很多高官、学者和房地产商的观点，一定要感谢他们，如曲解其意，责任全部由我承担。我总算完成了力所能及的工作。感谢《中国房地产报》，这份曾经创造奇迹的报纸，为我提供了深入了解房地产业的很好平台。这是我生命历程中的一段重要经历，感谢我在不同岗位上的多位领导，他们在不同阶段给了我许多关怀和爱护，令我终身难忘；感谢我的同事柳枢、龚后雨、马慧芳、张杰、卢清才、娄立平、戴志忠、陈海岚、马赛、董怀武、胡德怀、赵斌、常江、庄士鹏、孙军、刘庆斌，他们在为《中国房地产报》的发展竭力打拼的同时，也给了我太多的帮助和信心。《地产商学院》的石永泉主编、中信出版社的蒋蕾编辑、纺织出版社的高振亚编辑、太平洋保险的杨曦光女士以及上面说到的孙林导演也给予我许多建议和鼓励，让我铭刻于心。还要感谢蓝狮子财经出版中心和浙江大学出版社对这部书稿的青睐，钱济平编辑和王留全编辑对本书的出版耗费了不少心血。是他们的辛勤劳动，让这部书及时面世。最后，我要特别感谢年过七旬的父母，他们正直、善良的品德足以让我享用终生。因此，在写作中，我尽可能详尽地将业内发生的事实完整而不带情绪地记录下来。我始终提醒自己要冷静、审慎、公正、客观，实事求是，真实再现历史，以不辜负父母对自己的教育。哲学家说，时间可以使人成长，成长中孕育成熟。我想，人可以终身成长，我们的事业也一样。经过30年的风雨兼程，我们为之奋斗的房地产行业必将艰难地走向成熟。对此，我将继续跟踪和关注。卜凡中2009年12月11日于北京石景山鲁谷

　　一本中国房地产行业跌宕起伏的编年史，一部生动的中国房地产行业启示录，一幅中国房地产行业风流人物的新画卷，一卷触发中国经济思考的话语巨制！　　本书以流畅的笔墨忠实地记录了我国房地产业30年来的成长与发展，讲述了一个个影响中国人居住情况的关键事件和人物，记录了我国房地产艰难的源起、激情的发展，揭示出在城市化进程浪潮中房地产业作为城市建设管理面临的诸多新课题，为我国的城市管理研究和学习提供了很好的借鉴。是全面解读中国房地产历史进程的社科类教科书。　　开放改变了观念，思想解放了社会，繁荣造就了住房，住房大庇了天下。　　改革开放30年，中国房地产业风云际会应运而生，并从无到有、从小到大，以前所未有的速度迅速崛起，成为国民经济毫无疑问的支柱产业和中国主体经济腾飞的历史推手。回首30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产业记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。本书以丰富的笔触，从多个层面回眸中国房地产业的历史进程，以“得与失”之主题来梳理这段道路，寻找改革开放30年来中国房地产业变革的轨迹，寻找中国经济持续增长的动力，寻找中国房地产业在全球经济震荡形势下的支撑点，以此去除通向未来之路的藩篱，确定新的历史方位。这既是一本30年中国房地产业跌宕起伏的编年史，也是一部严谨、生动的中国房地产业启示录；既是一幅中国房地产业风流人物的新画卷，也是一卷触发中国经济思考的话语巨制。【作者简介】　　卜凡中，生于榕城福州，长在祖籍安徽，从业后奔波于天南海北。财经作家，中国作家协会会员，中国第一批资深房地产记者，曾任《中国房地产报》社华南分社社长、总社策划部主任等职。20年间发表各类文章300多万字，记录社会生活，纵论地产风云，见证了中国房地产业的发展历程，见证了全国诸多房地产商的人生起伏。常年致力于房地产政策和企业发展研究，被聘为重庆大学房地产MBA客座教授。　　曾主编出版《中国物业管理经典：深圳模式》、《地产商学院》丛书、《中国房地产经营谋略》、《国家康居工程实施指南》等书。　　现供职于海南省住房和城乡建设厅。